西安二手房城外缘何比城内的贵？

　　想买一套二手房，这些天通过网络、中介公司等渠道了解了好多房源信息，心里大致有了些概念和轮廓。整体感觉，在一环区域想找一套价格每平方米万元左右的二手房，不是什么难事，二环区域二手房均价则徘徊于每平方米在13000元—16000元区间，而三环热点区域的二手房源，特别是高新和曲江区域的，价格则在16000元/m2以上。

　　购房者赵先生很是疑惑，他不明白房价不是唯地段论么?怎么在传统的城核心、城中心，如今的二手房价格却与近些年新崛起的三环区域形成迭次逆差，且成趋势日益明显?

　　一环 品质决定价格

　　业内人士认为，传统的西安一环城核心区域，城墙、钟鼓楼等文物古迹密布，企事业单位家属区、家属院相邻成片，在“多拆少建、只拆不建”的大背景下，仅有的商品住宅楼盘也是见缝插针，可售的二手住宅呈现出房源稀少、房龄长、户型产品陈旧、社区环境逊色等特点。在人们追求品质、环境、特色、舒适，甚至品位和附加值的房地产下半场“白银时代”，这些房源与新兴的科技、绿色、生态等住宅产品相比价格便宜，是一种必然现象。

　　传统核心城区商品住宅，几乎都分布在规模小、体量小，仅有几栋或一栋楼宇构成的小楼盘。这些楼盘受限高限形和地域狭小等条件的制约，一般以多层小高层为主，楼宇结构普遍为塔式、点式楼或板点结合，很少见板式楼，产品不是东晒、西晒甚至不乏房间窗户全在北向的户型。这样的住宅采光、通风、视野自然不理想，仅从健康舒适度考虑，购房者即使愿意出手，也不会掏大价钱。

　　一套使用十几年的住宅价格，怎么能和刚交付的房子相提并论，尽管都是二手房。置业者王先生说：“商品房使用年限为70年，如果将房价分摊在每一年中，使用十几年的二手房出售至少要打八折。目前，在一环区域，我去看了几处房源，房龄都在10年以上，价格每平方米在12000元左右，尽管这是现今二手房的谷底价格，但从品质角度去衡量，还是让人有几分犹豫。”

　　二环 配套成就价值

　　“娃今年上南二环附近某中学了，距离家坐公交有十几站的距离，不想让娃来回奔波太辛苦，想在学校周边租一套单元房，全家人搬过去。可跑了好几家中介，都感觉出租房源租金有点贵。”何先生说，与其每月掏近3000元的房租，还不如凑些首付在该地段买一套二手房，用这些租房的钱还月供，这样几年下来，也不至于感觉十几、二十万元白白付给别人，还能得一套房产，再说，这样的学区房，更不用担心会贬值资产缩水。”

　　“二环区域名校汇聚、医院扎堆，各种商业街区商场大楼更是鳞次栉比，是名副其实的城市中心区。”某地产公司赵总认为，一个楼盘项目的档次、价格取决于该楼盘产品的品质、品牌，但一个小区住宅的价值和升值空间，却是由地段和楼盘所处的城市配套来决定的。家周围2公里、1公里甚至几百米就有学校、医院和商业，业主日常生活要省心，省去很多时间和精力。这也正是该区域房价稳健、小区入住率高、二手房易租易售的原因所在。

　　“二环区域内，每平方米售价在13000元左右的二手房很难找，除非是居住氛围差、人气低、品质逊色的个别小区，或一些小产权房、单位福利房。”了解中，中介公司张经理谈到，目前，该区域二手房源房龄普遍都在10年左右，价格区间每平方米在14000元——16000元左右。从供需关系上看，该区域房源一直紧俏，备受购房者青睐。”

　　三环 速度营造未来

　　“从三环自驾车上高速去临潼大概半个小时，但如果从钟楼出发一个半小时未必会到。时速不低于60公里，同样的距离节约时间至少一个小时，这就是三环的速度和效率。”刚上班两年的小王说：“我们刚需年轻一族的购房诉求，是不会考虑老城区那种拥挤、吵嚷的环境，出行便捷体验速度的快感，不落后于人避免时间的邋遢是我们置业的首选。所以，好多同学及同事安新家都选择三环区域。”

　　“三环区域的二手房每平方米在16000元左右应该是平均价格了，稍微看上眼、感觉环境不错的房源，价格都会比这个高。”置业者黄先生说，父亲退休了，想把老家的母亲也接来在西安颐享天年，需要找一个交通便捷、绿化好、符合老人喜爱花草的特性、有健身运动场所或周边公园的小区，买一套二手房，几经考虑，全家都认为三环区域最适合。”

　　城里寸土寸金空间小、拆迁成本高、楼宇建设受条件制约周期长、楼盘开发利润薄，开发商只好把目光投向城外。在城外拍一块新地、净地，易经营、易建设、易塑造，有空间去营造环境、有时间来精雕细琢，抓住购房者的诉求点匠心独具，只为楼盘产品名利双收……这就是开发商对郊外楼盘建设趋之若鹜，城外房子为什么比城里价格高的原因所在。 海江

来源：西安晚报

如果一环以内的房子是六层以内的板楼，价钱又如楼主所说的一万以内，那我劝楼主还是选内环里这样的楼房买吧。我个人觉得，三环附近那些动辄30几层的新楼，再过个十年，真的会有贫民窟的趋势，物业难以为继。而且，这些30几层的楼房完全没有再开发的潜力。相反，楼主提到的地段，那的确是内环以内优于三环外的。自己家住的楼，外面破旧点没啥。只要周边成熟，生活方便，下点功夫好好把室内装修做好，关起门来过日子，谁舒服谁知道。

参考别的城市，比如北京，西安二环内的房子价值回归只是时间问题！

一环里选二手房主要看学区、医院和地铁
找个好学校、出行、医疗都方便，小区环境差一点也可以接受

价值回归，只是时间问题

也从一个侧面说明西安房地产市场不成熟，购房理念不成熟。

说的是南郊吧，东西北郊不适用此规则

价格肯定是中心贵。问题是，中心永远在不断变换位置（BJ除外）

房地产市场的一个看点                                                                                                   

赵国政 发表于 2019-11-21 15:21
参考别的城市，比如北京，西安二环内的房子价值回归只是时间问题！

不可能 那是因为北京的核心 公司 教育一切都在中心 西安城里是旅游 商业

西安大公司大企业都在南边

长安怎么说，三环外

南三环外的曲江环境最优，中海凯旋门二手房已经20000了

秋色从西来 发表于 2019-11-21 14:33
如果一环以内的房子是六层以内的板楼，价钱又如楼主所说的一万以内，那我劝楼主还是选内环里这样的楼房买吧 ...

想想这30多层的楼，都有点后怕