418新政之后西安房价怎么走-----一个地产从业人员，同时也是乡党的真实看法（申请...

       本人生于西安，长于西安，大学毕业之前没离开过西安，毕业时没有留西安的好机会（成绩一般给母校丢脸了），但还是运气不差，误打误撞进入了一家现在声名赫赫，但是当年来西安招聘的时候默默无闻的地产公司。大学毕业至今，先是在河北北京一带工作，后来跳槽到广州，一直做跟地产公司的成本核算工作，算是从业人员。眨眼间整整十年，眼见着这个行业的变迁。老母亲现在人还在西安，每年回家乡多次，亲朋好友无非讨论房地产较多，而今年格外关注，加上今天418的政策也出台了。关注荣耀西安论坛多年，一直潜水，今天抽点时间跟大家乡党们聊聊。
      一、如何解读418政策。其实跟已经出台的其它城市一般，无非是两点，第一，降低杠杆，第二，打击投资。房价的本质是由供求关系决定的，假设供给侧不变，如果需求侧减少了，则房价在一段时间之后必然要下跌；假设需求上升，供给不变，则房价上升。本次418出台的背景跟近期一点时间西安房价的波动有关，第一个是某些北京的地产专家（我就不点名了）宣传西安是房价低谷，导致一些北京等一些投资客来西安炒房。第二个，西安本地的开发商借机捂盘，造成在库存量还有12个月的时候已经开始房价上涨。该政策一个是加大贷款比例（无非是降低银行风险），最终将导致一小部分人暂时丧失购买的能力或者兴趣。毕竟经济下行压力仍然无比巨大，现金为王的趋势不改。一个是限制销售新购房产，要等到不动产证满两年方可销售。这里面值得一提的是，如果你是过去哪怕昨天买的房子，恭喜你，你的多余的房子可以卖。但是明天起，再投资，你就要熬上几年。政策简明扼要，就是打击住宅房产的投资。我不评论政策，但是力度空前，细思极恐。
      二、如何解读西安的房价。关于西安房价，有一个声音一直是主流的，即：西安房价较低，等等。我从供求关系来分析房价，希望给大伙一个角度。大家都知道，价格是由供求关系决定的，所以开发商在拿地，投资，定价的时候，考虑的最多的都是供求关系。我们可以简单来计算西安市的人口净流入，其实很低很低。大家想想是为了什么？是因为西安不好吗？当然不是。结果很简单，是因为整个陕西省人口仅有区区3000多万。而西安则是800多万，占比超过了百分之二十。我们观察一下，这个比例是不是已经很高？这个比例就决定了西安人口净流入只能是缓慢的。去年底，融创在西安拿地，楼面价是7200元，其实，三线城市楼面价7000多不算什么高数字。西安的楼面价，行业内公认一直是比较低的，大多是两千多元，对比一些三线城市，只怕拿地成本也低。这里面因为西安市一直对容积率要求不高，也最终导致很多楼盘太密，纯板楼不多，这一点其实我个人是很反对的。降低了西安市民的居住品质。
      综上，不管楼市的喧嚣，房价的本质是由供求决定的，可以暂时的涨或者今后一段时间的跌（因为418政策影响），房价一定会回归本质，供求关系。只要西安市民工资上涨，能够吸引更多的富裕人口（注意是富裕人口，不是贫困人口），西安市将房价越来越高，否则，一定会在上涨到一定阶段，戛然而止，然后下跌。
      目前看，成交量放缓，下半年阴跌的可能性是最大的。
      毕竟，如果总人口不变的情况下，房子，还是越盖越多了。毕竟，我们国家的经济在放缓，而且，加息的脚步，也越来越近。听政府的话其实永远没错，政府鼓励买房的时候买房，政府不鼓励的时候可以考虑买房，一个波段一个波段这样走下来。
       欢迎大家批评指正！谢谢！最后祝愿每个人在西安生活快乐，都买到自己如意的房子！
      （以上分析不涉及学区房，学位房，这一块我不熟悉更不了解。由于我人常年在北京，北上深这样供求关系极度不平衡的地区，任何调控都难，除非“雄安”崛起。）

我跟业主签了协议，业主07年的房子，一直没有办房产证，最近正在办证，难道他不能卖了？

参考其他城市的话，你这个是可以的。

这种限购有效期一个月都不到！目前几乎所有人的预期都是上涨，你看看发布会上的说话，我们给部里说西安房价低等等！人家部里的要求是不要过快！

情系侧坡村 发表于 2017-4-18 19:15
我跟业主签了协议，业主07年的房子，一直没有办房产证，最近正在办证，难道他不能卖了？

参考哪里的城市？我现在也没有网签呢。求助楼主高手

这个政策无非就是造成新房上涨，但是买过房后会出现有价无市的现象。这样也会冲击租房市场。

在西安房价最低的15年，身边的所有朋友问我西安买房的时候，我都说应该买，因为一个是国家鼓励（去库存），一个是房价相对与拿地的成本，6000多就跌不下去了。
然而，到了今天，我只能说，从明天起，上涨的可能性小于下跌，没有投资客，首先万科保利龙湖在西安市场就涨不动了。

zzy1232580 发表于 2017-4-18 19:31
在西安房价最低的15年，身边的所有朋友问我西安买房的时候，我都说应该买，因为一个是国家鼓励（去库存）， ...

有道理！   

zzy1232580 发表于 2017-4-18 19:31
在西安房价最低的15年，身边的所有朋友问我西安买房的时候，我都说应该买，因为一个是国家鼓励（去库存）， ...

我的这种情况来说如果卖不了，那有啥解决办法么

楼主才是高人说的有理。

其实大家还可以参考周围的租房市场，只要租金越来越高，那么房子就会持续上涨。据我调研，西安南边一般150平改善性三居室的房租，目前的售价在150万的，租金一年到不了45000的比比皆是。

限售，无非是让水分挤掉而已。如果挤掉了泡沫，人们的需求依然越来越大，收入水平也能维持，那我觉得上涨是合理的。很多西安的外地打工的乡党在2016年感受到了汹涌的房价上涨的阵阵寒意，但历史，永远是出乎意料的。

cherry3613 发表于 2017-4-18 19:31
这个政策无非就是造成新房上涨，但是买过房后会出现有价无市的现象。这样也会冲击租房市场。

现在来看，短时间投资的人全跑了，如果本地人的需求能弥补投资客这部分，那么西安新房继续上涨。谁能提供目前西安人的工资水平，加上杠杆，最高能接受多少价格的房产？那这就是顶部。

情系侧坡村 发表于 2017-4-18 19:34
我的这种情况来说如果卖不了，那有啥解决办法么

换别的房子呗，只要下跌趋势明显，人们都是买涨不买跌，行情转化的很快。

zzy1232580 发表于 2017-4-18 19:41
换别的房子呗，只要下跌趋势明显，人们都是买涨不买跌，行情转化的很快。

有的人说可以交易，有的人说不行？ 搞晕了。  求助您这位高手

房子年底破万不会变，楼主，我尊重你的分析。
418只是一个政策，房产市场会受到政策影响，但不是100％受政策影响，北上广调控那么严厉的政策也刹不住房价的例子就不多说了。
房子会涨会跌是由很多因素影响的，我始终认为西安房子在15000左右才会停下，不一定跌，估计会缓慢上涨，价值规律和市场规律也是考虑房价的重要因素，所以政策会起作用，就看有多大作用了！