外地人来西安购房者猛增

这个中秋，有两件事值得关注。一个是央视秋晚会场放在了西安、天宫二号发射成功，特别令西安自豪。二是外省人士悄然进入西安投资购房，引发了业界和百姓的热烈议论，叫好和吐槽的均有，公婆皆有理。

现在我们来说说，央视秋晚落地西安和陕西为天宫二号发射成功提供金牌动力，与地产的关系。

很多人质疑西安楼市和房价的理由，综合起来有几点：一是认为西安缺乏产业支撑，看不到产业瘄规模化；二是嫌人口导入慢，认为缺乏吸引人口和留住人的机制；三是认为地产发展不够规范，缺少“地王”拉动；四是近几年西安房价涨幅太慢；五是居民收入低……主要就这几点。

说西安缺乏产业支撑，很多人就要笑了。西安周边有航天基地的航天航空产业、高新区有蓬勃发展的IT高新科技园区、经开区有装备制造、汽车产业等发展势头猛；再加上周边县区遍地涌起的经济农作物、果园等，产业发展的势头和规模，如何就看不到？2005年-2015年，西安GDP从1270亿增长到5810亿，翻了数倍！增长连续多年在两位数，位居全国前列。2016年上半年进入全国16强。这可比兰州、成都、郑州等周边身份的省会城市，虽不能说强多了，可也不弱！

这两者表面上看去有些“风马牛不相及”，秋晚和航天与外地人来买房有什么关联？真的没关联吗？往下看。

先说自豪的事情。楼市君和很多人一样，在电视机前再次见证了“这个中秋夜，西安让世界美哭了”：

一是央视2016中秋晚会的会场落在陕西西安。此前，央视春晚、元宵晚会也在西安设立了会场（分会场）。落在西安的原因，很多人认为是“你懂的”。其实更大的原因是“你不懂的”，或者是“一部人看不到的”，或者“不愿意认可的”！

这两者表面上看去有些“风马牛不相及”，秋晚和航天与外地人来买房有什么关联？真的没关联吗？往下看。

先说自豪的事情。楼市君和很多人一样，在电视机前再次见证了“这个中秋夜，西安让世界美哭了”：

一是央视2016中秋晚会的会场落在陕西西安。此前，央视春晚、元宵晚会也在西安设立了会场（分会场）。落在西安的原因，很多人认为是“你懂的”。其实更大的原因是“你不懂的”，或者是“一部人看不到的”，或者“不愿意认可的”！

二是天宫二号发射成功，金牌动力陕西造。9月15日晚中国航天真正意义上的载人航天器发射成功。据报道，航天六院提供强劲动力，攻克了世界级难题。航天771所装备神奇“大脑”，航天五院西安分院搭建信息通道，西安卫测中心执行测控任务。

另一件事就是外省人士来西安购房。《西安楼市》在9月14日日推出一篇名为《西安楼市或将在中秋后迎来巨大变化！》的微文，提出有可能在这个中秋期间或者中秋后，迎来外地人士来西安投资置业组成的购房团，阅读量很快达到16000+！始料不及的是，引发了业界人士的关注和部分微粉的吐槽！

而有意思的是，与部分微粉吐槽的理由类似，西安的一部分业界人对此却表现得态度暧昧，言辞间酸味弥漫，地产人徐三刀9月16日发出微文《1942惊现西安楼市，源于“饥饿”瘄恐慌！》，分析了西安的种种“不举”，对西安楼市出外地人，尤其是河南人购房不值得一说，纯属正常，核心是对西安房价“怒其不争”。

有意思的是，西安的两个楼盘微信号也分别发出推文，一个标题是《郑州炒房团突袭西安，却只买了一家…》， 一个名为《为何央视和炒房团同时看上西安》。OMG！不约而同用了“炒房团”这个敏感词，楼市君只是根据楼盘瘄动态，判断可能在西安出现外地人“购房团”，一字之差，内涵却有天壤之别啊！

搞不懂，真的搞不懂！外地人在西安买房，一定是“炒房”？你这么说，有根据吗？楼市君说外地人近期在西安“购房”突增，可是有实实在在的事实根据的呀！

西安城北经开区，碧桂园新项目开盘不久，有郑州人士一把手买了3套，当天来当天去，这是楼市君在现场调研时，置业顾问亲口讲的。

西安城东华远项目，河南人买了9套。这是华远西安公司营销老总，亲口对楼市君说的。

郑州人李先生在听了楼市君的介绍后，在西安北二环太华路附近的一楼盘买了房，价格在6800元/㎡。

还有一位河南籍人士，8月份在西安经开区下定2套房。这是人家在微信公众号后台给咱留言反应的！

还有，从8月底开始到目前，地区显示为“河南”的近千名人士关注了“西安楼市”微信公众号，主题只有一个：咨询如何在西安购房，哪些地段、哪些楼盘，具有投资价值。

还有，来自郑州的一位房地产媒体同行反映，最近他们公众号后台咨询在西安买房的人增多，想在中秋节后和楼市君聊聊，掌握点实际情况，以便给郑州人在西安置业提供更专业的信息和指导。

还有，安徽人在西安哪买了多少套，楼市君不清楚；还有，南二环某国企楼盘被外省人买了多少套，楼市君也不清楚。。。楼市君相信实地调研得来的数据，供大家参考，绝不道听途说和肆意猜测。不信谣、不传谣，这是基本的态度。人为制造所谓“恐慌”有意思吗？

现在我们来说说，央视秋晚落地西安和陕西为天宫二号发射成功提供金牌动力，与地产的关系。

很多人质疑西安楼市和房价的理由，综合起来有几点：一是认为西安缺乏产业支撑，看不到产业瘄规模化；二是嫌人口导入慢，认为缺乏吸引人口和留住人的机制；三是认为地产发展不够规范，缺少“地王”拉动；四是近几年西安房价涨幅太慢；五是居民收入低……主要就这几点。

说西安缺乏产业支撑，很多人就要笑了。西安周边有航天基地的航天航空产业、高新区有蓬勃发展的IT高新科技园区、经开区有装备制造、汽车产业等发展势头猛；再加上周边县区遍地涌起的经济农作物、果园等，产业发展的势头和规模，如何就看不到？2005年-2015年，西安GDP从1270亿增长到5810亿，翻了数倍！增长连续多年在两位数，位居全国前列。2016年上半年进入全国16强。这可比兰州、成都、郑州等周边身份的省会城市，虽不能说强多了，可也不弱！

当然，以发展的眼光看，西安在城市治理、社会治安、人文和谐、民生幸福上，还有更大的潜力和提升余地，毕竟人的需求是不断上升的。但是，为什么外地人尤其是郑州人那么看好西安？不值得一些西安人反思？

人口导入慢？如果以户籍论，确实可能慢，西安全市户籍人口目前在860万左右，和江苏盐城一个省内二线城市差不多，几年时间才增加20多万人。但如果以实际居住在西安的人口论，远远不止！包括户籍人口、暂住人口、未办暂住证实际在西安经商、工作的人口，有多少？7月份，西安市公安局为落实“楼30条”，出台了“买房落户”瘄细则，再过2、3年看看，仅此一项就将吸纳客观的户籍人口！可以预见的是，随着西安的各种利好的落实、发力，西安瘄常驻人口将不断增加，而且这增量还是优质的！

地产发展不规范，缺少轰动性“地王”拉动？这确实是一个“成见”，西安房地产的发展有其历史的成因，说起来的确有些发展，但都是过去时了！以楼市君在西安多年的经历看，也算是见证了西安地产逐步规范瘄过程。应该说，西安城市发展中的“大阵痛”已经过去，即大面积城改、小产权泛滥、单位自建房遍地的时代已经过去，已经迎来“品质居住”时代。

至于说轰动效应的“地王”出现，这与西安房企获取土地的方式有关。应该说，西安还没有真正意义上实现土地的自由竞拍程序。这对于地产企业来说，不是什么好事，但正因为“不好”，恰恰成为从土地源头控制地价和房价的一个“有效措施”。这种状况虽说将来可能会改变，但在短期是不会。话再说回来，西安个别土地事实上也出现了“地王”，西安的“地王”而已，没被引起更多关注。

楼市君发现，西安的房价正处于一个有意思的“调控”之中，房地产投资增速没怎么减少，2016年增速还位居全国前列，开工量也没减，而预售房源在有序的掌控中，这就形成了“大闸”效应：增量有序控制的同时，利于存量房去化，同时更为重要的是，大力发展经济，从宏观层面为房地产减压或提供稳健发展的土壤。

业界人士嫌房价涨幅小，部分已经买了房的人士嫌涨的慢，倒还可以理解。一部分没买房的人士也嫌涨得慢，令人费解！一方面说个人收入拖了人居收入瘄后腿，买不起房而抱怨，一方面也跟着喊房价低，什么神逻辑？

这些看上去是“理由”，其实也不尽然。是什么原因导致一些人，一听说外地人来西安购房投资就心里酸酸的，忍不住要吐槽呢？

楼市君猜度：一种可能是认为西安是西安人的西安，你们外地人来算啥嘛！这其实不是个理由，只是一时不适应的感觉吧！很正常的，不是吗？榆林人来西安买房，就很正常嘛！如果是外地人来陕西、西安投资发展产业，而“顺带”买套房呢？那可能就不一样了，是吗？

另一种可能是你们外地人来西安买房，把西安的房价托得更高，暂时买不起的人更买不起了！这是个很严肃的理由。关键在于外省人来西安买房是中长期投资呢，还是炒一把套现就跑路，像过去的“温州炒房团”一样，为所到之处带来“房灾”？据业界人士分析，今年第四季度至明年上半年，楼市还要涨，是“热钱”进入在其作用，而与外地人买房无关。如果真是这样，你又怎么看？

从目前的情况看，西安楼市正处于一个新的活跃期瘄开端，外地人士来西安买房投资，可能会起到“鲶鱼效应”，外地人买房已经形成一个小潮流，局部也出现抱团来“团购”的情况，但还远谈不上“炒房”，还请慎用“炒”这个字，也且慢吐槽！任何事物的新出现，都要先看看再说，一切在现在就下结论还早！

央视秋晚落地西安，可看做是展现西安新时代的开端。是西安千年文化积淀的勃发，也是西安在“一路一带”新的历史时期面向更好未来的发端，更是西安面向世界的一次极好推广。以后还会有更多这样的机会，不必兴奋过度，学会平常心看待。

外地人看好西安、陕西发展，前来投资兴业，投资购房。是对陕西西安的一份看好，也是一份热爱，也为西安楼市发展增添一份动力，为西安人增加一份自豪。何不以更大的胸怀接纳，和外地人共舞融洽，更好的发展自己强大自己？

西安的种种“不满意”现状，恰恰反映了西安的潜力。西安的种种利好（不妨看看本微最近两周的推文），也恰恰显示了这座城市的上升空间。西安房价前几年的滞涨，在土地成本上升，楼盘品质的提升，房价在未来一定还是要涨的。这是回避不了的！

房价方面，根据郑州市房管局数据，8月份郑州商品住房销售均价破万，为10066元/平方米，比1月份的8655元/平方米上涨了1411元/平方米;郑州市二手房住宅挂牌均价，二手房的涨幅也“不甘示弱”，从今年1月的10262元/平方米，已经一路飙升至7月的12178元/平方米。

成交量方面，2016年1至8月份郑州市区商品房累计销售122275套(间)，商品房销售累计面积1243.19万平方米。其中，住宅累计销售102834套(间)，商品住宅累计销售面积1077.13万平方米。二手房累计成交50211套(间)，二手房累计成交面积为466.83万平方米。

相比于郑州市场的疯狂，西安市场则显得冷静很多。虽然2016年以来，西安楼市成交量一路上涨，也出现了一些卖的不错的楼盘，但就土地市场和房价来说，西安并没有出现像郑州那样的疯狂。

来自西安房管局的数据，2016年1至8月份西安商品房累计销售1504.8万平方米，同比增长13.87%;其中住宅1298.46万平方米，同比增长13.63%。二手房交易285.67万平方米，同比增长37.61%;其中住宅260.07万平方米，同比增长49.75%。

就成交量而言，2016年前8个月西安新房成交量超过郑州将近300万平米。不过，西安的二手房成交量则只有郑州的61.19%。

房价方面，与郑州的房价均价已经进入万元时代相比，虽然在今年上半年西安房价曾连续六个月上涨，2016年8月份西安新建住宅均价6587元/平米，与1月份的均价6406元/平米相比，今年前8个月西安房价仅上涨了181元，上涨幅度2.83%。与郑州房价8月份进入万元时代相比，西安的房价顿时“弱爆了”。

并且与其他城市对比，目前西安房价排到百城中的第60位，低于同在西北地区的乌鲁木齐和兰州。

土地市场方面，2016年西安的土地市场正在为前些年的庞大市场供应买单，今年的土地供应仍然以补挂手续为主，地价方面仅东大街两宗商业用地拍出了超过2000万元/亩，城区范围内的商住用地基本仍保持在500万元/亩左右，甚至更低。

记得5年前的2011年8月份我写过一篇文章《西安：二线房价，一线定位》，记得我当时在导语写到：国际化大都市，这是中央给西安的定位，这给了西安房价强烈的上涨预期;均价7000元/㎡，这是西安真实的房价，一个人人喊高的房价。二线房价、一线定位的西安，遭遇“遏制房价过快上涨”的行业调控政策时，千年古都面临两难。

关于西安房价这些年一直保持稳定没有出现过快上涨，众多分析人士均将原因归咎于保障房的大量建设、城中村改造的庞大供应量，实际上人口净流入问题才是影响西安房价最重要的原因，甚至是影响到西安千万人口国际化大都市在2020年能否实现。

数据显示，2008年西安常住人口数量为837.52万人，其中户籍人口772.3万人。随后的几年，不管是常住人口，还是户籍人口都在逐步增加。但是，截止2014年底，西安常住人口仅为862.75万人，其中户籍人口815.29万人。这意味着，在《西安城市总体规划(2008-2020年)》前七年时间里，西安的常住人口仅增加了25.23万人。

一般而言，人口流入往往代表了这个城市市场的很多特质，比如公共资源更集中、就业机会更多、经济发展更活跃。因为人都是趋利的，从人的变化就能看出城市的变化。经济发达城市优质的社会公共资源对流动人口形成了强大的吸引力。大量的流动人员到大城市后就不愿离开，融入大城市的愿望强烈。这使得大城市人口流动形成“盆地聚集效应”。

《价值线》数据中心2014年5月份选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中，上海是人口吸引力最高的城市，人口净流入数为953.5万;首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二;深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。西安以59.31万人口的净流入当时排在50个城市中的第31位，远远落后于苏州、武汉、厦门、宁波、杭州、南京、青岛、太原、济南、昆明、贵阳、长沙等城市。而在这个榜单中，郑州以162万的人口净流入排在第16位。同时，从2008年到2014年的这几年时间里，西安的人口净流入一路下滑，从2008年65.22万下降到了2014年的47.46万人。

无疑，西安对流动人员的吸引力越来越弱。不仅仅无法与京沪穗等一线城市无法相比，而且被成都、苏州、武汉、厦门等城市抛在身后。

这个时候就不难理解西安房价滞涨的原因了。

巧合的是9月13日的《每日经济新闻》发表题为《国家重大文化活动频定西安 中华文化首善之都再迎历史机遇》的整版文章，文中提出：“永久落户西安的全国性文化产业博览会——西部文博会，刚在西安曲江新区落下帷幕。同时，还有多项国家重大文化活动先后落户西安。譬如，此前的央视春晚、央视元宵晚会分会场，即将拉开帷幕的2016年央视中秋晚会、丝绸之路国际电影节、中国艺术节、全运会……这类国家重大文化活动为何选择西安，释放出怎样的信号意义?其实，上述现象的出现与“一带一路”“文化强国”“文化软实力提升”等国家战略要求有着诸多联系。可以说，西安这座中国传统文化的“首善之都”，当年继京沪后中央明确要求建设国际化大都市的第三城，在盛唐一别的千年之后，正站在风云际会的时代风口上，迎来新的历史契机!”

可以说，西安的城市定位和地位与目前的房价水平极其不相符，这种不相符也就代表着未来的上涨空间，这种上涨空间已经被相距西安478公里的郑州人瞄准。在这必须一提，西安到郑州乘坐高铁仅需2个多小时。

不管是站在城市发展空间投资的角度，还是站在看重西安优质的教育资源从而置业西安的角度，其实郑州“炒房团”涌入西安并不难理解。毕竟，2个多小时的车程的“中国第三城”，其目前的房价却只有郑州的65.44%，不管是谁都会心动。

你，会心动吗?

房托

，涨涨涨“

如果GDP领跑，但你的资产价格上不去，只能说明一个问题，就是没有质量的GDP，这个怎么理解，就是摊煎饼了，有质量的GDP是要堆汉堡包的，你摊煎饼了，这个是有问题的

删掉了一些内容。

同样一笔钱投下去，有效果的投入会导致资产的价格的上升，没有效果的投资就是摊煎饼，只是体量大，落实到人头、具体的资产，价格没起来，人均收入没起来，资产价格没上去，资金没有产生远期的收益预期，资产价格等于资产远期现金流的贴现水平，说明你这个GDP投了白投的。

房价上不去，看看西安近几年的土地供应就可以知道！

又是房产中介的小伎俩把～上海离婚的都白离婚了！

发这种新闻有什么用呢。楼主你是不是房产中介呢？外地人来买肯定是投资居住可能性很小。