转～西安买房，就是一个大坑

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　　我，一个即将逃离北京的盲流，计划明年回西安、今年买房，逛了几次，天天关注经济及房产信息三小时以上。
　　西安买房，就是一个大坑！
　　这个坑是对投资者而言，而刚需将成为坑底之蛙，如果我的分析应验，那么未来的青蛙们，或许会有福音，现在的青蛙们，还必须要承受一点迫害！以下是我的一些粗略调查对比，欢迎各位看客拍砖！

　　房价取决于经济、人口，经济人口相辅相成，而这两点主要取决于当局者政策！

　　论西安房价，涨应该还会涨，这是整体货币政策所带来的，避免不了，但这种微张，恐怕受益都不如投资理财，拿100万来算笔小账，为什么选择100万，因为在西安，100万以下的房产，要么地段不好，要么房子不好，“赔本”可能性较大，要投资必须地段好、房型楼层好。100万，最low的理财，5%的年化，五年保本受益25万，也就是说，要想五年后取得正收益，房价必须上涨40%以上，为什么是40%而不是25%呢？房子是不动产，当你着急用钱的时候，房价只是个数字，卖房绝对不是个轻松地活，而理财的这部分钱，你随时可以用来改善你的生活，只有用到的金钱，才是财富，比如你银行有几百万，那不是你的财富，只是个数字而已，什么是财富，只有你享用了，才是财富，比如用这些钱出国旅行，享受大房子，享受豪车，旅行、大居住环境、豪车，这些切实用到你身上的才能叫做财富，否则，绝对是个数字而已，大城市的住着千万房产却只有几十平的土著对这个看法恐怕是最为认同的。
　　从这次中央收紧房市的一些文件来分析，至少经济能承受之前，四五年内，房价会稳步上涨，但不会出现疯长，缓和略降都有可能，局部塌陷也有可能，四五年后，经济不能承受，再次刺激政策出台，那才会是疯长之日了！就如同11年到现在这个阶段。
　　论西安房价，近四五年不会再疯长了，原因有三：一是前期市场炒作，人终究要回归理性，二是去年十一到现在涨了三四成左右，已经有所透支，三是中央政府对房子回归理性的决心。

　　第一篇章：别有用心的炒作者，受害的刚需
　　前期炒作的路径，从06年四五月份开始，一带一路、西安招商引资计划、西安乃西北中心城市房价不及周边、西安自贸区建设、西安引进人才战略……，这些被别有用心者大肆宣传，于是乎，从去年十一开始，西安的房价像脱缰的野马，说涨了三成都是少的，就我关注的城南几个小区，绝对超过了三成。我，是一个刚需的受害者！
　　具体来看看这几个炒作的话题：一带一路，西安市丝绸之路的起点。是起点没错，但一带一路所带来的经济效应，与西安有半毛钱关系？看看通往欧洲的几趟专列，有几个把西安当成终点，或者是重要货运点的？义乌专列、成都专列、郑州、广州等等，没听过有西安到欧洲或中东的专列，如果有，哪怕是个重点的中转站，那么，西安的几个火车站包括货运站之内，能承受这种国际化的吞吐量么？如果真有了这种吞吐量，西安所有火车站加起来，面临的将会是瘫痪的结局，这是市政建设市政意识滞后所影响的。有个别炒作甚至说西安是西北的唯一航空港，这点对经济来讲，更是半分钱关系没有，航空对于物流成本来讲，能负担得起的商品并不多，国际航班上，90%都是中国人。
　　再来看所谓的自贸区建设，自贸区发展，主要有免税等优先政策，但发展首先必须有贸易基础，西安本就不是一个注重贸易的城市，这个看西安周围的物流水平（包括货运能力，金融能力）就很明显了，这些年你有听说过西安贸易有过大额增长么，所以西安缺乏贸易的基础。贸易，最终节点是面向工厂和人口，看看西安，04年到14年，人口净流入排全国第31位，几乎是省会城市垫底的，西安虽是西北重镇，一带一路的将来，打通新疆各口岸之时，货物流向要么直接去向沿海，要么直接在新疆开始走向各地，西安将会是个鸡肋而已。所以说，自贸区建设，完全是个笑话。
　　这些别有用心者，笑话多了去了，看看所谓的招商引资。吆喝着什么什么大企业入驻，政府有什么什么好政策，但分析数据来看，企业是精明的，吆喝的人是该拉去毙了的。事实说话，16年下半年，说什么比去年同期增长36%，但实际投资额400多亿元，哦，额的天那，这么多钱！哎！！……额的神那，400多亿元是个锤子，地铁造价一公里1个多亿，400多亿元最多修30公里地铁，我们是个上市小公司，市值相当，所以说去年下半年当局者的业绩，要么是引入了一家小型上市企业，要么就是修了30公里地铁。这还是至投资全部到位的情况，不包含名义投资等等。
　　以下引用《西安市发展和改革工作会提出适时出台稳增长新措施》，来源于当局者的权威媒体西安日报：“西安市发改系统将紧抓招商引资“项目年”机遇，充分发挥有效投资的关键作用，突出抓好593个市级重点项目，年内组织集中开工3次以上，确保年度投资达到2172亿元，产业类项目占比50%以上，力争6月底新开工项目开工率达到60%以上”。很高大上吧？这个2172亿元，相比于400多亿，无非就是个大锤子，未来能到位有多少？那些知名企业是精明的，投资是要有回报的，在落后的意识与落后的基础上投资，风险也是巨大的。
　　都是二线城市，西安乃西北之首，房价不如成都，不如郑州，呵！呵！
　　西安人口、西安发展、西北发展，和郑州、成都根本不可同日而语。
　　一个地区房价主要受人口影响，人口主要受经济影响，西安的经济着实令人着急，近些年人口又是末流，所以这些年西安房价一直未曾走高是必然，根本不具有可比性。西安常驻人口比成都和郑州统计同期都低100万左右，西安800万的时候，郑州都已经950万，成都930万。再看看西安与成都郑州的人口净流入情况，为何成为价格洼地，也是有原因的。
　　去年2月份的一份统计调查“同时，从2008年到2014年的这几年时间里，西安的人口净流入一路下滑，从2008年65.22万下降到了2014年的47.46万人。无疑，西安对流动人员的吸引力越来越弱。不仅仅无法与京沪穗等一线城市无法相比，而且被成都、苏州、武汉、厦门等城市抛在身后。”原文出处《7年人口仅增加25万，西安千万人口目标迎挑战》。
　　知乎的一篇问答：“不过无论何种算法下，西安的人口流入均不算高。常住人口增长2010-2015年间西安约23万，贵阳约30万，昆明约31万，成都约61万，郑州约90万。” 来源于知乎《为什么西安近几年的人口净流入这么少？》
　　人才引进战略，从今年3.1开始35岁以下某学历可以落户，等等，实际呢，从开始到现在2个月，实际落户不超2万人，一年12万，相对于800万人口的城市，相对于一个中心城市而言，多么？这还不包括大量已经在西安实际工作生活的，但这些年一直落不了户的人，等这帮人都落了户，还有什么好吹的？新闻摘抄：“昨日，西安市公安局治安局户政处户籍管理科科长武肃介绍，在新政的刺激下，今年3月，全市落户9000多人，正在办理手续中的有6000多人，这个数字是去年同期的二至三倍，其中有60%的是35周岁以下的学历落户，’可以说，户籍新政吸引了更多的人才留在了西安’”。没有那么多岗位，工资待遇远低于周边城市，人口能上去才见鬼了。
　　为什么人口上不去，主要还是经济上不去，经济上不去的主因是什么？郑州乃九州之通衢，发展之必然，成都是西南五省之首，左邻西藏右靠重庆，重庆要带动云贵，西藏又是要地，国家投资必不可少，重庆和西藏这几年的发展速度一直全国领先，中间夹着的成都，紧随其后是必然。西安呢，也是西北五省之首，西北整体这些年，包括以后的一些年，恐怕难有快速增长，这是就扯到国际博弈话题了，感兴趣的可以搜搜看伊拉克、利比亚战争始末，或许能找到一些答案。
　　说什么西安是二线城市，乃价格洼地，我勒个去，怎么不去和重庆比，重庆到西安比成都还近，发展速度、人口均远超西安，房价比西安低多了，近些年是个负增长，为啥不去比？为啥不去说重庆市价格洼地，因为重庆——无房可炒，政府牛掰！
　　说白了，这些无非是炒作而已，为什么能炒作成功，因为别有用心者有钱，炒作是需要钱的，有钱就能宣传，能宣传就能起到效果，我的这篇小文永远不可能被宣传被炒作，因为我没钱，即使有了钱，最大可能也是要被某些人封杀的！

　　第二篇章：被透支的房价涨幅
　　为什么说透支了，主要看房价涨起来的原因，除了16年降息去库存等大力刺激经济措施，西安房价高涨主要是炒作，而买房的人呢，如果是当地有需求的刚需，那么还有更加强劲的涨势，可惜了，这一波买房的，绝大多数都是外地人。所以说，这不是真实的房价，是被透支的涨幅。本地人，买房为了居住，为了改善生活，买了就是买了，十几年二十几年都不会再卖，这是真实的需求决定的房价。而投资的那帮人，房子只是投资的产品罢了，当自己需要用钱的时候，当预期收益达到或跌倒止损线的时候，就会出货，当房产政策有变动，风向改变之时，就会迎来出货之时。
　　这么多人来西安买房，随便问问在西安周边略有小钱的，哪个不是在西安有两三套？房子升值的时候，还会继续涌进，当潮落之时，退却速度也会是惊人的。没有那么多人口支撑，怎么可能还会一直维持高房价？自个思量吧！
　　我一介土生土长的西安人，01年来到北京，目睹了北京西安两地的变化，这两次看房的一些感受，如果是对的，或许能说明为何北京房价突突上涨是必然，而西安只是透支。
　　西安的发展，无非是竖起来的城中村！
　　到北京，最深的感受是广阔的马路，飞速的变化，北京三环单向四车道，长安街到了五环还单项三车道，其余马路，低于单向两车道的几乎没有，通往全国的各个高速公路，最低都单向三车道。西安呢？二环两车道，三环两车道，中轴线长安路两车道，可笑的西临高速不过廿卅公里，这些年还是双向两车道。
　　西安局地的人口密度觉不亚于北京，如此“精致”的交通，难怪会有最拥堵之城的美号。这是北京只有两条地铁，西安还没有的时候，再来看地铁，北京已经17条在用线路了，西安用了多少年才修了个三号线，结果电器系统爆出劣质大新闻，其他地基方面是否存在问题就只能猜想了，前两天在建的某条线路又有爆料，这恐怕不只是质量问题，更重要是一个城市意识的系统工程。
　　再看看房子，美国、欧洲人到了北京，my god！城市好大，楼好高，这么多高层，不拥挤么，交通能行么？
　　俺们到了美欧城市，额滴神啊，这是进村了，整个柏林，超过3层的小楼屈指可数，交通设施完善远非北上广深可比。我回西安，初定南郊买房，前期选小区，额地爷呀，一个小区挨着一个小区，一个高层挨着一个高层，航天城、长安、高新，这将来还不把人挤成肉夹馍咧！不怕，我们这通地铁，锤子，地铁是个锤子，你知道北京为啥1、2号线修完了不修3456789线？单单先修个13号？
　　当时天通苑、回龙观一带首先作为北京卫星城建立，修的还大多低层或者小高层，修完以后，人口一入驻，政府傻了，人进去，出不来了！赶紧修13号线，结果呢，13号线在回龙观、龙泽、天通苑这几个站，每天上班高峰，等待上地铁的人从站内排出来又排到大街，出地铁口还排四五十米，每天下班高峰，西直门东直门13号线两头，换乘至少20分钟以上才能进站，乌泱泱，一片片，现在13号线交叉又通了几条地铁，可13号线人口过载一直未解决。
　　和朋友打电话，我总会说，你看着吧，将来西安南郊，问题一摞摞！如果人口入住率达到，拥堵等必不可少，假如入住率不够，此处房价必跌。来看看西安城市规划，南郊作为生活片区，额滴爷呀，规划局的兀个伙计，你耍过《凯撒大帝》么？你练过《模拟城市》么？整个城南，占据城市1/4，全部作为生活区，人口都朝这里集中，工作区域在城北、城西，你让我们这些子民每天城北城南跨越，是为了玩《穿越火线》么？
　　再来看看公园建设，城南作为生活片区，前些年一个曲江公园，这个确实要点赞，周围环境改善，同时稀释人口密度。除了这个曲江公园，城南能数上号的公园超不过5个，任何一个公园占地面积都远小于一个普通10来栋楼的小区面积。广场绿地等更是屈指可数，这些稀释人口密度，改善居住环境的必备设施都没有，哪来这么牛气的房价？
　　城南，拆不掉的城中村，竖立起来的城中村，未来并举，问题多多！
　　火车站，北站修的刚好够这个城市的体量，西安老火车站风雨几十年，改革开放卅年，还是逼仄的通道，拥挤的广场，低矮的三层小楼，天马行空的高站台……
　　未来城市发展，人口如果大幅增长，火车北站又将成为一个必杀之地……
　　那年火车站，托运一把瑞士军刀，要收我200……
　　去银行存个钱，因为穿着老土被鄙视，当我掏出10w的时候又换个嘴脸……
　　不用软件，半小时没打到出租车……
　　作为本地人，从火车站回长安，绕到了西三环，给额说城里堵车，你把我当瓜子呢……
　　去办个档案，把我腿跑断……
　　去办个户口，把我爸脚跑烂……
　　……
　　城北、城西、城东不曾涉足，不做评判。
　　这些个人经历扯的有些远，读者自个搜一下南郊烂尾楼盘有多少，搜一下南郊住户住了四五年甚至近十年的，还没拿到房产证的小区有多少，这些没有拿到房产证的都是何种原因，一组组数据是冰冷的，一幕幕没有房产证而导致上不了学落不了户口的家庭场景，是悲催的！
　　一个城市建设，做到城南这般，当局者的意识，可见一斑。经济建设、基础建设、文化建设、配套建设、人口引进，未来会何去何从？这个城市未来的发展，拭目以待！
　　来西安的投资客，来南郊买房的投资客，擦亮你的双眼，慎重选择！
　　西安，我的故乡，南郊，我涉足最多的区域，这片我未来要返回居住生活的城市，我仅希望你越来越好，不求超越北京，不求望眼柏林，只希望你能成为一个像成都重庆一样的美人，当一个大家都向往的宜居小城！

　　第三篇章： 房子能否回归住的属性？
　　从建国到现在来讲，房地产行业作为经济支柱，近25年一直飞涨，却还只能算是个新兴行业，如改革开放初期的下海经商，如对外开放初期的对外贸易及出国留学，新兴行业一开始总是掘金的好时机，这些敢于吃螃蟹的人，都尝到了鲜！过了这个时机呢？
　　若果任由房价飞涨，社会是要出问题的，中央的长效机制（通过供地、金融、购租并举等手段）与其说是解决房价，最关键是要保证社会稳定，保证房子回到本应有的属性，这个参考发达国家经过的历程就很明显，过了这个阶段，随着房地产市场的规范与成熟，房价会随着货币通胀等经济因素稳步上涨或稳步下跌，但决不再会有前几年那样的疯长。
　　国七条，国十条，那是十年前的事，那时候房价有了稳步控制，甚至略降，后来经济上不去，为了GDP，又出刺激政策，房价涨幅比以往来的更加猛烈！政府又开始缩紧，房价又平缓上涨了几年。
　　去年的刺激政策，全国房价又一次飞升，深圳除外，为啥，深圳体量已经到了一定阶段，人口到了一定阶段，未来或许还会蹿高，但近期平稳略降是既成事实。
　　如果房价纯粹靠市场来控制，那决定因素无非是经济和人口，而我们特色的制度下，房价受政策影响是最大的，政策决定钱的流向，钱决定了房价高低！
　　房子是用来住的，不用用来炒的！如同之前18亿亩耕地红线一般，中央之高级纲领，高明之处不在于民生要住房，高明之处在于控制了金融风险！香港、日本的楼市格局历史乃前车之鉴！
　　长效机制推出，购租并举不够看，限买一套不够看，限卖算是个靓点，限卖抑制了部分短期投机者。值得思量的政策是按库存供地、金融手段跟进，一个解决市场短缺，一个进一步提高炒房者门槛，这两点非常之有效。拿北京来讲，317政策以后，交易量大跌70%以上，二手房价格比以前也有了一定幅度降低，交易量下降是房价下跌的前兆，更狠的是二套房高20%的贷款利率，房价已有降幅，北京购房者，哀鸿一片。
　　北京，作为首都之地，在全国起到极大的引领作用，跟进的限卖政策影响多地，20%利率提高也已经传染至上海，未来，会影响房价猛涨的多个地方，西安能否幸免？
　　所以说，短期随着货币平稳上涨或略降已经成为必然！
　　那么长期呢，就要看未来经济走势以及当局者的决心。
　　或许从一些中央政策可以看出端倪。全国不动产联网，这个或许没什么作用，但此政策是一些后期政策的前期准备！
　　比如对全国范围内有多套房产的处理办法、比如对投资属性的房产处理、房产税进一步实施等等。所以说，如果市场趋于完善，四五年后，即使要刺激经济，疯长的局面恐怕难以再现！
　　纵观国际发达国家套路，地产房产在开始的廿卅年，也是一波波的疯长，中国形势与其如此雷同，当这些国家经济不依靠房地产的现在，房地产只是一个普通的商品属性，和普通商品一样，随经济以及货币政策同步上涨或下跌罢了。中国房地产，93年至今25年，所谓的新兴行业窗口期已过，中国人口城市化进程，也已经进入尾声，未来的房地产走势，将会进入平稳发展阶段。
　　还有与房价密切相关的、保守诟病的户籍制度，现在居住证政策的实施，或许是一些政策的苗头，将来，如果户籍与房产不挂钩，户籍与入学不挂钩，人口真正能做到自有迁徙的时候，房地产老大们，你们还会这么牛气么？
　　政府是英明的，面对新兴行业，制定的政策，前期走些弯路必不可少，而后期，将会愈来愈完善，不会任由某些别有用心者摆布！


　　个人其他想法1：现在投资西安房产未必是个好时机，如果考虑投资属性，入场时机要么这几天，要么再过半年西安政策完善一段时间后，明后年市场稳定的时候，而且是未来三五年没有用钱计划、笃信房地产在四五年后还会有经济刺激的人。
　　个人其他想法2：对于小产权房，不要投
　　个人其他想法3：对于商住房，不要买，北京的商住房已经是死灰一片，会不会传染到西安，不好说.

　　我，只是一个准备逃离北京的盲流，为了孩子上学，为了回家照顾老人，必须回西安，我，一个思想未跟上时代，一个受害的刚需者，之前对房产关注不足，近两月来看经济类房产类新闻每天3小时以上，以上都是个人愚见，看客们，拍吧，让炮火来的更猛烈一些！
　　城市过于落后，主要是领导阶层的思想意识过于滞后！
　　个人发展过于落后，同样是思想意识没有跟进时代的步伐！

　　谢谢您！祝福您！
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FROM 220.249.0.*

用了10分钟看完了，感觉就一句话，字真tm多

一切说的都是过去式，呵呵

年前入坑刚需，深表赞同

啰嗦

你猜有多少人去相信？

城南确实废了。密度和兰州差不多。人口增长是硬伤，铁路说的不对，货物中心西安还能担当。现在是全国大国企打造大西安，布局速度只做不说，从今年开局大家能感受到发力不断，虚的很少。骨架有了不愁肉，大西安目前必须补差距补虚，才能走出去做丝调领头羊。谁来做呢？群力群策，大国企跑步进场，大西安打造恳定是上层设计。一路一带有因必有果，是对外的大政治，经济谋略，大西安位量绕不过去的，必推它再繁荣。

写这么多，累了吧

好长

噢，可怜的娃！还没买就涨价了！

西安肛 发表于 2017-5-4 21:30
城南确实废了。密度和兰州差不多。人口增长是硬伤，铁路说的不对，货物中心西安还能担当。现在是全国大国企 ...

相信今上

很牛逼

那你继续留在北京吧！时代变了，社会变了，你的思维没变。

说的太好了，很有启发

说的是实际情况