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西安老城区改造推进困难似乎是一个“老生常谈”的话题，大众不仅对老城区城市基础设施建设落后不满，更对区域权属繁杂，大量历史文化资源难以开发等问题导致的发展缓慢而颇为急切。
尤为突出的是众多重大项目难以落地，这其中面积最小、人口最稠密、待开发文旅资源极其丰富的碑林区就是一个典型的案例。
筹划近10年的“两宫一市”、总投资超百亿元的西安SKP二期……这些备受关注的项目，在今年第四季度到来后预计又将持续“暂停”状态。
那么，为何规划前景光明的重大项目迟迟不能动工呢？
XI'AN 每亩地征收成本高达两千万
“两宫一市”指的是碑林区近些年在东关片区沿经九路依托文物古迹资源策划包装的三大文旅片区——八仙宫、兴庆宫和大唐东市。
而想要将现状转变为足够吸引旅游的景区或商贸服务区，拆迁在所难免。因此早在2014年、2015年，西安市政府工作报告连续两年对东关地区综合改造工作作出安排。
碑林区决定利用棚户区改造政策，通过实施城市综合改造，倾力打造集商业、文化、休闲、旅游、居住等核心功能为一体的八仙宫周边历史文化休闲体验区、兴庆宫周边都市休闲活力区和大唐东市周边教育科技产业区，彻底改善东关地区城市容貌和人居环境。以历史文化遗迹保护和改善人居环境为出发点的东关地区综合改造就此拉开帷幕。
然而“两宫一市”项目从筹划到启动走了近十年却还没真正出发，并陷入到年年列入重点项目清单，并在拆迁改造手续审批上初步获得成果，如兴庆宫片区棚改项目在2017年被列入省住建厅国家棚户区改造计划项目库、大唐东市片区棚改项目已取得《西安市棚户区改造办公室关于同意将大唐东市项目列入棚户区改造计划的批复》(市城改发(2018)738号)，但始终无法实质性动工的窘境。
今年以来，“两宫一市”项目在官方回复的表态中，起码在今年已经基本确定项目将不会有实质性开工动作。
大唐东市片区棚改项目
项目东起乐居场，西至太乙路，南起建东街，北至咸宁路，占地约150亩，涉及居民1698户，需征收各类房屋建筑面积8.8万平方米。
10月17日，西安市碑林区人民政府在人民网地方领导留言板回复网友提问“关于西安市大唐东市项目去留问题”时表示：西安市大唐东市项目建设暂时搁置，另所提空地的文物考古工作尚未结束，后续是否建设及建设方案须征求文物部门意见，目前无建设方案。
根据7月发布的关于确定2023年碑林区重点项目的通知（碑项目办发〔2023〕1号)中显示，该项目总投资、2023年计划投资、2023年主要建设内容及年底形象进度均为0。
兴庆宫片区棚改项目
项目东起兴庆路，西至环城东路，南起咸宁路，北至东关正街、柿园路(不含高层建筑)，占地211亩，涉及居民约3298户，需征收各类房屋建筑面积约2万平方米。
今年2月，东关地区综合改造管委会在人民网地方领导留言板回复网友提问时表示：按照《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》文件的要求，兴庆宫片区棚户区改造项目位于管控范围内，容积率只有1.0到2.0之间，经初步核算每亩地征收成本达到两千万元左右，征收成本过高，建成后收益难以覆盖征收成本，故目前该项目暂无启动计划。
根据7月发布的关于确定2023年碑林区重点项目的通知（碑项目办发〔2023〕1号)中显示，该项目总投资、2023年计划投资、2023年主要建设内容及年底形象进度均为0。
八仙宫二期片区改造项目
项目东起景龙池，西至雅荷地产罗马假日项目东围墙，南起柿园路，北至索罗巷。涉及住户约1200户，总征收房屋面积约9.6万平方米，占地面积约46.2亩。
今年7月，西安市碑林区人民政府在人民网地方领导留言板回复网友提问“西安八仙宫二期还拆么”时表示：八仙宫片区拆迁改造项目因政策调整，现已暂缓实施。
根据7月发布的关于确定2023年碑林区重点项目的通知（碑项目办发〔2023〕1号)中显示，该项目总投资为17000万元、2023年计划投资为0、2023年主要建设内容及年底形象进度为已完成各项第三方服务公开招标工作。
XI'AN 仅仅四个项目拆迁费用或超百亿
“两宫一市”项目为何均表态暂缓，碑林区对项目征迁成本高达每亩两千万元左右的预估实际上已经回答了最基本的因素。
其实类似回复也出现在今年3月西安碑林区对大唐东市片区棚改项目的回复之中，同样是征收成本两千万每亩，同样是建成后收益难以覆盖征收成本，同样是《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》文件的要求。
这份文件发文于2018年3月，公开时间在2022年11月，加之国土空间规划迟迟未定，这也解释了为何今年碑林区才给出了如此具体的表态。
按照该文件的管辖范围来看，碑林区大部分区域都位于其中，若我们以两千万每亩为基准计算“两宫一市”项目征迁成本，所得出的数字尤为庞大。
大唐东市片区棚改项目150亩，拆迁成本两千万每亩，征收总耗资30亿元。
兴庆宫片区棚改项目211亩，拆迁成本两千万每亩，征收总耗资42.2亿元。
八仙宫二期片区改造项目46.2亩，拆迁成本两千万每亩，征收总耗资9.24亿元。
三个项目征收总耗资就高达81.44亿元，这个数字对于碑林区来说显然负担不起，在今年重点项目清单中，类似“两宫一市”处于前期筹备状态的城棚改项目高达数十个，如：碑林区历史文化街区项目、崇仁坊城市更新项目、仁厚庄片区改造项目、四民巷项目、枣园巷以北棚户区改造项目……
这意味着若无极具号召力及回报力的商业、产业项目落地，相关城棚改项目想要进入落地环节仍然遥遥无期。
那么，有重量级商业项目落地的区域，片区征收就顺利吗？
碑林区自去年5月官宣西安SKP二期项目已签约入区招商协议后，一直无相关推进信息释放。
今年7月底，碑林区在回复网友询问“SKP项目二期进展”时，表示体育馆南路体育馆家属院没有拆迁计划。
根据官方新闻释放的地块图中，显然该小区位于SKP二期项目之中。
根据2023年碑林区重点项目清单显示，西安SKP二期棚户区改造项目分两宗地块:
地块一:东起文艺北路，西至体育馆东路，南起体育馆南路，北至仁义路。占地约82.5亩。涉及被征收人约1980户，涉及征收各类房屋建筑面积约 18万平方米。
地块二:东起文艺北路，西至长安路，南起南郭路，北至体育馆南路(不含高层)。占地约185亩，涉及征收2139户，涉及征收的各类房屋建筑面积约17万平方米。
分南、北两个片区实施。北侧启动区用地约129.1亩，主要以低密度商业及商务办公为主，其中低密度商业建筑面积约10.58万平方米，商务办公建筑面积约10.94万平方米。南片区用地约107.6亩，主要以商务公寓为主，建筑面积约17.93万平方米
清单显示，西安SKP二期棚户区改造项目项目总投资1500000万元（150亿元），2023年计划投资为0，2023年主要建设内容及年底形象进度为做好项目对接、信息统筹等前期筹备工作，为项目立项打好基础。
而依据该项目两地块总占地267.5亩，征收成本两千万每亩来计算，征收总耗资达53.5亿元。
虽然西安SKP在2022年实现销售额95亿，接近百亿，增速为18.85%，全国排名第12位。但在短期内就展开二期项目的投资，仍然需要一定时间的考量。
XI'AN 集中资金 主抓重点
翻看碑林区今年的重点项目清单，一个个项目所描述出的文旅商业前景极为明朗，给予大众对碑林区未来城建面貌、商业环境最大的想象。
当现实照进理想，碑林区需要面对的资金难题无疑是座难以翻越的高山，为此，碑林区选择将资金和精力集中在已开工或即将完工的项目上。
清单显示，总投资达百亿的西安太古里商业综合体项目，2023年主要建设内容及年底形象进度为项目地库基坑支护土方施工，部分区域地库桩基及结构施工，今年计划投资110500万元（11.05亿元）。
同时，《小雁塔历史文化片区控制性详细规划》于2023年9月28日经市政府研究予以批复。
不止太古里项目，西安碑林博物馆改扩建工程，2023年主要建设内容及年底形象进度为土方开挖完成，北区工程桩及基础完成，地下负三层施工完成；西区建设完成；东区水泵房建设完成。
中贸风华宫项目（顺城巷长宁苑综合改造项目）2023年主要建设内容及年底形象进度为竣工投运。
据了解清单之外的更多项目进展中，西安市第九医院整体改扩建项目住院楼已于7月26日正式启用，项目建成后新增床位1000张，极大改善医院就医环境，提高医疗救治能力，让群众就医更加便捷、安全、舒适。
8月底碑林区三馆一中心项目主体工程顺利封顶，项目力争明年二季度顺利完成项目竣工，投产后，将大幅提升碑林区公共文体服务能力，服务覆盖面积新增15平方公里，服务群众预计约30万人次。
IXIAN.CN
老城持续改造是必经的路径，随着时代的发展，全面推进城市更新，向存量土地要效益，已成为碑林区挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构、促进民生建设的必然选择。
何时才能招来实力与信誉并存的企业联手开发，何时才能筹措足够的资金征收土地，对碑林区来说，还是一条艰难的道路。
荣耀西安网（ixian.cn）官方公众号。
编辑：解革 审核：Lyna 监制：号称嬉皮 部分素材图片来源于网络
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