转～西安买房，就是一个大坑

秦琼骑着驴 · 发表于 2017-5-5 09:30:04

娃在北京憋屈坏了,回来一下子说了这么多!:lol

陕楠 · 发表于 2017-5-5 09:31:09

ZF希望房地产涨

秋风生渭水 · 发表于 2017-5-5 09:32:01

我认为写的很好，有没有分析城北的？

秋风生渭水 · 发表于 2017-5-5 09:32:08

我认为写的很好，有没有分析城北的？

昭财晋宝 · 发表于 2017-5-5 09:35:58

草草读完，觉得写的很中肯
现在的价格确实不宜入手
除非真是着急用房
否则真心建议可以等等
这些年来，房价起落也见过几回了
真心没必要着急

望长安 · 发表于 2017-5-5 09:40:32

西安的房价这么低，还说是个坑？对自住者来说，绝对不是坑！

daqinruishi · 发表于 2017-5-5 09:41:28

你好，我也是01年去的北京，前两年有孩子了回来的，那时候也住在昌平，天天龙泽排队，每天上下班单程在两个小时以上，对比一下西安的房价这些年算上通货膨胀和货币超发的话基本没什么涨幅，感觉自住随时可以出手，投资的话不是很看好，北京是一步步看着从3千多涨到2万多的，全国人才资金的汇集地，有上涨的必然性。

东府秦腔 · 发表于 2017-5-5 09:45:33

废话太多，不忍卒读，看来楼主离开西安时间也太长了，不知道国际港务工已经有开通中欧的国际班列，还有新筑物流基地的编组站的规划大小（现在正在和铁总共同投资建设二期，建成后规模理大），你都基本情况都不了解，还在那儿说什么“如果真有了这种吞吐量，西安所有火车站加起来，面临的将会是瘫痪的结局”，真是服了你，另外说什么收入400亿，地铁1公里1亿多，就够修30多公里，你数学是体育老师教的吗？逻辑混乱，还在那洋洋洒洒写了一大篇，真是服了你，能认真点让大家至少能读下去吗？

xpp12321 · 发表于 2017-5-5 09:46:32

西安现在确实很多小区空房率很高，交房10年的房子
楼主说的比较实在，有一定的道理

wangshaner12345 · 发表于 2017-5-5 09:54:58

欲让其灭亡先让其疯狂

发表于 2017-5-5 09:58:02

可是100万的房子最少只需要25万就可以买啊，能跟100万拿去收益来比吗？

郭霖 · 发表于 2017-5-5 09:58:27

啰嗦没用就是刷刷涨价。
我都后悔了之前没加杠杆多入手。
现在放假飙高了40%多，后悔啊。

祖祖辈辈秦汉人 · 发表于 2017-5-5 10:05:17

简直都是屁话，北京挣大钱的还嫌弃西安房价贵，那你去北京买吧，黑大西安还要买，真的是醉了，儿不嫌母丑，狗不嫌家贫，黑的这么厉害还要回来干啥！

崔楠 · 发表于 2017-5-5 10:06:04

秦岭之山水发表于 2017-5-5 06:00
对前面的不发表评论.本人自春节后开始关注西安房子,源于作为一个西北人现住在郑州,工作在郑州,初心将来在西 ...

买的蓝光？

micro · 发表于 2017-5-5 10:08:53

一直都是浏览模式。看到这篇文章，专门注册账号，发表一些个人的一些看法。
我与楼主的情况差不多。一直在上海某航天总体事业单位工资，为了孩子回到西安。经历过上海房价在短短3年内从2万多暴涨到6万多。现在完全是将个人的一些思考和收集的信息公布，供大家一起考虑。我自己也是要买房子，也看了很多很多楼盘，几乎六号线附近的楼盘我都看了。真心不希望房价疯狂上涨，之所以搜集写这些信息，也是想理性的分析告诉自己改怎样选择。

希望和谐发帖。

先说个人结论：西安的房子将来还会上涨（相对于购买力价值），西安的学区房/学位房是最坚挺的“金融品”，要买好地段、好户型、大品牌、好学区的好房子！

转发一个楼盘价格信息作为印子！
记录时间均价起价价格描述
2017-04-24 约9500元/㎡项目整体均价9500元/平，交5000元享总房款减20000元
2017-04-05 约9500元/㎡项目整体均价9500元/平，交5000元抵20000元
2017-03-30 约8200元/㎡交5000元抵20000元，项目整体均价8200-8500元/平
2017-03-15 约8200元/㎡项目整体均价8200-8500元/平，优惠交5000元抵20000元。
2017-03-06 约7700元/㎡ 5号楼价格区间7700元/平，7号楼价格区间8100元/平，项目交5000元抵20000元。
2017-02-20 约7200元/㎡ 7号楼价格区间7200-7500元/平；5号楼价格区间6800-7200元/平；交5000元抵20000元。5号楼按揭享受8个点优惠；7号楼按揭享受4个点优惠。
2017-02-15 约7200元/㎡ 7号楼价格区间7200-7500元/平；5号楼价格区间7000-7200元/平；交5000元抵20000元。5号楼按揭享受8个点优惠；7号楼按揭享受4个点优惠
2017-02-07 约7200元/㎡ 7号楼价格区间7200-7500元/平；5号楼价格区间7000-7200元/平；交5000元抵20000元，5号楼按揭享受8个点优惠；7号楼按揭享受4个点优惠。
2017-01-23 约7200元/㎡ 7#价格区间7200-7500元/平；5号楼均价7000元/平；交5000元抵20000元（5号楼和7号楼都可以享受）。5号楼按揭享受8个点优惠；7号楼按揭享受4个点优惠。
2017-01-09 约7000元/㎡ 7号楼价格区间7200-7500元/平；5号楼均价7000元/平。优惠：交5000元抵20000元，5号楼按揭享受8个点优惠；7号楼按揭享受4个点优惠。
2016-12-29 约7000元/㎡价格区间7000-7500元/平，交5000元抵20000元（5号楼和7号楼都可以享受）。
2016-12-16 约7000元/㎡ 7号楼在售中，目前在售户型为120平。价格区间7000-7500元/平。5号楼主力在售中，价格区间7000-7500元/平，户型为93平小三室。
2016-12-12 约7000元/㎡ 5号楼和7号楼价格区间7000-7500元/平，交5000元抵20000元，支持公积金和首付2成。
2016-11-24 约7000元/㎡价格区间7000-7500元/平，交5000元抵20000元（5号楼和7号楼都可以享受）。
2016-11-21 约7000元/㎡价格区间7000-7500元/平，优惠信息：交5000元抵20000元。
2016-11-09 约7000元/㎡整体均价7000元/平米，5号楼均价6900-7000元/平，优惠信息：交5000元抵20000元；4号楼成交价6700元/平；
2016-10-21 约7000元/㎡整体均价7000元/平，5#交5千抵2万，团购5个点优惠，团购+按时签约+按揭享受7个点优惠。
2016-10-14 约6500元/㎡均价6500元/平，交5千抵2万
2016-10-08 约6500元/㎡ 4号楼均价6500元/平，交5千抵2万；5号楼参考均价6500元/平，交5千抵2万，团购5个点优惠，团购+按时签约+按揭享受7个点优惠
2016-09-23 约6500元/㎡ 4#成交价6500元/平，交5千抵2万；5#开盘即可享96折
2016-09-08 约6000元/㎡成交价6000元/平，交5千抵2万。项目支持公积金贷款，支持商贷首付20%
2016-08-29 约6000元/㎡ 3#清盘中，价格5600-5800元/平；4#成交价5700-5900元/平。交5千抵2万
2016-08-16 约6000元/㎡整体均价6000元/平，3#清盘价5600-5800元/平，4#成交价5700-5900元/平，优惠：交5千抵2万。
2016-08-03 约5900元/㎡ 3号楼清盘中，价格5600-5800元/平，仅剩顶层，户型为A户型69平（赠送16平）和D户型79平(赠送8平)在售。4号楼成交价5700-5900元/平
2016-07-26 约5900元/㎡ 3号楼和4号楼，均价5900元/平。交5千抵2万，团购可再享96折优惠。项目支持公积金贷款，支持商贷首付20%。
2016-07-20 约6300元/㎡整体均价6300元，3号楼，单价5500-5800元/平，4号楼成交价5700-5900元/平。
2016-07-01 约6300元/㎡天琴湾3号楼和4号楼在售，整体均价6300元/平，房源面积：69-90平米。交5千抵2万，团购可再享96折优惠。
2016-06-30 约6300元/㎡天琴湾3号楼和4号楼在售，整体均价6300元/平，房源面积：69-90平米。交5千抵2万，团购可再享96折优惠。
2016-06-24 约6300元/㎡整体均价6300元/平，3号楼价格5500-5800元/平。优惠：交5千抵2万，团购可再享96折优惠。4号楼成交均价5700-5900元/平。
2016-06-08 约6300元/㎡整体均价6300元/平，3号楼价格5500-5800元/平。优惠：交5千抵2万，团购可再享96折优惠。4号楼成交均价5700-5900元/平。
2016-05-31 约5800元/㎡ 3号楼价格5500-5800元/平。优惠：交5千抵2万，团购可再享96折优惠。4号楼成交均价5700-5900元/平。
2016-05-20 约5800元/㎡均价5800元/平
2016-05-06 约5800元/㎡均价5800
2016-04-18 约5800元/㎡整体均价5800元/平
2016-02-19 约5800元/㎡整体均价5800元/平
2016-02-17 约5800元/㎡整体均价5800元/平
2016-02-01 约5800元/㎡整体均价5800元/平
2016-01-25 约5800元/㎡整体均价5800元/平
2016-01-21 约5800元/㎡均价5800元/平
2016-01-07 约5800元/㎡ 3号楼均价5800元/平
2015-12-07 约5800元/㎡一期3、4号楼均价5800元/平
2015-11-20 约5800元/㎡ 3号楼参考均价5800元/平米
2015-11-11 约5500元/㎡参考均价5500元/平
需要说明的是造字台路附近的交通目前堪忧，这个楼盘马路对面有戒毒所和高压线。
而，昨天中午去售楼中心，看了这个楼盘的120平米的三房，报价竟然要130万！！

一．西安房价

按照购买力衡量，房价购买力价值有65%的概率仍会继续增长。

1. 城市定位：大西安的规划拉大城市骨架、西咸新区国家级新区正式划归西安管辖、一带一路对外开放提高经济活力；

2. 经济财政：

（1）西安的很多国企和央企的税收的上交给中央财政，对西安政府只能心里像猫抓一样！

（2）城市发展的最直接在快速的收入就是卖地！等企业税收黄花菜都凉了！目前西安同时9-10条地铁在建，经费主要来自于当地政府，总投资额就达1058亿元，2016年全年财政收入640个亿，市政的财政压力较几年前大的多！

（3）特别是西咸新区的发展也需要大量的资金来完善基础设施和配套，这个钱从哪里来呢？噢！房地产这个屡试不爽药到病除的杀手锏还没动用呢！

3. 政府意志：政府的意愿在不动产领域占据了相当大的权重！

（1）从早期国家堆积政策和资源对改革开放试验区进行支持，到九十年代的浦东新区的产业规划和发展都很明显看到，国家在一些顶层规划以及对应的微观层面的执政能力值得肯定，只要政府想搞的事情，他会不计成本，没有底线的去做！

（2）西安20170418进一步提高限购门槛，事实证明历次限购的调控都变成了调戏！羞答答的希望房价上涨，变成了放荡的挑逗和调戏！从2016年底的西安首次限购到现在，房价普涨20%！学区房学位房领涨。

（3）土地拍卖开始狂热，事实上从2012年到2016年年底，几乎西安市所有的土拍都是底价成交（即以起拍价格不加价成交），有溢价的土拍估计总共不超过10次。所以东二环内陕机建那块地，起拍价格6.9亿，如果最终以6.9亿成交才符合大家的最初预期。然而事实是多家企业争相出价，第四十轮报价16.3亿，但12月14日晚却宣布交易无效，15日重新竞拍后，最终以18.5亿成交。（好了，终于达到预期了！交易有效！嘿嘿）预测最终平均房价应该在13000-14000元/平米。

（4）国家的雄安新区模式是支持二线城市分流一线特大城市的压力

4. 全国房地产行情：回望过去的5年（2011均价6211元，2016年均价6250元！）没有增长！西安房价一潭死水！特别是二手房价格万年不变！全国普涨25%左右，西安房价目前是价值洼地，但是有加速追赶失去的五年的迹象！

5. 交易数据：库存量从2016年初的26个月下降到6个月，交易量和交易价格明显量价齐升。

二．学位房

1.学位房是紧缺资源，资本的逐利性会选择紧缺资源。

2. 有助于孩子的上学和教育，这个是必然的！

3. 房子是社会资源的载体，背后的是户口和教育以及医疗等条件，目前房地产已经是实际意义上的金融品！好的金融是最坚挺的货币！

风险

1. 教育政策的变化；

2. 北京上海深圳学区房的经验不适合西安，西安几乎没有真正的学区房。排名靠前的小学初中基本都是只对子弟免费的附小附中；对外的话，小学靠关系初中靠分数。

3. 开发商的承诺究竟能否落实?

4. 变现能力值得考虑：一线城市的房子已经没有流动性，特别是还有23个城市出台了不让交易（两年内不让卖出，可以预计会继续在交易上进一步提高门槛）被高位套牢，将来的变现能力值得怀疑。可能变现能力不足。