40亿打响头炮！这次大规模推地，谁来托底？

四季度集中入市的不止纯新盘，还有至少23宗合计近1650亩土地入市。

从本次各区集中推地信息来看，主城区城改用地集中登场，港务区、高新三期优质宅地入市。今年土拍围绕国企、房企、城投公司各方托底展开，到了第四季度，大家口袋里还有余粮吗？

壹丨重点地块解析


九月初，西安高新区释放新一批集中供地信息，时隔不到百天的时间里，继中海、中铁建、保利摘地软件新城后，这次集中推地以丝路科学城开场，最先入市的为地籍编号GX3-18-1的百亩优质宅地！


该位于丝路科学城瞳北片区，南侧即为碧桂园高新云墅一期，紧邻中天新希望未来印，与招商臻境、新希望·锦麟天玺、华宇·御璟天宸一路之隔。

就片区新房格局而言，新房供应集中在西太路以东，华宇·御璟天宸和新希望·锦麟天玺大户型在售，西太路以西碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印售罄，这该百亩地块拍出后，最快明年一季度，西太路以西的仁村地铁口又将恢复新房供应。

聚焦地块本身，质素不凡，容积率还是区域常见的2.8，好在百亩的地块体量更具规模优势，这也算是高新为了这次拍地拿出的诚意，周边配套有六号线仁村地铁口，高新第三十一小学、第十一初级中学（高新一小、一中新校区），而且整个仁村板块新房较早交付且集中，会更快形成居住氛围。

地块价格方面，起拍楼面价约12883.4元/㎡，即便考虑到小幅溢价成交，仍与区域楼面价持平。当下民企衰退，能有房企出来摘地就不错了。



国庆前，港务区推出3宗约320亩开发用地，其中住宅用地2宗约182亩，商服用地1宗约138亩。

港务区此次供应集中在保税区板块，住宅地块位于三号线保税区站、招商城市主场，金地玖峯悦以北，商服地块位于三号线保税区地铁口，有望成为TOD大型商业综合体项目。

两宗南北相依的住宅用地，用地指标近乎相同，容积率2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，体量90亩上下，配建设施中包含1所12班的公办幼儿园及2所老年人日间照料中心，起拍楼面价约6800元/㎡左右。

三季度，港务区诞生的土拍不多，政经板块以东华润摘得约110亩开发用地，楼面价6157元/㎡；陕西交控摘得三号线新筑地铁口百亩用地，楼面价7574元/㎡，为交控即雲玥府项目后，落子港务区的第二个住宅项目用地。

从板块热度来看，港务区此番保税区供地，不仅地缘偏离开发重镇，而且楼面价小幅上涨。当然，这也是港务区的必然趋势，如今奥体中心饱和，奥体公园南北侧渐罄，寻求开发只能往更远的区域靠拢。


今日，十月土拍重头戏——城南杜城村城改3宗264亩用地全部城改，摘地企业为陕西泰筑置业有限公司、陕西实泰置业有限公司，两开发公司的背后，皆有陕西建工房地产开发集团有限公司（陕建）的身影。


追溯至2018年10月，城改王俊发曾与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议，意将打造第五座俊发城，投资计划约400亿，此次摘地企业的背后，依旧能见陕西乾和实业的身影。

但于今年7月22日宣布债务违约的俊发，是否会介入本次杜城村城改项目暂不得知。即便没有俊发，这两百亩的优质城改用地依然值得期待。

今日，三宗用地皆以底价成交，楼面价约8000元/㎡出头，但由于体量庞大，仍耗金近40亿，算是给冷淡的十月楼市，打响了头炮！

地块质素，相较以往动辄破三冲四的高容积城改地块，此次成交的三宗杜城村城改项目用地，容积率上限均为2.8，与招拍挂净地无异，这也对该地块打造品质改善项目怀有期待。

再者，杜城村城改项目周边已然成熟。融创西安宸院、金地中央公园、雅居乐铂琅峰、万科城等早已入住并流入二手房市场，成交价20000-23000元/㎡之间，区域配套上，雁塔第二小学、雁塔第二中学、大雁塔小学（西沣分校）、雁南公园、宜家荟聚等环聚周围，更重要的是，沿西侧的西部大道，10分钟左右即可抵达高新锦业路，地块本身及周边配套为其加分不少。

但也有一些顾虑，地块是城改性质，交易复杂，其次摘地企业为国企陕建，入市节奏难以估量。

贰丨城投蔫了 还得看国/央企

从全国第三轮集中供地战果来看，各地城投公司不再高频出境，看来是托底托不过来了。

去年第三场集中土拍，福州、天津、上海、深圳、厦门等地就涌入了大批城投公司，一些边角料无人问津的地块被其收入囊中，到了今年上半年愈演愈烈，可到了下半年，城投公司多半没了声音，才有了各地接二连三的土地流拍。

根源便是城投兜底的把戏，玩不转了。城投公司拿地，进度甚至比国企央企还要慢，一年不动工很常见，何况今年五月国务院又提出“严禁在盘活存量资产中新增地方政府隐性债务”，这其实就是说闲置土地不开工，不允许城投公司再去举债拿地。

在土拍市场中出现的城投公司，说难听点，就是短期的应急之举，去应付地方庞大的开支，比如教育、基建、防疫、医疗、养老等，全是花钱的地方。


现在城投公司很快就要出局，再不救房企，尤其是民营房企，地方GWY的工资还得再降。消息称，十月各银行要完成累计6000亿的房企融资投放，就是这个道理，给在保交楼中不躺平的房企多一点融资关爱，对大家都好。

现在还能在土地市场中支棱起来的，还是家大业大的国企/央企，像西安市场中，今年交控、陕建算是吃到了“民企衰退”的红利，土储量猛增，但也有条条框框的限制，比如紫薇地产只能在高新区拿地，以外区域并不能涉及。

国企/央企再大，多少都受企业性质的掣肘，没法像以往专精房地产开发的民企一般去专研市场需求，有些被迫接盘的房企连基本的操盘要素都不懂，能否做出好产品是要打问号的。

叁丨看淡楼市 看清分化

去年初，浐灞六宗用地、曲江二期地王诞生后，一时间看涨声音无数，到了今年即便土拍维持去年的价格，市场中也少了很多炒作的动作，这对于购房者认清真实的市场，其实是好事。

如今，楼市进入下行期，土拍价格企稳，市场中供应多了，购房者也可以好好静下心来仔细看看房子了，以往市场火热时，很多购房者甚至都没来得及去看该楼盘的户型，地块四至，还未得出项目优劣势，便匆忙投注登记。

火热了五六年后，市场总算给购房者，也给房企留出了喘息的空间。购房者有更多时间去认清自己真实的购房需求，希望在经历楼市震荡后，每位购房者都能想明白，只有位置更好、价格更香、产品更优的盘子才能保值抗跌，楼市分化会是常态。

但对于房企而言，形势就较为残酷了，即便现在高层有了救房企的动作，但未来两三年内都不会见到太多民企的声影，未来房企的格局早在近年来国企、央企包场的土拍中有了答案，新增土储有限或颗粒无收的民企，只能出局或委身参与代建、代营销。

西部大道那位置好

抗疫三年，疫情影响伤筋动骨，恐怕地主家也没有余粮了，前景堪忧！！！

还得靠卖地

没人

七號線蓄勢待發

！

有钱人还是 很多滴，想想现在的西安房价，就算跌了，万元的价格，我们这些刁民依然买不起。话说回来，楼市都是上面在调控，想让活就活，想让死就死，总觉得以后刁民挣的钱赶不上房价小涨的速度？？？？？？？租房就更不划算了，因为房租也会涨？？？？？烦死了？？？？？？？