西安城市更新巨变，五大重点片区改造提速！

从规模式扩张向内涵提升转变，是目前一众超大、特大城市所面对的城市发展新命题。

今年初时，西安市级层面提出五大城市更新重点片区，西电片区、团结片区、幸福林带片区、张家堡片区、三学街片区纳入其中。

这五大片区的提出，可以说是西安从大规模改造向聚焦重点实施的一次转变。

而今年的进度条已拉至后半程，这五大片区今年均发生了不小变化，这些变化亦传递着西安城市更新理念与思路的转变。

我们观察到，“五箭齐发”背后，当下西安城市更新的逻辑和方向已然十分清晰。

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  三大重点片区

  提速改造更新进程

纵观当下，西安大片区的拆迁改造已经十分少，而城东幸福林带片区、城西西电片区、城北团结片区，是目前西安主城区土地腾挪再开发的三大主要片区。

而这三大片区，今年来规划蓝图集中释放，使片区未来更加清晰呈现，并明显在提速片区土地规划、出清、出让的速度。

以西电片区为例，在经历较为漫长协调与沟通后，西电集团部分旧厂区拆迁的启动成为西电片区数千亩土地重新规划的关键转变，而今年西安高新区新厂区建成及投用，也将彻底为西电片区的开发揭开新局面。

我们关注到，今年来西电片区相关规划陆续释放后使得片区开发路径、核心定位、功能分布、基建配套等蓝图更加清晰。

今年7月，西电片区4宗共122.7亩商住用地成交，总价12.49亿元，这标志着西安主城区当下规模最大的城市更新项目已经进入实质性阶段——数千亩工业土地正在转化成为科技含量更高、产业规模更新、人居环境更美的优质城市空间。

作为重点城市更新片区，近日市级主要领导察看了西电片区企业搬迁、土地收储、文物勘探、土壤污染调查、清表整备等进展情况。

并强调要科学规划实施老旧厂区更新改造，更新理念、转变方式、加快进度，协同高效做好搬、拆、留、改、建等各项工作，补齐基础设施短板，改善城区人居环境，提升公共服务水平，既要留住老工业厂区的历史建筑和古树名木，留下城市记忆，也要引入新业态、创造新功能、激发新活力，打造城市高质量发展和美好生活新空间。

而团结片区，则是这三大片区中目前已全面完成回迁安置，基本完成征地拆迁、基础配套和公服设施建设的板块，地铁4号线、10号线穿行，红旗铁路公园建成，龙湖未央天街开业，西安爱知中学签约等等，使区域交通、商业等配套迎来深刻改变。

近期，未央区亦动作频频，对团结片区城市更新规划部署、招商引资、基础配套等进行了集中梳理宣传。

未央区团结片区在此轮更新前，呈现出城中村遍布、基础设施落后、居住环境欠佳、建材市场混杂连片等一系列“老城”特点。

片区规划则在近年来的不断调整中逐渐稳定，根据最新规划显示，团结片区包括团结东更新区块、团结北更新区块、团结—谭家村更新区块等10个区块。团结片区被赋予全新定位——“融产业创新、商业服务、品质生活于一体的城市活力心”。

规划用地范围从2020年初版的2.4平方公里，到2023年调整为4.92平方公里，再到如今扩容至约13.07平方公里。相比之下面积直接扩容5倍，这也可以说是对城北板块的一次重大规划梳理，通过空间扩容释放出更显著的更新红利。

幸福林带片区，则是西安城市建设的现象级超级工程，但在项目建成、地下商业遇冷后，使区域意识到周边综合开发需要提速。

今年以来，幸福林带片区全面实施开发建设和城市更新工作，聚焦“东部创智走廊·新城幸福纽带”发展定位。

幸福大桥主线及幸福路—咸宁路下穿隧道顺利通车是片区基建升级的关键节点。

土地出让方面，胡家庙粮油仓库及周边改造、陕汽厂南区改造等项目地块吸引金茂、汇兴等企业摘地，累计完成超300亩土地出让。

9月16日，又传递出西安交通大学附属中学、西安交大科技园正式落地幸福林带片区的讯息。此外，后宰门小学也已落位幸福林带片区，已签约西安爱知中学，新知小学、实验小学、育英小学正在布局。这些配套，无疑有利于片区人口的引入或片区活力的激发。

数据显示，近年来幸福林带片区先后有六个百亿级、八十亿级、五十亿级、十亿级重点产业项目接续落地建设。目前，传化智联西北运营中心项目基本完工，龙湖长乐天街预计四季度运营，中建西北创研中心、百度智慧中心等项目加速推进。

可以看到，西电片区、团结片区、幸福林带片区，通过老旧厂区、城中村、批发市场的拆迁，为区域发展寻找新机遇。

这三大片区，也将成为下阶段西安主城区土地供应的核心力量，配套升级、产业转型、人口引入等等将发生巨变，也将成为西安城市更新的重点案例，为后续更多项目的实施探索经验。

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  服务城市基建

  改造更新迅速上马

近年来，西安城市更新拆迁改造放缓的特征十分明显，但在涉及已经确定实施的城市交通基建项目面前，改造速度却颇为迅速，例如在西安东站建设、南“2.5环”建设等项目中。

而今年，西安将张家堡片区列入五大城市更新重点片区，即体现西安城市更新路径的这一明显特征——服务城市基建升级。

根据张家堡环岛改造计划，工程聚焦 “空间重构、畅通高效、绿色提升、政商融合、便民利民”等方面，打通道路阻隔、优化城市空间、提高土地效用，在规划设计中采取五项针对性举措，实现片区多维度的整体优化。

例如，将张家堡环道改造为十字交叉口，有利于无效绕行距离长问题的改善。同时，透空下沉广场的设置大幅缩短地下通道流线长度，市民通行将不再迷失方向。

又有利于环岛内108亩闲置用地的释放，规划开放式下沉广场。结合地铁进出站及地面人流通行需求，便捷串联下沉广场商业、城市会客厅以及熙地港、大融城等不同商业空间。这不仅能够增强下沉广场和地下通行系统的商业配套功能，有针对性地服务旅客，还能提升片区整体商圈氛围，提高土地利用效率，增添区域整体商业服务活力。

此番改造，将为城北“门面”带来变化，改造速度亦颇为迅速。

从张家堡片区城市公共空间更新与功能提升工程招标启动，一系列前期工作在短短时间内完成，并在6月份时施工现场已经基本盖上防尘网，并着手考古。

目前，未央路与凤城九路交叉口及未央路（凤城八路-凤城九路段）改造工程已完成，并已通车放行。张家堡环岛亦将在今年完成改造。

除过这一案例外，在广运潭大道跨绕城项目中，去年底传递出北辰综合农贸市场拆迁的消息，今年便完成拆迁，6月底广运潭大道跨绕城高速立交项目正式开工建设，项目推进速度可谓十分之快。

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  老城更新，拆迁更慢了

而快与慢的对比中，老城区内拆迁改造速度，则更慢了。

今年上半年，一张关于终止三学街周边棚户区改造项目征收工作的相关通告在社交平台流传，后续三学街项目回迁范围内房屋检测、加固设计竞争性磋商公告的发布，证实了改造项目终止。

在西安城市更新历程中，改造项目征收终止并不多见。

而对于三学街周边棚户区来说，改造项目的征收自2020年8月已经启动，至今已有近5年时间。

近年来，除过碑林博物馆改扩建这一核心项目外，三学街片区的改造似乎也陷入了停滞，未再见有公开报道的进展信息。

改造项目终止，则意味着下阶段片区内大范围的拆除将不会出现。未来，可能通过道路、环境、街面、屋面的微改造，实现区域面貌治理。

值得注意的是，三学街片区已经纳入西安今年重要城市更新试点，征收终止以及下一步的改造方式，或许也会将西安老城区城市更新指向一个新方向，为之后类似项目的实施探索出一些经验和做法，以解决西安老城区在城市更新过程中，可能面临的历史遗迹多、征收难度大、征迁成本高、片区改造推进慢、新项目建设周期长等等问题。

而目前，西安确实有不少城中村改造项目，已经暂缓或终止，并且官方坦言资金问题、经济平衡等是拆迁改造项目所面临的共性问题。

例如白杨寨村，官方回复称：“启动白杨寨村拆迁无法实现经济平衡，也不符合‘保回迁’工作中‘坚决纠正和防止大拆大建’的要求，另外征迁及安置资金需求量较大。后期，我委会根据政策调整，结合区域发展适时将白杨寨村纳入征迁计划。”

再例如劳动北路跨陇海线问题，官方称：“劳动北路二期建设项目存在西安西站搬迁难、项目征迁难度大、安置楼用地不足和资金缺口大等方面问题。”

种种案例，以及从当下市场环境与政策倾向看，城市更新正在进入新阶段。

大规模的拆迁与新建对资金和项目招商提出了更大的挑战，从成本、风险、回报等角度，开发商对大型城改项目兴趣不高。

而各大城市对于城市更新的布局，也关注存量改造、“拆改留”变为“留改拆”，更新改造思维发生了转变。

正如西安，今年五大城市更新重点片区的提出，点明了目前西安城市更新的主要方向：以重点片区为主，以城市空间优化升级为主，老城区拆迁放缓。

这些新方向，将会是现阶段西安开展城市更新的重心所在，未来是否会出现变化，我们将持续观察。

西电片区好啊，双地铁，大庆路的公园就在家门口，环境交通非常不错，差的就是教育

加快速度

更新的时候把路拓宽一下

瞎折腾然并卵

厉害了

希望发展越来越好，

把路修宽，多建停车场，把住宅的容积率降下来。

越来越好

早日建成

早日建成

早日建成

早日建成

看着挺好的

新进展