西安北门户变局：烂尾终复工，商业变住宅

不同于每天在西安北站到发的列车以上百公里每小时的高速往来，西安高铁新城的规划与建设，一直保持着低速运转。

从高铁新城概念首次提出，到区域规划首次出炉，西安人一度期待着高铁新城的发展如同“高铁速度”般快速显效，只是经历多年，高铁新城仍旧不断徘徊在规划调整，不少项目从签约引进到停工、流产，曾经的美好愿景与蓝图迟迟不能实现……

而近期，我们观察到，高铁新城片区再次迎来了3个变化：起步区控制详细规划再调整；西安北站鹏瑞利项目官宣复工；经开区重新批复西安鹏瑞利城投站西置业有限公司建设的西安铁路北客站站西广场项目《建设工程规划许可证》。

在这3大变化之后，高铁新城的发展又能否真正迎来转机？

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  控制性规划再调整

  高铁新城这次的选择对吗？

要说高铁新城备受关注，确实，高铁新城的每一次大动作都踩中了时代的脉搏，只是，站在转机路口的高铁新城，并未拿出应有的勇气，迈出应有的发展步伐，反而像被困在围墙里，不停的试探却找不到正确出路。

2018年9月，经开区接管高铁新城，此次接管，被看作是高铁新城迎来的一次重要转机，毕竟，纳入实力和水平更强的开发区，在大众看来，未来的招商引资与板块开发已经得到保证。

而也正是经历这次管辖权的转移，潜藏了不少问题，在后续还影响到了项目的建设。

不过，在移交之初，的确是让人看到了希望。彼时的高铁新城在经开区的规划下，原高铁新城与原草滩科技创新示范园区域进行合并，形成一个总规模42平方公里，更大、规划更高的高铁新城2.0。

但是，一份高铁新城控制性详情规划，已然经历多次调整，直至近期，再次发布调整公示，一直定不下来的用地规划，无疑给片区开发增添了不确定性。

对比公开信息中的规划调整，我们发现这次的变化亦不小。

2020年9月，因站前重大项目的建设，以及综合管廊、城际轨道线的开展，片区产生了新的机遇和矛盾，西安市自然资源局对《西安市高铁新城控制性详细规划》控规调整进行了公示，征求意见。

2020年9月调整前《控规》用地规划图

2020年9月调整后《控规》用地规划图

2020年9月调整后《控规》用地汇总

调整后的地块性质显示，鹏瑞利综合体烂尾楼及正东侧的空地，由原来的商业服务设施用地，调整为广场用地。

而我们再对比2020年调整后的规划，与2023年11月发布的调整规划，可以看到，上次调整成广场用地的两个地块，再次恢复商业用地性质。除此之外，将东侧和西侧的部分商务用地分别调整为二类城镇住宅用地。

↑2020年9月调整后《控规》用地规划图

2023年11月调整公示的《控规》用地规划图

再往南看，西侧两块商业用地调整为中小学用地和二类城镇住宅用地，一块商业用地调整为二类城镇住宅用地+商务金融用地；东侧的两块商业用地，调整为二类城镇住宅用地，一块商务用地调整为二类城镇住宅用地+商务金融用地。

这也就意味着，原本以商业商务为主的高铁新城起步区，调整为增添了不少住宅用地，区域的功能定位明显发生了转变。而选择了住宅开发的高铁新城，能否改变曾经“项目落地难”的窘境？实际上，从当下房产行业看，开发住宅也不一定能“打包票”。

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  项目落地难

  不是桎梏高铁新城的唯一原因

如果我们再将此前的用地规划，与此前高铁新城片区的规划项目做以对比，答案不言而喻。

2020年9月调整前《控规》用地规划图

恒大、苏宁、绿地暴雷，复兴也在风雨之中飘摇，银泰则直接停止项目推进并注销了项目公司……这些项目所在地块，有几块已经调整为住宅项目，经开会议、会展，也变成了住宅外加商务金融功能。

可以说，规划的变化，其实也伴随着高铁新城项目推进情况的不断变化。

2011年就要在西安北站南广场打造的投资200亿的“龙之梦新城”，当下来看已经成为梦中泡影。

其中，最先启动的鹏瑞利西安北站综合体项目，十年过去，仅有南广场西侧的4栋楼完成主体封顶并多年处于停工状态，甚至于在上次调整中，地块已经调整为广场用地。

而如今再次恢复至商业用地，与鹏瑞利项目获得转机也关系重大。

据经开区公开信息显示，目前，鹏瑞利项目全面复工建设，后期将会形成40亿元以上的固定资产投资和5亿—10亿美元的外商直接投资（FDI）。

西安鹏瑞利城投站东置业有限公司、西安鹏瑞利城投站西置业有限公司是由新加坡鹏瑞利集团与西安城市基础设施投资集团共同投资建设的中外合资企业，也是北客站地区引进的重大外资项目，其中：新加坡鹏瑞利集团持股65%，西安城投集团持股35%。该项目因前期规划调整、建审手续等问题，自2018年9月从未央区划转经开区管理以来一直处于停工状态。

我们也看到，今年4月份，西安经开区党工委书记康军率团到新加坡开展商务和招商活动，期间拜访了鹏瑞利集团，考察鹏瑞利集团在新加坡投资的商业综合体、星级酒店等标志性项目，与鹏瑞利公司方面座谈就西安投资的项目达成共识。

在经开区发布的信息中，北客站广场管理中心，与鹏瑞利集团就迅速落实双方主要领导洽谈共识，加快推进鹏瑞利项目工商、税务关系迁转问题沟通对接，积极协调经开区、未央区发改统计、投资合作、市场监管、税务等部门加快相关手续办理，并安排专人作为服务专员，仅用两个月时间就完成了鹏瑞利站东置业、站西置业等2家外资企业固定资产投资、外资统计关系和工商、税务关系由未央区迁转划入经开区工作。

两个月的时间，效率不可谓不快，但是要知道，从2018年高铁新城移交至经开区手中，至今已然有5年时间，而这期间又有多少个“两个月”，既然能够安排专员对接迁转工作，为何又拖了如此之久，让项目停工多年。

如今，经开区也再次批复了项目的《建设工程规划许可证》，接下来，该项目能否顺利完成并投用，我们将持续观察。

而在这5年里，高铁新城尽管有着全面的规划，但长期未见实质性进展，一个又一个项目的签约提振信心，又一个个的停工、杳无音信，高铁新城在诸多开发区、新区新城中存在感较弱的原因也在于此。

2019年11月，随着高铁新城启动区的规划跃然纸上，绿地的“绿地之心”、恒大的“恒大丝路总部大厦”等一系列重大项目皆签约于此。此后一年多时间里，高铁新城更是与苏宁、复兴集团先后敲定苏宁智慧零售丝路总部、复兴丝路总部。还有紧随其后的银泰西安城市综合体项目的总建筑面积达到惊人的75万㎡……

而这些项目，又有几个留了下来？也不禁令人感叹，高铁新城这趟蓄势多年的高速列车，又一次停在了首发站。

纵使此时颇有马后炮之意，可当我们回头再看这些项目时，大环境中，雷区之中踩中一两颗并不令人意外，可一踩就是一片，这不得不让人质疑经开接手之后，是否有急功近利之嫌。零零总总一次又一次的规划，但迟迟未落地的原因，恐怕逃不脱规划和招商上的好高骛远。

此前在宣布绿地之心未建设的回复中，经开区也表示高铁新城的全新规划目前正由“经开区资源规划局按照市级安排，预计今年6月完成我区分区规划编制，分区规划获批后将进一步完成详规编制及审批。”

如今高铁新城起步区控制规划再次调整的公示，是否意味着新的规划已经形成。

而新规划内容所指，显然商业商务型高铁新城是西安一开始想走的道路，但是如今事与愿违的现实，迫使西安高铁新城转移了目标。

需要注意的是，在《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）草案 》中，高铁新城被视为“站城一体化重点融合板块”“住房重点新增区”。

显然，高铁新城持续增量人口被视为接下来一个阶段的重点任务，此次规划调整中也凸显了住宅用地的增添。

但是产业支撑迟迟未落地之前，概念化的高铁新城无论对开发商还是购房者来说，吸引力都不太够。

开发房产能否成行？这便向经开区提出了要求，高铁新城需要脚踏实地的定位和方向，只有做出一定成绩，交上一份迟到已久的答卷，才能重启大众对投资高铁新城的信心。

这是栋烂尾楼，就像几根钉子扎在北站门口，十多年，北站一圈那么好的位置，风水就被它压住了。有可能是错过了最后一次最佳的建设发展期

充分利用起来，不能浪费。

动起来就好

是这个吧十月二号路过拍的，那时候就这个状态，现在过去两个月了，每天送外卖路过还是老样子

{:mocs_44:}

点赞

充分利用

门户相当重要

{:mocs_33:}

商业变住宅说明那地方没多大价值，没人愿意接，只能索性变住宅。同时，也说明规划就是儿戏。

不错

阅

和机场一样，高铁站是门户、是脸面，是外地乘客到大西安的第一印象。高铁开通都十二年了，{:mocs_31:}PPT都画了好几版。截止今日高铁站最大变化是又出了一版PPt

期待下一个十年