西安二手房挂牌突破13万套？房子是什么？

据网络消息，西安市二手房挂牌量突破13万套，按照9月份的二手房交易数据6085套计算，去化周期大概需要20个月左右，前提是都能卖出去，后边不再增加。


西安二手房的去化时间放在全国看，也算是合理去化周期，它是在增长，但是跟其他城市相比还算正常，流动性还算凑活（全靠降价和运气吧），而有些城市的二手房其实是永远卖不掉了，有的去化周期7、8年，这些城市甚至还没有进入二手房市场，全国一大把这样的城市。

那西安现在的理论去化周期是多长时间呢？大概是20个月左右，也就一天200套左右，仅此而已，二手房挂牌量这个数据在历史上又显得比较高，所以市场疑窦丛生，是不是很多人在套现要跑，是不是很多人不看好未来的预期，是不是在找接盘侠，还是说卖不掉了？这些二手房都漂在这儿啊，是不是没人了？

这事儿怎么看呢？

第一、房子是什么？

房子的逻辑已经发生了根本性的变化，第一财经有一个社论：在风险资产里面现在出现了固定投资的房子。这事本身没错，原来风险资产也包括房子这一项，只不过是过去我们的房子从来不降价，也就不存在风险资产这一说，过去几年的事实几乎告诉我们所有的人，想致富早买房子少首付，那段时间所有的房子都是高铁，你买上就相当于上了高铁，没买上你就是个绿皮火车，甚至是共享单车，没买的你慢慢跑去吧！现在呢，房子还是高铁吗？2017年3月份以后就不存在了，大家再脑补一下最近财政部给发的那个关于深圳财税制度改革的文件，这个财税制度改革后面带来的是巨大的联想，这个联想是个强逻辑。

我们以前买房是什么逻辑呢 ？不会去看房子的回报率，只会去看资产价值的升值，3年一倍，5年三倍，10年十倍，过去就这么跑过来的，所以这房价一年不涨了，你就会特别不适应，现在经过几年的教育，大家终于相信了房子是风险资产，因为大多房子真不张，真是在下降。2017年以后有些人买了房子到现在已经腰斩，有些人发现虽然没有腰斩，但是放在那卖不出去，这就是买错了品种，买错了地方，同样也买错了时间，买到了拐点上。

当下的房子进入一个单纯的时代，房住不炒这4个字，把它牢牢的定位在一个消费品上，就比如说你现在想在三亚买房，你是想对自己好一点，你想生活，这就是对的，其它都是错的，核心，是你的选择能力，房子还是一个投资，但不是一般人能够去做的了。很多机构现在一直在买，还有的在所谓的抄底，那么大家的算法和能力不一样，一般人操作不了。

第二，买卖的逻辑

在房子上谁也别吹牛，最后的结果都是买涨不买跌，刚需里面就掺杂着投资，都是希望买了之后把钱固定在那，若干年以后能卖的更高，能卖几倍甚至一大笔钱。这不光说是二三线城市，在一线城市大城市也是这样，你看现在上海怎么样，你看他在深圳什么样，此时此刻对于卖房的人而言基本上处于一个心理焦虑期。

我们发现很多城市不断有房价在往下调了，甚至七八百万的房子，有些地方已经往下调100万甚至200万，但是对于买家未见得痛苦，你可以去议价了，买卖双方的心理经过充分的博弈，最后给房子定下来一个接受的价格，现在二手房就是博弈，时间上的错位，价格差距是巨大的。2015年的时候我们见到过，中间就差6个月，最后房子能差出200万元，一套400多万，房子马上变成600多万，我们也见到过一个人前脚刚卖完自己的房子收了定金，就差签约了，后脚违约，房子我不卖了，还退给别人几十万违约金，为什么？因为房价突然涨起来了，来了一个新下家，进来就加100万，现在只不过需要我们反过来想就行了。

所以，在过去这些年当中，一线、二线城市发生了多大的变化，而房价最终的定价机制是什么呢？ 或许即将上线的金税四期，还有可能试点的房产税，包括其他直接税会给出我们答案，留给大家的时间不多了。

希望大家能住在一个房子里，让自己愉快，而不是焦虑，房子是什么？房子是你对自己的奖励，是生活的温暖，别总老想着让你发财，过去5年已经给出了今天的答案！

1、土地财政越演越烈，万元楼面价比比皆是，房价超过了大部分人购买力；
2、人口老龄化、少子化，能割的韭菜地少了；
3、城镇化接近尾声，接盘侠少了；
4、经济进入新发展阶段，发展速度降低，从改开初期的10%到目前的小于5%，收入增长缓慢；
5、高企的房价，推高了生活成本，人口断崖式下降，削弱了竞争力和发展潜力，危及社会发展；
6、在出让金之后，又要搞房产税，一鱼两吃开始了。

有些人优越感比较强，认为高房价能筛选人，自己住进高价房是便成功人士。殊不知，房子是镰刀，割的就是那种盲目优越的傻缺韭菜。

住建局公布的10月最新数据，10月网签备案4390套，按你说的13万套算，去化周期提高到30个月了。

西安房价到底了吗？
啥时候买房合适啊
想抄底买个洋房呢

不知道哪些到处宣扬挂牌价的人作何感想。

chansonni 发表于 2022-11-2 21:59
住建局公布的10月最新数据，10月网签备案4390套，按你说的13万套算，去化周期提高到30个月了。

也许还会越来越冷清

如果剥离房子的金融属性，房价这么高，刚需有多少？

像深圳一样，房子就是居住，炒房客资金被控，租房指导价是平时的50-60%，建共有产权房和廉租房等一些系列措施，房子金融属性没有了 。

escape76 发表于 2022-11-2 21:50
1、土地财政越演越烈，万元楼面价比比皆是，房价超过了大部分人购买力；
2、人口老龄化、少子化，能割的韭 ...

仁兄这6条，对于当下房地产遇到的问题剖析的很准确了！到底会是软着陆，还是硬着陆，拭目以待吧，不会太久！

escape76 发表于 2022-11-3 09:40
像深圳一样，房子就是居住，炒房客资金被控，租房指导价是平时的50-60%，建共有产权房和廉租房等一些系列措 ...

你说反了，不是没有，门槛太高，一般人不够格

看看

有钱人和多房产人的玩具

深圳的都是香。赶紧去舔一下！有卖不出去还有抢不到的，房子永远都是位置位置位置！在鸟不拉屎的地方一片片的种楼，

escape76 发表于 2022-11-2 21:55
有些人优越感比较强，认为高房价能筛选人，自己住进高价房是便成功人士。殊不知，房子是镰刀，割的就是那种 ...

买不起的基本都是这么想的