限购4个月后：西安法拍房“成交率开始倒挂”？

凉热有交替，今天关注楼市的一个小众领域。

前两年法拍房很火，甚至有些优质法拍房拍卖价格高出于新房市价，以至于新房二手房法拍房价格之间“互相抬”。

那么法拍房市场是否也存在大量炒房客？目前没有系统数据显示，但是国家层面先直接快准狠地放出了最新调控政策——法拍房全部纳入当地限购政策范围。

对此阿里拍卖中西部金服相关业务负责人告诉我们：限购政策出台后，今年以来西安法拍房成交量大幅下滑，交投清淡之际，刚需或又迎来“捡漏时机”。

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大现象：法拍房激增百倍？

2021年12月17日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，规定中提到1月1日开始，受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房。这也就是直接宣告“全国的法拍房开始全面纳入限购”。

这一政策判断基于法拍房市场近年来的“狂欢泡泡”，比如火爆的“杭州法拍豪宅”，一别墅以1300万元起拍，最终经过547轮竞价，以2514万元成交，折合单价约9.6万元/㎡。这不仅仅是个例，上海、深圳等房价越高的城市，法拍房竞拍越激烈，价格愈飙高。

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与高价位同行的几乎是“乘倍增长的数量”，媒体也曾多次热议，阿里拍卖数据显示，2017年，全国住宅用房法拍房数量为9000套，2018年2万套，2019年50万套，到2020年133万套，2021年则高达168万套。截至2022年2月20日，全国住宅用房法拍房数量已经到达175万套！2021年相比2017年法拍房数量增加了185倍！

尽管数据暴增的背后影响因素诸多（也有统计方式的问题），但是业内认为趋势的变化是巨大的。首先，国家规定司法拍卖信息必须在7家平台线上透明公开，这里面阿里拍卖占到了几近90%，数据具有全国参考性。其次，各地买房人的感受应该是最真实的，经过这两年中介的宣传推广，法拍房的接受度已经逐步提高，在阿里拍卖咨询过程中，西安地区甚至有超过50%客户自己曾主动线上参与拍卖，没有通过中介。

西安数据也是增量状态，2019年底，西安法拍房有4950余套，到了2021年底，有数据统计已经增长到9839套。其中，雁塔区、未央区、莲湖区供量排到前三，分别是2945、2100、1186套。该数据中大量的法拍房已经结束拍卖，正在进行中的有55套，即将开始有222套。

阿里拍卖中西部金服业务负责人告诉我们：“西安的法拍房基本占到了全省的1/4，法拍房的价格也是受多方面因素影响，重要因素有地段，交付的难易程度，包括房屋年限和小区品质等。像曲江，去年有些品质好的学区房，成交价最终也是高于市价。从市场观察来看，在西安购买法拍房的用途大部分都是刚需，一部分出于改善需求，投资客偏少”。

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西安案件：多源民间借贷

网上曾经有一个观点将法拍房的激增指向“断供潮”，这一说法已经有很多人提出反驳。事实上，西安的法拍房大多来自于民间借贷产生的纠纷案件。在此先介绍一下，法拍房的来源一般有四种。

1：商业贷款：购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求购房人就被抵押贷款拍卖变现来偿还。

2：民间借贷：主要是债权债务纠纷产生的，比如向银行、机构或个人借款，在不能如期偿还时，银行、机构或个人向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押财产拍卖变现来偿还贷款的。

3：司法没收：又叫财产没收，比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4：无主房产：确认无主房产经当地法院受理申请后，经审查，发出财产认领公告（公告周期1年无人认领），按照民事诉讼特别程序宣告该房产为无主财产，并依法收归国家所有。

法拍房激增，单从数量上而言不是什么好事，毕竟每一个法拍房出现的背后，都意味着“借款还不上”“经济下行的压力传导到个体身上”这种不美好故事。阿里拍卖中西部金服业务负责人根据法拍房的来源，也向我们还原了一个真实的西安市场。

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1：经济大环境承压出现多是民间借贷纠纷。

这也就直接否定了“断供潮”的来临。西安法拍房的产生大多是受疫情的影响，很多人做生意破产或者创业失败导致的资金链断裂，抵押给金融机构的房产或者个人之间的拆借遭到诉讼。这个比例高达60%—70%。通过法拍房这一流通环节，也让我们更深刻地体会到当下小微企业的艰难处境。

2：断供和司法没收占西安法拍房总盘较小。

相反商业银行贷款产生的断供断贷仅占到5%左右，毕竟在大多数中国人观念里信用很重要，况且只要不是疯狂加高杠杆，银行还有3—6个月延期还款期限。除此之外，随着近些年司法环境趋严，一些刑事案件浮出水面，这个产生的供量占法拍房比例不到10%。

3：金融机构监管导致的资金问题正在传导。

很多效应经年累月才会爆发出来，以前金融机构存在的放款宽松、实勘松散等问题，随着案件的执行过程，也会出现一些法拍房产。

阿里拍卖中西部金服业务负责人员提到关键一点：“在当前大环境下，这两年不良资产、债权债务的处置量一直会是增量状态，主要原因还是受疫情以及宏观调控影响”。

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限购又现“捡漏时机”？

自从限购政策推出，西安的法拍房放量继续，但是成交量出现了明显的下滑，甚至与以往相比出现了“倒挂”。

“从1月1日开始，基本上如果每天平均7、8套开拍，成交可能平均在1、2套，一个月平均200多套法拍房，成交比例大约在20%左右，流拍率平均在80%左右。这个数据相比较一年前是颠倒的，以前成交率大概80%左右，流拍率20%左右。”阿里拍卖中西部金服业务负责人员观察到的最新数据。

金融棒棒糖通过“西安法拍房”公众号查询到，最新一周累计共拍卖39套房源，成交9套房源，成交率为23%，30套房源无人报名流拍。3月28日—4月3日一周成交率为15%，2月28日—3月6日一周成交率为29%。

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▲图：最近一周法拍房数据

形成这一现象主要有几方面原因：一是限购政策调控的效果立竿见影，这也是“房住不炒”的大政策下补了法拍这一块的补丁。二是银行的加息，年初商贷的利息基本上都到6.6左右，导致了大部分人选择观望买房，不过在前不久中央提出“促进房地产平稳健康发展”的最新要求下，预计利息会逐步进行调整。三是税费的增加，除了限购限贷之外，税费也有所加大，去年只做按揭还没办房产证的房子（毛胚房），只交一个契税就可以了，今年个税增值税的增加，相当于高出个中介费有余。

因此，以上原因导致法拍房市场交投冷清，因为没有人买也就形成了“捡漏空间”，平均每套法拍房可能折扣在10%—30%之间，甚至有些小概率事件，法拍房竟可以打五折成功竞买。在“西安法拍房”的公众号上，常可以看见“低于市场价xxx万”的拍卖消息。

当然，也会存在一些法拍房背后涉及到的纠纷比较复杂，所以价格会很低，这种情况往往需要做好前期充分调研。

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在法拍房遇冷情况下，甚至还出现了这样一种楼市现象，即法拍房和二手房交易“互相惨淡”之间形成了“互相踩”的局面，毕竟买房的选择性变多了，当然要比谁的价格更低了。

事实上，在业内人士看来，法拍房交易量下滑，并不代表法拍房“凉凉”，更多的是真正回归到本身应有的“交易理性”。

毕竟“房住不炒”总基调是不会改变的，那么纠偏法拍房，既是尊重司法程序也是遵循市场秩序。