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2022年的开端，房地产市场中高频出现的词语包括但不限于“暴雷”“资金短缺/挪用监管资金”“延期交房”等一系列负面词语。
与此同时，“救市”一词从1月起小城市偷偷摸摸发布政策，到3月16日金融委、央行、财政部、证监会、银保监会、外汇局六部委集体表态维稳，据媒体不完全统计，今年以来已有超70城通过降首付、发放购房补贴、提高公积金贷款额度、放开限售、限购等政策，为楼市松绑，促进房地产稳步发展。
近日一份日期为4月6日由西安市住房和城乡建设局印发的《支持房地产业发展十条措施》的文件在网络流传。
这份文件也被视为西安楼市的“救市十条”。
XI'AN 未公开的“救市十条”
相较于限购、限售等一系列遏制房价上涨的政策的高调发布，救市政策的发布方式往往显得要低调许多。
如4月1月兰州发布落实强省会战略部署，虽说标题是强省会，但内容几乎全部都是房地产救市政策，大概包括：全面放松限购、限售；降低购房首付比例；重启货币化安置......
而苏州4月11日在媒体多方求证下才公开表态的“二手房限售由5年改3年”政策，此前早就有五花八门的爆料流传，且无政策文件挂网。
本次西安“救市十条”我们也未在西安市住房和城乡建设期官网上看到，但网络流传的西安市建发【2022】45号政策文件全文，格式、盖章齐全，长时间大范围流传以来也并无辟谣，可见确有其文。
详细内容如下：
一、优化审批模式。对实施电子证照的事项，全程网上办理；对需要核发纸质证照的事项，经申请人同意，可通过邮政企业送达；对确有必要到审批部门办理的事项，要按照疫情防控要求办理。
二、压缩业务办理时限。商品房预售许可办理时限由10个工作日压缩至3个工作日；建筑工程施工许可符合办理条件的，即时受理，当日办结；对线下办理事项，符合办理条件的当场办结。
三、推行“容缺”受理。对已完成竣工验收备案尚未办理房屋所有权首次登记的房地产开发项目，可提交建设工程规划许可证、竣工验收备案表及实测成果报告替代房屋权属分户表申请办理商品房现售备案。对其他法定需要纸质资料的事项，按照“全程网办、即时受理、资料后补”的方式，在一个月内补齐纸质资料。
四、创新项目勘查模式。建筑工程施工许可审批与质量安全监督申报实行联合踏勘；商品房预售许可采取与申请人视频等方式核查工程形象进度，并留存相关工作记录；鼓励有条件的区县、开发区住建管理部门通过影像设备进行远程勘查。
五、推进线上业务办理。鼓励开发企业和经纪机构通过线上销售平台开展销售、中介业务，在做好疫情防控措施后，可进行“一对一”预约看房、签约。
六、畅通农民工工资专户拨付渠道。开发企业根据《西安市商品房预售资金监督管理办法》有关规定申请将重点监管资金拨付给与其签订合同的施工企业时，可以申请直接拨付至施工企业设立的农民工工资专户。
七、缓交城市基础设施配套费。由开发企业申请，并作出缓缴书面承诺且无违法违规行为和不良诚信记录的，可予以延期缴纳，延期缴纳时间最长不超过6个月。
八、完善购房资格审核标准。在我市限购区域范围内购买住房的居民家庭，受疫情影响未能连续缴纳社保或个税的，补缴后视为连续缴纳。
九、合理解决合同履约问题。妥善解决商品房买卖合同履约问题，受疫情影响造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不计入违约期。
十、协调金融机构加大支持力度。协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障开发企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予开发企业贷款展期、降息。
XI'AN 疫情下的交房两极化
总体来看，西安版“救市十条”从多个方面为房企纾困，包括优化审批模式、压缩办证时限、推进线上办理、延期缴纳城市基础设施配套费、给予开发企业贷款展期、降息等，针对的都是房企目前存在和正在面临的困境。
这些政策的推出正向而论是为房企减负，帮助房企能维持正常运营，深层次则督促房企能迅速推盘上市，不让资金链断裂，也避免楼盘频繁停工。
在烂尾、跑路等隐患环绕市场上空的现在，西安“救市十条”的出现，从房企角度来看，如能落实具体，短期内确实能帮助企业大大缓一口气。
同时，也用提高行政效率的方式减少“无证房”的出现，维护购房者权益。
只是，在延期交房已成为购房者“心魔”的大环境下，第九条的模糊表态着实让大众为之担忧。
疫情以来，人员密集、物流频繁的建设工地向来是被重点关注的对象，一旦有风吹草动，在疫情防控要求下停工也在所难免。
这也让房屋交付呈现两种极端情况，一部分开发商为赶工交付而带来的质量影响，一部分开发商则是拿着疫情停工当幌子，实质是因自身资金问题，使部分新房面临无法按时交付的风险。
这两种极端情况在西安也并不少见，如近期大量紫薇东进的业主反映，紫薇东进四期1-6#楼的违规交房事件。
据了解，紫薇东进1-6#楼收房时间为2021年12月31日，7#楼收房时间为2022年6月30日。此前由于疫情影响，1-6#楼并未按此时间收房，对此业主表示理解。
但自2月中旬开始，1-6#楼业主们陆续接到开发商通知3月错峰收房，问题也接踵而至。
从无“三书一表”全部文件的违规交房，到业主曝光出来的现场交房照片，房屋施工质量粗糙、公区绿化缩水；宣传的人车分流，实地探访发现地面停车位。
紫薇东进的这次强制交房，属实大跌众人眼镜，在业主的反馈下也被相关部门要求其停止交房。只是，媒体多方爆料下，作为西安的老牌房企的紫薇地产并没有因为紫薇东进项目的高盈利而做到“保质交房”，此前二期、三期也曾违规交房均被相关部门叫停。
本次以疫情为借口，再次违规交房，看来也是新环境下的老办法了......
紫薇东进业主爆料图片
交房交出一堆问题，而交不了房则更让人头痛。
3月以来，位于国际港务区的汇悦城二期被业主在人民网地方领导留言板上投诉长期停工延期交房，对此，汇悦城则是用一则通知，告知业主项目因疫情影响而长期停工，无法按时交付。
实际上，据业主反馈疫情造成的停工并非他们认可的理由，因为汇悦城二期有很多购房者的购房合同是在2020年二季度以后签订的，当时西安已经全面复工复产，之后疫情防控态势平稳，项目施工应该不会受太大影响。
去年年底疫情发生时，本已接近第一批次的交房时间，当时项目的进展情况距离竣工的要求相差甚远，频繁拿疫情为由延期交房，有些说不过去。
同时，业主也表示疫情只是幌子，真实情况是汇悦城银行监管账户仅剩余两百余万资金，其他资金都被开发商转出，并质疑国际港务区的资金监管。
显然，除疫情以外的因素也都并非偶发，因此延迟交付应是可以预见的，既然交房时间确定了，就不能拿疫情做掩盖，充当其他情况而造成违约的“挡箭牌”。
图片来源：西安晚报
XI'AN 疫情不应成为延期交房的“挡箭牌”
实际上，随着疫情防控的常态化，无论是从复工复产、稳定行业市场的角度还是满足业主住宅需要的角度，大部分工地都已经恢复了正常的建设进度。可即便在这种情况下，被疫情耽误仍被一部分开发商拿来当做不能按时交付的理由。
本次，西安“救市十条”则更是表示，“受疫情影响造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不计入违约期。”
大众对于该条文的争议点则在于过于模糊，毕竟该条文实施的前提是“合理解决合同履约问题”。对于疫情影响，什么条件下是合理，条文并没有给出详细界定，比如政府下发文件点名某楼盘因疫情防控需求而停工，这类有依据的限制。
如果没有细则限制，那这一条对寻找政策漏洞无孔不入的开发商来说，可预见的是将会被用的极致。
实际上，疫情造成的停工购房者大多理解，而有些情况也确实特殊，如在本地已经恢复正常的情况下，工人是外地的，需要隔离；建材来自某城市，受疫情影响无法运输等等。
但这都不是长期停工的理由，因为在工地不整体停工的情况下，总有方式去解决。
但开发商依旧拿疫情当借口去延期交房，原因也很简单，在绝大多数的购房合同中，因为不可抗力造成的延期交付，开发商是不需要承担违约责任的，也就是说业主不能因为疫情的原因向开发商主张索要赔偿。
而业主显然无法接受开发商能一直使用这一条“免死金牌”去规避自身问题造成延期交房。
疫情不是违约“挡箭牌”，开发商不能随便一句“不可抗力”就转嫁内在的经营风险，一甩了之。
西安在救市的同时，需要考量政策的完善性，以免损伤购房者的正当权益。
XI'AN 疫情之下，购房者也有苦楚
如果说开发商可以拿疫情当不可抗力去延期交房，那么购房者亦有延期银行贷款的诉求。
在“救市十条”中，第八条保障了购房者获得购房资格的连贯性，而第十条则保障了刚需购房人群的合理资金需求。
合理资金需求可以理解为加快贷款审批及放款，那么对因疫情而导致的购房者个人资金链断裂，无法按期缴纳房屋贷款，算不算合理资金需求呢？
这也是条文需要明细或官方给出解读的地方。
实际上，前日中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五大国有商业银行已经公开表态：对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
但具体情况要看各地、各分行的实际情况。
西安楼市情报也咨询了各银行的实际执行情况，大致来看，部分银行认可的延缓贷款期限是西安实行封闭管理期间，并可约定推迟一段时间，且不上征信。
但同时强调：延迟还款不代表推后还款，实际上延迟期间的本金和利息也要在约定时间前一次性还完。
也有银行表示确实有政策，但办理手续麻烦，办理期限也短暂。
当然，更多银行则是表态并未接到通知，也无相关政策推出。
显然，西安“救市十条”是否也需要考虑同银行协调，给出受疫情影响而造成的购房者房贷断供情况的一些解决政策或措施。
IXIAN.CN
整体而言，目前曝光的西安“救市十条”仍然不够完善，或许这也是政策尚未挂网的原因之一，如若该政策确要执行，还需要更为完善的考量，以及详细的官方解读。
我们也希望，“救市十条”能真正起到救市的作用，市场也从来不是开发商单方面构成的，购房者的声音理应被倾听。
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