西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》已经2015年6月23日市政府第112次常务会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
西安市人民政府
2015年6月25日
关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
今年以来，党中央、国务院高度关注房地产业的发展，要求各地把保持房地产平稳、健康发展作为当前的重要任务。住建部等国家部委相继出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施。省委、省政府多次召开专题会议，研究部署“抓投资、稳增长”的相关措施。市委、市政府也出台了推动经济平稳增长的“二十六条”措施意见，要求面对经济压力，采取有效措施，稳定住房消费，保持房地产市场平稳健康发展。为贯彻落实上级有关精神，充分发挥房地产业在改善民生、推动经济发展方面的积极作用，结合我市实际，现就促进房地产市场稳定健康发展提出如下意见：
一、优化住房供应结构。将各类棚户区改造房纳入住房建设规划及年度实施计划，统筹安排商品住房、棚户区改造和保障性住房的供应比例，适当控制2015年和2016年住房开发建设规模和进度。取消商品房开发项目套型比例限制，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许开发企业对不适应市场需求的住房户型进行调整。
二、合理安排住房用地供应规模。根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应。综合运用多种供地方式，灵活确定地块面积，组合不同用途和面积的地块搭配供应。优先保障重点建设项目和重大民生工程的用地供应，可采取分期或缓交土地出让金政策支持推进项目建设。
对尚未开发的房地产用地，可调整土地用途、规划条件，转型用于租赁型保障房、棚户区改造以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。对按照新用途或新规划条件开发建设的项目，重新办理相关用地手续，核定相应的土地价款。符合划拨用地条件的，重新办理划拨用地手续。
三、加快推进征迁项目货币化安置。加大房屋征迁货币化安置力度，提高货币化安置奖励标准，支持征迁项目减少实物安置房建设，鼓励被征迁人选择货币化安置。建立存量商品房选购服务平台，引导开发企业给予被征迁人价格优惠，组织被征迁人购买存量商品房。棚户区改造项目可使用国开行政策性贷款收购存量商品房作为安置房。各级政府主导的征迁项目，有条件的，原则上不再新建实物安置房，实行货币化安置。
被征收人使用货币补偿款购买存量商品房，购房成交价不超过货币补偿额的，免征新购房屋契税；超过货币补偿额的，对差价部分按规定征收契税。被征收人以货币安置补偿款购买商品房后，可凭购房合同和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续；自货币化安置协议签订之日起3年内，被征收人的子女可自主选择在原被征收区域内或新购商品房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。
棚户区改造实施货币化安置的，与实物安置同等享受中央财政城镇保障性安居工程专项补助资金和国开行棚户区改造贷款政策。货币化安置率较高的，在国开行贷款、项目审批和财税支持等方面给予倾斜，并可根据货币化安置实施情况将原棚改方案中所确定的安置用地部分或全部调整为开发用地。
多渠道筹集保障性住房，大力推进共有产权住房改革试点。可通过购买存量商品房作为保障性住房，也可将尚未开工建设的商品房、限价商品房和经济适用房项目整体转为租赁型保障房项目。
四、调整普通住房认定标准。单套建筑面积144平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房（含公寓类住房）可按普通住房享受信贷、税收优惠政策。个人转让或购买住房暂免征印花税、土地增值税。
五、加大住房商业性贷款支持。各商业银行要切实落实好人民银行、住建部、银监会关于支持合理住房贷款的各项优惠政策，保证住房贷款额度，缩短房贷审批周期，优先满足居民家庭首套和改善型普通自住房的信贷需求，并加大对符合政策条件的非本市户籍居民购房的信贷支持。
六、充分发挥住房公积金作用。进一步放宽公积金贷款条件，降低提取门槛、扩大使用范围、实现省内异地贷款、推行组合贷款、降低申请贷款项目工程进度要求、允许直系亲属间互提公积金购房，全面提高住房公积金的个贷率和使用率。住房公积金贷款最高额度调整为75万元；偿还贷款年限可延长至职工法定退休年龄后5年，最长不超过30年。
对使用住房公积金贷款购买首套普通住房或贷款已结清再次申请贷款购买建筑面积90平方米（含90平方米）以下住房的，首付款比例不低于20%；购买90-144平方米的（含144平方米），首付款比例不低于30%；购买144平方米以上的，首付款比例不低于50%。
七、做好非本市户籍常住居民的住房服务。在满足本市户籍居民住房保障的前提下，可将非本市城镇户籍的外来务工人员和新就业职工纳入限价商品房保障范围。
对在我市具有合法稳定职业的非本市户籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期间，在我市行政区内购买建筑面积90平方米（含90平方米）以上商品住房（以买卖合同网签备案时间为准）和二手住房（以买卖合同网签时间为准）的，取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后，即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。
八、营造良好的房地产业发展环境。全面放开房地产市场，允许开发企业联合竞买土地，共同开发；鼓励资信良好的大型房地产企业兼并重组运营状况欠佳的房地产企业；适度降低困难企业项目转让条件，并给予税费减免扶持。
大力推进房地产开发审批制度改革和税费征收清理工作，对重大项目要建立绿色通道，推行“并联”审批、“搭茬”审批，规范许可程序、技术性审查及委托行为，严禁指定服务和强制服务，切实消除建设项目审批、建设和融资过程中的各种障碍。
九、加强城市配套设施建设。将城市配套设施建设纳入年度建设计划和考核，确保配套设施与区域项目同步开发建设，按期交付使用。提前布局自来水、电力、天然气、通讯等基础配套设施建设，严格落实《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》，切实做好教育、医疗、社区服务等居住区公建配套设施的规划、建设、移交和后期运营等管理工作。
各区、县人民政府，开发区管委会，市政府有关职能部门要进一步深化认识，强化工作责任，深入研究和落实有关政策，全面优化房地产市场发展环境，促进我市房地产市场持续平稳健康发展。
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