开一个法律咨询帖，仅回复和房产交易有关的咨询

本人于2018年5月通过高陵居如易房屋中介（一房网）购买了一套二手房，当时是以精装房6*万按揭签定的合同，含屋内家具及壁挂炉厨卫等。         签约当天卖家说他急需用钱要付5万元定金，后来又说10万。我也同意并支付10万定金，并于当日支付了中介房屋成交价的3%的中介服务费。       签约前中介与房东都说房屋手续齐全，但因无卖房的计划所以未办理房产证。现因资金短缺固婚房出售，解燃眉之急。产证加急30日内就可办好，（原房主说他家亲戚在房管局）随时下证随时办理网签及过户。         因为本人不在省内，往来一次比较不便，希望一次办理好过户及其它手续。所以同意约定过户时间最长在支付定金60日内配合办理过户及相关手续，否则卖家承担违约责任。               在签定三方协议与支付购房定金及全额中介费用后，本人就是漫长的等待，其间与中介多方联系；中介说人房主说了已经递交了资料，但是证还没下来，两个月内无数次联系都是同一个结果，这一等就是一个多月。后来经纪人说要不你自己与房主联系吧，我们也不好说。     我担心自己已支付的十万的定金及中介费 但房子仍未有实质性的进展。无乃之下我主动与原房主沟通，（房东夫妻二人）女的一直不接电话，接了就说在医院什么什么的，他回去问一下他老公，男的原房主一直不接，好不容易打通要么说他在开车要么就是说我过两天去房管局问一下，在给你答复。后来是石沉大海 了无音讯。这样一拖就托拖到最后约定期，我无法在坐等，就从外地飞回来。找到中介，中介才联系原房主  ，但还是拖明天明天拖后天的 。终于把男房东约来了，男房东的回答是 房子是他们婚前按揭买的，产证写的是给他老婆的名字，目前还有18万多的按揭款没有还完，所以办不下来房产证。之前对我们有所隐瞒是因为他们 觉得有能力还这笔钱。现在他们现在离婚了，这笔钱他也不想还了，他俩离婚他净身出户  。所以他不管了，什么事不用找他找他前妻。要是他前妻在不同意办，就让我去告她去他不管了，真的觉得中介给我弄了个大坑。         之前原房主与中介都说房子手续齐全，只是没有办理产证而已，现在又冒出来还有18万多的按揭款未还。我觉得自己有种被原房主与中介忽悠的感觉。中介没有把该房产调查清楚一直让我尽快签合同。现在又出了这么一出，我很无语。        出了这么一出后中介也觉得此事比较棘手，在各种施压下约出了产权所有人（原女主）女主来了 以各种理由推诿  表示房子买亏了…… 后来中介来协调让加钱在办过户。（在协议过程中原女主一直给男主打电话，男主在幕后操枞）本人表示不同意 不然就退我双倍定金   ，后来在协商了13天后   本人同意提前支付合同约定支付条款   即网签完成支付的20万元。 用于偿还原房主的按揭余款 。并签定补充协议，（补充协议打了不下10次，每次的更改都要拍照发给男主）原房主承诺30天内办理不动产证并配合过户。         过户当天本人会在支付15万元房款，余款等待银行按揭。本人同意原房主将屋内的壁挂炉及油烟机与家具家电搬走。在这一个月的等待过程中本人多次电话中介希望他们能保证下来后能第一时间拿到中介 手里，后来中介说房产证下来后他们我次电话原女房主共同去领房证，但女主各种理由不来领。本人是周日回来的，在周五房管局下班前10分钟原女房主才来领产证，被蹲点的中介守株待兔了。不得已将产证交给了中介。（后来中介说原房主是准备自己拿 过产证就不配合过户了，让本人去法院告的）。         8月17日接到电话说可以办理过户口。本人8月19日就赶回来办理，8月20日中介告诉我说本人征信有问题，银行无法办理按揭，目前只能全款。  我真的很恼火   之前都是可以按揭的为什么现在又不可以了？（补充协议约定若因本人原因造成贷款不成功本人需要在1月内全款购买该房屋，否则前期支付的定金不退）        之后中介就一直在催。后来在万般无奈下  本人于21日从朋友处凑够了余款， 22日办理了网签及过户。办理完网签及过户手续后，本人与中介来到物业准备办理物业过户，中介打电话给原房主，原房主以心情不好为由，不过来办理物业交接。之前本人在朋友的提醒下告知中介去物业查询欠费情况，查询结果是物业欠费7800多块钱，所以支付购房尾款时扣了1万元下来在中介处。物业结清后余款作为交房押金，验房收房完成后一次性支付。交房最后期限为9.30 日。           本人的房产证在8月25日已办理好于29日已收到。 在收到产证后告知中介希望原房主能在约定期前搬离。直至9月20日时本人就已次电话中介与原房东，房东电话还是不接。中介说他 打电话原房东也不接。实在觉得中介靠不住，本人又亲自己电话原房东，男的电话一直不接。女的说他回去和他老公说一声。（二人已离婚，过户时看见他们的离婚证，但是两人的举止完全不像是离婚。还在讨论生二胎的话题）       直到9.29日本人又电话原女主，原女主的脾气比较火爆，表示不愿意与我协商，要让中介去找他。告知中介后   中介说约好了10.2日下午3点搬东西。  让本人过来验房，但本人委托弟弟去时他们还正在搬 ，我们也不能就这么等着   于是叫了师傅更换了锁芯后就离开了。 并告知中介本人晚点过来与中介一起去验房。等待他们搬完东西将门禁卡与水电卡拿来中介处，中介通知我们过来验房收房后无问题中介方可退还交房押金。 但是直到晚上中介也没有让过去验房。    昨天我弟弟下班后去现场看了一下，屋内拆的跟被炸过一样，到处垃圾臭味弥漫着 。所有东西除了瓷砖以外全部拆完，唯独只剩几个灯炮和一个马桶  厨房的厨柜也拆掉了。          弟弟打来电话，房屋拆的满面疮痍 本人很恼火    当处房子拿来卖时是说精装房 所以也是精装房的价格带全屋配置（虽然不值几个钱）。   后来各种不配合本人实心买房子所以也很让步了，包括最初谈好的带全屋配置原房主觉得他吃亏，说要拆走壁挂炉 和家具 ，我也同意了，但是最后交房确是屋子里拆成这样。   本人表示很恼火，于是打电话给中介方的店长说拒绝收房并拒绝退收房押金。但中介的态度大变，说本人中午已经换了锁芯，且促成我们交易的经纪人已经离职。在他离职前已经将交房押金退过了。本人 又打经纪人   经纪人承认他已离职，但离职前将交房押金交给了店长。         本人无奈打了居如意房屋中介（一房网）总店二老板的电话。二老板说事情他要核实一下，核实过后会与本人说。但是直到现在也没有一个回复               本人觉得中介方收了我全额的中介费，但在中介服务中给我带来了许多麻烦，虽然在为本人提供中介服务过程中也付出汗水，但本应该是他们的职责。      本人支付了全额中介费  为的就是能省时、省力、省心，但是中介方虽最终促成了本桩交易，但在交易并未让全部让本人省时、省力、省心，且给我带来了损失。        1、之前未严格审核本人征信记录    造成计划的按揭变成了全款，打乱了本人其它金融计划。       2、之前未严格审核卖家房产情况，原房主有按揭未还完造成产证下不来，无法与本人进一步办理正式网签合同。给本人带来支付定金10万+20万的违约风险。      3、签定三方合同后未在协议期内协调并督促原买房主办理产权证，给本人造成飞机往返多次，带来不必要的交通损失。      4、本人之前与原房达成的交易是精装房  ，同意原房主将屋内壁挂炉与燃气灶和家电家具搬走。但不易拆除的设施不在范围内。且交房押金未在本人示验房及同意的情况下支付给原房主。 现在交房屋内实际是满面疮痍。  只有墙皮、瓷砖和一个马桶没拆走，与约定差的太多。   给本人造成了实际损失。         本人写本贴子希望各位坛友都能发表各自己的看法， 喜喷则喷  不喜请麻烦你顶一下，在此谢过了                欢迎探讨     欢迎转载    如有懂得维权的也可留言。  

我不是中介 发表于 2018-10-5 20:27
本人于2018年5月通过高陵居如易房屋中介（一房网）购买了一套二手房，当时是以精装房6*万按揭签定的合同， ...

你写的好长啊！但我还是看完了。两个问题    一个是卖家缺德，这是毋庸置疑的。二是中介未能尽到职责，你可以起诉。如果有需要我可以帮你联系律师。

麻烦问一下，西安很多洋房一楼带花园单价都比其他楼层贵不少，但是花园的面积没在合同里体现，这以后可能会产生纠纷吧？

写进合同但未进行产权登记的土地使用权及相关权益，不属于可以对抗任何人的物权，仅限于一种合同债权，与开发商签订的合同如果合法有效，合同中业主相关权益也受到法律保护，如果业主相关权益受损，其有权向合同相对方，也就是开发商主张权益。

群主留个电话给我，私聊。

有个100多户个案子想咨询一下。13571996434.急等！

如何私信呀

请教一下开发商当初承诺的一些设施，比如绿化、喷泉、周围修建的公园等等，最后改成住宅了，这种怎么维权？？？

神威将军 发表于 2019-1-11 15:23
请教一下开发商当初承诺的一些设施，比如绿化、喷泉、周围修建的公园等等，最后改成住宅了，这种怎么维权？ ...

1、如果开发商私自更改公共配套的规划，可以向规划行政机关或者房屋建设管理行政机关投诉举报；
2、如果开发商未改规划，涉及虚假宣传，可向工商行政部门投诉举报，并有权要求开发商承担相应违约责任。

感谢楼主！！！   
问题已基本解决。
2018-5-17，我替朋友问楼主了一个问题：朋友是买房人，今年元月份经过中介与卖方签订了三方协议，之后进行了网签，将首付款打入了资金监管账户，随后通过公积金贷款将余款由银行打入了资金监管账户。4月初，买卖双方及中介一同去房管局办理过户，因卖家资料不全，未能完成过户。次日，中介通知卖家要求加价5万；约一周后，中介通知卖家不卖了。请教楼主，我朋友如果打官司，要求卖方协助过户，法院支持的可能性大不；如果放弃这套房子，应该要哪些赔偿？谢谢！
最近这事情基本得以解决，本着感谢楼主的考虑，把事情的发展及一些感受发出来。欢迎讨论。
朋友首次购买二手房，没有与中介及卖家打交道的经验，遇到房价大涨，卖家提出不卖的问题一时有些懵，要不认怂，卖家象征性给点补偿了事，要不提起诉讼，通过法律途径解决。
这两条路如何选，真是无所适从。朋友后来告诉我，最后定下来走法律途径的是一个小细节：签订三方协议的日子是2018年的元月份一个下雪的日子，卖家急于拿到定金，反复催促，无奈为了买房，朋友的爱人一步三滑去了银行。这个就像蝴蝶效应里那个蝴蝶翅膀的轻轻扇动。朋友说，买房这个事最后成不成，咱都要起诉，就当试火一哈，受不了卖家的那副嘴脸:为了卖房，火急火燎催要定金，房价大涨，张口加价，毫无诚信。
为了心里有底，朋友多方咨询了多位法律工作者，朋友的朋友介绍了一位高姓律师，看过全部资料原件后，梳理了各资料的时间顺序和逻辑，称这个案子买方无过错，可以抓紧办，胜算把握大。我也让朋友看了楼主给的答复。朋友汇集了多个法律工作者的看法后，有了底气，信心倍增。
有水平高的律师，也有水平差的。朋友在咨询了解的过程中，在**区法院隔壁的几个看着上档次的商住楼里，找到了一个律师事务所，内部装修豪华，坐班的律师有好几位，但碰到的接待律师却水平奇臭，说我朋友所处状况非常被动，打官司有可能仅获少量赔偿，抓紧和解是好办法。当下这个环境，事后看来，找律师还得找朋友帮忙介绍，找实在、喋活的朋友，不是酒肉朋友。
交了立案费，然后就开始了漫长的等待。不了解不知道，城六区里雁塔法院的案子是最多的。受理朋友案件的**法院案子也不少。看来打官司首先要熬得起。法官的水平也是参差不齐，同样是女律师，水平咋就差那么大呢。一位年龄稍大，中等个子，稍胖。不知是不是由于怕手头案子太多，愣是安排手下西北政法帮忙的女大学生给办了一河滩材料，让朋友签字后把案子给转了。隔行如隔山，朋友对法条的理解，在法官跟前根本就是土崩瓦解。女法官只一句，这个事，中院给下过一个文件明确过了。到了法院，还是得听法官的。这个胖女法官的做法事后得到我朋友的果断差评：是不是没过司法考试混上来的！另一个法官，戴眼镜，瘦小，看着比较文弱，结果跟朋友第一次见面，把起诉状里的情况给解剖的清清楚楚，让我朋友直呼，真是人不可貌相，还以为跟上一个一个，结果是个瘦弱的“王者”。
在伙计们的怂恿下，没请律师，我朋友单枪匹马去上庭了。结果，还顺利。
接到判决书，过了履行期，卖家依然“漠视”。申请强制执行。经过快执组，到了实施组，又是一位女法官，快刀斩乱麻，只用了两个半天，把法院涉及的问题全部解决。朋友当场拿到了诉讼费、保全费和钥匙、电卡，卖家当场交了执行费。点个大赞！！！神速啊！
在负责强制执行的女法官跟前，卖家自己给自己硬找台阶，说是律师给她胡说，她才走到这一步。我朋友也没点破。说了个事，中介看到判决书后都笑话她：看，胡拧刺，卖房款又少了一块。
走法律途径涉及的环节多，耗时漫长，但碰到无良的卖家，这个渠道能根本解决问题。

wsxqaz 发表于 2019-1-18 21:06
感谢楼主！！！   
问题已基本解决。
2018-5-17，我替朋友问楼主了一个问题：朋友是买房人 ...

首先为你和你的朋友碰到纠纷后，能有这种积极的态度点赞。

也感谢你的分享，其实一个案子的结果不仅仅是一方当事人的胜利，也是弘扬一种社会正气，传递一种基本社会行为准则。

这种事情其实就是双方心理和资源的一种角力，对方考量普通人没时间，怕麻烦，怕风险，所以有时候会表现的肆无忌惮，有恃无恐，但真正碰到认真的对方，花费一些时间和精力启动司法程序，一般结果还是比较符合社会成员一般基本预期的，因为法律再怎么复杂，也是要遵从一般社会认知的。

我们对司法程序的态度是“慎用司法程序，但相信司法程序”。

wsxqaz 发表于 2019-1-18 21:06
感谢楼主！！！   
问题已基本解决。
2018-5-17，我替朋友问楼主了一个问题：朋友是买房人 ...

这样的好案例，发给华商报记者报道出去，让大家好好借鉴一下，也警示那些准备撕毁合约想涨价的卖家！

咨询一下楼主：
        最近偶然从新闻上看到，北京电视台的节目，北京一家商品房小区入住10多年了，还没拿到房产证，业主各种渠道都投诉了，依然无解，经了解，是开发商的公司注销了，北京朝阳法院和律师都建议业主直接去法院起诉，业主起诉后，法院判决开发商必须在三个月内给业主办证，但是开发商不存在了，业主就直接带上判决书，购房全套资料，身份证到不动产登记中心，不动产登记中心就直接给办证了，不再需要开发商那个大证。
        请问一下，西安目前对于开发商失联破产注销，业主多年办不了房产证的同类情况，是不是也采用北京这种按判决书直接给业主办证的做法？

该新闻视频，搜索“买房10多年，开发商‘失联’房本难寻” ，可以搜到，