转贴：东三爻堡的拆迁补偿标准

自2018年东三爻村拆迁补偿方案公布，并正式开始拆迁改造工作后，人们关于东三爻的讨论就一直没有停止过。

原因在于东三爻村的地理位置非常优越，其东枕曲江风水、南托航天基地、北依三环要道、西守长安中轴，又是地铁线旁，如此巨大的一块蛋糕，不知被多少人盯着。包括之前的鱼化寨村拆迁也是如此。

如今，位于东三爻村南侧的东三爻堡村的拆迁补偿方案也于日前，由西安市国土资源局曲江新区分局进行了公布（西曲土告字【2019】第001号）。以雁塔区人民政府颁发的《集体土地使用证》为产权计户单位，按照“一证一户”的办法实施拆迁安置。

结合2018年3月22日西安市国土资源局曲江新区分局公布的东三爻村的征地拆迁补偿安置方案（西曲土告字【2018】第001号）来看，补偿的方案和金额基本相同。

住宅用房基准价为7200元/㎡

将决定西安今后城改标准

东三爻村以及东三爻堡村，作为西安市内地段最好的城中村之一，其拆迁补偿方案一定是具有普遍性的。换句话说，就是西安市内其他的城中村改造也基本会按照这个标准，或是不超过这个标准来进行安置补偿。

因此其具有一定的参考性，那么它的补偿方案又是如何呢？

1、房屋补偿

具有合法宅基地手续的本集体经济组织成员，每人安置70㎡住宅用房,30㎡经营性用房，经营性用房由村两委会统一经营管理。

房屋可以选择货币化安置，住宅用房基准价为7200元/㎡；经营性用房基准价为9000元/㎡。

地面住房及附属物按照重置成新价补偿。

2、过渡费和搬家补助费

选择房屋安置的，过渡期36个月；选择房屋回购的，过渡费6个月；过渡费每户1500元/月或每人500元/月

3、每户搬家补助费1000元；

4、及时签约奖励15000元；

5、选择50%以上住宅/经营性用房回购，基准价基础上奖励5%；选择全部住宅/经营性用房回购，基准价基础上奖励10%。

6、经东三爻堡村村委会调查，每户村民平均建筑面积为1200多㎡。按照600元/㎡进行估算，则每户房屋评估补偿大约60万；

7、村民选择房屋安置，每人70㎡安置房和30㎡经营性用房以及20-30万的货币。

8、村民选择货币安置，每位村民获得95万-105万补偿（房屋建筑面积和家庭人口数有差异）。

9、按照4人计算，每户获得补偿380-400万元。

为了方便计算，我们整理了一个表格，能够清楚的算出房屋安置和货币化安置的补偿金额：

丨东三爻堡村补偿方案计算

安置的家庭（三口之家）可以获得77万元的补偿款以及210㎡的安置房、90㎡的经营性用房。如果选择货币化安置，则全部补偿款为327万元左右，人均109万元。没有安置房和经营性用房，所以需自行解决生活与居住问题。当然家庭的人口越多，获得的补偿款也会越多。

房屋安置持续发展

货币安置改善为主

对于普通村民来说，房屋被拆迁之后肯定还是需要找个住所。如果是选择房屋安置的话，那么后期肯定就是住在回迁房里了。

但如果选择了货币化安置，那么就得自己购买住宅来居住。目前东三爻堡附近的商品房小区，房价均价基本在13000-15000元/㎡左右，我们就拿14000元/㎡的价格估算。一套120㎡的三居室，大概需要168万元的全款，再加上装修和家电，总价基本上在小200万左右。

等于说，如果是一个三口之家的村民家庭，选择了货币化安置后，只能买一套120㎡的住宅，再剩余130万元左右的现金。如果没有收入来源的话，130万左右的资金仅够维持家庭10余年的开销。

而选择房屋安置的话，根据我们的计算，三口之家的村民家庭可以获得210㎡的安置房、90㎡的经营性用房，以及77万元左右的现金赔偿。210㎡大约为两套房，可以住一套和租一套，租金收益大概为2000元一月。

而90㎡的经营性用房，按照商铺的平均租金每平米约130元来算的话，一个月的租金收入大概为1.1万元左右。两者租金相加，一个月租金收益为1.3万元，一年就是15.6万元。

当然，很多城中村的房东也有自己的收入来源，或许早早在市内购买了自己的商品房，那么这部分村民会选择货币化安置的方式，用这笔钱来投资做生意或是进行改善置业。

总结一下就是房屋安置更注重可持续性发展，货币化安置更注重改善需求。

63个城中村改造

释放更多购房需求

随着西安大都市国际化脚步的加快，城中村改造俨然已成为一种趋势。去年年底西安市政府提出了“城中村三年清零行动计划”更是将这一趋势，提升到了政策层面。

目前，不仅仅是东三爻和东三爻堡村在进行拆迁改造，根据去年年底，西安市城中村（棚户区）办公室公布的2019年的城棚改造任务，计划在2019年底前完成63个城中村和25个国有土地上棚户区的拆迁工作。






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东三爻村的地理位置非常优越

这在西安所有城中村算是赔的比较高的

还是损失比较大，没有自己的房子出租挣得多。

还可以，货币安置每人95-105万，这个不错的。

西安的发展，给这些城农村带来了不少收益每个月轻轻松松做房东。

祖遗户呢

不洅犹豫 发表于 2019-8-13 20:40
西安的发展，给这些城农村带来了不少收益每个月轻轻松松做房东。

是啊，所以都不想拆迁

不要静态评价，动动脑子，客观些不行吗？如果周边区县那这个价确实可以，但这是二号线地铁口，长安路与三环十字。原每户一年收入轻松40万，对面二手楼价一万五回购价7000，纯从财务指标衡量，那些说补偿高的脑子真好使！

西安的发展，给这些城农村带来了不少收益

600/平方， 这个不是开玩笑。。。。。

老木春风 发表于 2019-8-14 08:11
不要静态评价，动动脑子，客观些不行吗？如果周边区县那这个价确实可以，但这是二号线地铁口，长安路与三环 ...

用违建房出租获取的收益就不要拿到台面上说了。毕竟城中村合法建筑不可能超过3层。

3层楼你想每年40万的收入？怕是没睡醒吧？

不合理，不合法的事物，你还指望千秋万代呢？

“等于说，如果是一个三口之家的村民家庭，选择了货币化安置后，只能买一套120㎡的住宅，再剩余130万元左右的现金。如果没有收入来源的话，130万左右的资金仅够维持家庭10余年的开销。”

这句话的意思是，村民就应该一辈子抱着违建房坐吃房租？吸城市发展的血？别人就活该一辈子早出晚归？

比顺城巷好多了。哎，我们城墙里的地段，拆了安置到三环外，偏的还不如城中村呢，难道我们皇城里还不如城中村了，评估补偿一平米7000多，奖励确一大堆，奖励快赶上房屋本身评估了，每家还让保密，找谁说理去。我们的房子都没有公摊，现在这点钱根本不够买房的，就算够，普通家庭摇号中签率太低了，因为城墙限高，又无法原地安置，给那么远的房子。我现在还没签字呢，不知道能抗多久。。。人家鱼化寨，东三爻的补偿，我们太可怜了，我们守着城墙的地方，是古城的名片，多少外国友人来参观呢，竟然还不如鱼化寨，东三爻这种三环附近