市场热度难降温，越秀、建业纷纷走进西安市场

在西安房价持续稳步上涨的市场热度下，尚未进入西安的品牌房企正在加速布局。

7月9日下午，越秀地产在官微宣布，与紫薇地产举行了战略合作签约仪式，不久前，越秀地产还与西部机场集团举行了西港城市航空服务园区项目合作签约仪式。越秀切入西安市场的决心可见一斑。值得一提的是，在此之前，建业与荣华也达成了合作，而这两家都是西安市场的新面孔。

过去一年，作为一个资金密集型行业，房地产在资金层面遭遇了前所未有的强监管，同时集中供地、银行贷款的收紧与放款周期变长等多项政策的出台也都正中房企“七寸”，中小房企更是雪上加霜，西安本土房企概莫能外。

西安“新面孔”
7月9日下午，越秀地产在官微宣布，与紫薇地产举行战略合作签约仪式。

对于此次合作，越秀地产表示，此次战略合作协议的签署，表明了越秀地产进一步开拓西部市场的决心，期待未来双方能够通过市场化资源配置与国企资源整合的双引擎驱动，实现互利共赢、共同发展。

这是一场各取所需的合作。资料显示，越秀地产是一家地方国企背景的综合房地产开发企业，其控股股东广州越秀集团有限公司隶属广州市国资委，2019年引入广州地铁成为第二大股东。

从市场占位上来看，越秀已经是一家“准千亿”房企。2020年，其合同销售额为957.6亿元，2021年销售目标为1122亿元。然而，其在全国化布局上一直不疾不徐。从2009年开启全国化战略至今，这家老牌国企虽在华东、华中、西南、北方地区均有落子，但项目并不多，至于西北区域，更是其一片空白，其55.1%的土地储备依旧位于大湾区。

土储方面，近年来，越秀地产形成了独特的“6+1”增储模式。除了常规的公开竞拍、城市更新、产业购地、收并购之外，还包括TOD、住宅+配建、国企合作等特色模式。其中，TOD模式是其重点发力的领域，在二股东广州地铁的加持下，越秀也参与到了长沙轨交物业的开发中，大有赶超京投发展、万科、龙湖等先辈之势。

除此以外，越秀还打通了一条基于国企背景优势的特色化增储渠道，如2019年，越秀新增位于广州、江门、武汉、苏州、成都和襄阳的8个项目，这些项目分别来自于各地方政府的国资平台，合作对象包括南方报业集团、江门滨江集团、成都兴城人居等。

如此来看，携手本土国企紫薇既符合越秀地产的战略，也是其切入西北最快、最有效的方式。一方面，作为本土房企，紫薇对西安本地的市场环境、限购政策、政府关系等多方面较为熟悉。

另一方面，紫薇也拥有丰厚的土地储备。据界面楼市不完全统计，自2018年以来，紫薇先后通过公开竞拍的形式在沣西新城、高新区中央创新区、高新区草堂基地、秦汉新城等板块多次溢价拿地，土地储备不断增长。2021年上半年西安房企销售额排行榜上，紫薇地产以29.16亿元位列销售金额第8位，以15.99万㎡位列销售面积第9位。

而对于紫薇地产而言，在西安楼市整体步入改善时代的当下，越秀地产所拥有的开发能力、资金实力以及在TOD领域的先进经验都是值得学习的。不过，从越秀地产的战略来看，紫薇只是其合作对象中的一家，不排除其未来与更多西安国企达成合作的可能。

类似的案例在半个月前发生在西安另一家本地房企身上。6月28日，建业集团与西安房企荣华控股签署了战略合作协议。同时，建业新生活和西安荣鑫物业也签订了备忘录。

从创始至今，建业始终深耕河南，到2019年年底，建业地产实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖，是名副其实的“河南王”。且仅凭深耕河南一省，便做到了千亿销售额。然而，近年来，伴随着品牌房企在河南布局的展开，建业地产的市场份额出现了下滑，2020年建业地产在河南市场占有率为10.78%，较2019年下降0.4个百分点，这是近五年来的首次下降。对建业来说，走出河南势在必行，而将陕西作为走出河南的第一站，从管理半径的层面来说，无疑是合适的。

合适的当然还有市场热度。根据中国指数研究院的数据，2021上半年西安楼市持续走强、供不应求。今年1-6月共计82个项目登记人数大于房源数量，需摇号销售，数量同比大增。且其中50项目参与摇号家庭过千户，逾10个项目参与摇号家庭过万户。

此外，国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据也显示，2021年5月，西安新建商品住宅销售价格同比增长8.0%，环比上涨0.5%；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，环比上涨1.0%，西安房价持续稳步上涨。

尽管调控政策不断收紧，然而支持西安楼市坚挺的根本原因并没有改变，根据第七次人口普数据，西安较十年前增加448.51万人，以1295.29万人口位居第八，这些人都是潜在的购房需求。

处境艰难的中小房企
外来房企携手本土房企，在西安房地产的发展历程中早已有迹可循。

在2010年至2016年，西安房价在长达五六年时间内基本维持不变，很多本土企业都处境艰难。此时，品牌房企的资金优势、管理能力、产品打造能力等开始显现，处境艰难的本土房企开始寻求和外来房企合作。

如2015年9月，融创以6.8亿元收购天朗8个项目80%的股权；碧桂园与荣华合作开发碧桂园嘉誉项目，万科相继收购西恩DADA项目、龙城铭园国际社区二期、智慧美镇二期地块及陕西宝天地产80%股权等，为之后在西安市场一骑绝尘奠定了基础。

近两年，伴随着品牌房企的强势进驻，本土房企的生存空间日益被挤压，然而这些企业并未展现出强有力的应对之策。如今，伴随着市场的风云变幻，西安市场也迎来了新一轮洗牌。

作为一个资金密集型行业，过去1年来，监管层持续收紧房地产的融资渠道。继2020年年中的“三道红线之后，”2020年年底，银保监会继续下发通知，要求继续严控房地产信托规模。据用益信托数据，2021年以来，截至6月27日，行业共发行房地产类集合信托计划2722个，较上年同期的3670个房地产信托计划发行量，下滑约26个百分点；发行规模合计3497.51亿元，同比缩减26.4％。

除此以外，近日，多家媒体报道，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。另据知情人士透露，房企商票数据目前暂未纳入“三道红线”计算指标，未来或可能被纳入。

这对于尚未打通资本市场渠道的本土房企无异于当头棒喝。此外，在回款层面，银行的房贷额度不足，放款速度放缓，也影响着企业的现金流回笼。

资金面整体不乐观的情况下，近年来，西安地价不断上涨。来自西安地产视线的统计数据显示，2020年全年西安市（含中心城区、远郊区县及西咸新区）招拍挂市场共成交295宗土地，共计19653亩，较2019年增长32.62%，实现土地出让收入1029.46亿元，较2019年大幅上升49.04%；楼面价方面，2020年开发用地土地成交综合单价570万元/亩，楼面均价3062元/平方米，同比上涨4.46%。

到了2021年上半年这一情况仍在延续。根据安居客统计，2021年上半年，西安共成交108宗土地，成交面积为7009亩，低于去年同期的117宗、8052亩，同时总成交金额为499亿元，高于去年同期的461亿元。由此推测，其楼面价依旧走出了上扬的态势。

这无疑对企业的资金实力提出了更高的要求，同时集中供地更让中小房企雪上加霜。可以预测的是，伴随着地价的不断走高，以及融资的不断收紧，接下来或许仍会有本土房企联手外来房企的案例出现。