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商业市场，无疑是敏感、多变且残酷的。
在风云变幻的市场环境下，无论是消费端消费者购物习惯的转变、对商场功能的需求变化，还是供给端场景塑造的更新、新业态新品牌的更迭，“变”，似乎是商业市场永恒不变的生存法则。
那些能够敏锐捕捉变化的商业新玩家，总是以破局者的身份搅动市场，带给市场新的生命力，那些未能跟上时代发展的旧式商业百货，最终只能活在人们的回忆与遗憾之中。
而在西安传统商圈仍旧桎梏于“如何改造才能‘复兴’”的怪圈时，西安宜家荟聚、西安太古里这两大万众瞩目的商业巨轮正在加速驶来，这座千年古都的商业消费市场，即将迎来更大的竞争。
XI'AN 宜家荟聚：定档明年4月开业
宜家荟聚项目，可以说自签约落地以来就充满了看点，项目所擘画的巨大商业蓝图，也被赋予了改变西安商业格局的重要身份。
从体量来看，宜家荟聚总投资额达43亿元人民币，占地面积205亩，相当于近20个标准足球场的大小。项目建筑总面积超32万㎡，分地下两层、地上三层、局部四层，可容纳超450家租户，配备3000余停车位。
再叠加区位属性，项目位于雁塔区沈家桥一路以东、雁南公园以南、子午大道以西、西部大道以北。
如此体量的商业综合体项目落子城南西部大道，面对周边数十个成熟的社区、长安大学城，以及区域内大型商业项目的缺失，可以想象，宜家荟聚的开业运营，将会带来何种变化，以此为核心的全新商圈将加速形成，并且将以足够的分量占据西安商业版图重要一极。
而或许也正是这庞大消费市场的吸引力，投资方正在加紧抢回“三年考古”所遗失的时间，2020年的正式开工，积蓄已久的爆发力让项目释放出罕见的建设速度，并且锚定了2024年开业的时间。
去年9月主体封顶后，该项目进入内外部装饰装修阶段，根据近期所释放的最新进展，项目多处已显示出接近效果图的施工进度。
图片来源：投资雁塔
在东北角主入口，流线型的建筑外观设计令人眼前一亮，外部装修已基本就绪，项目施工现场有数十名工人正在完成园艺绿化。在西中庭、北中庭，“树屋”“旷野”的设计理念已初见雏形。
从空中俯瞰，随着外部装饰装修的逐步完善，项目“聚宝盆”的设计理念也日益完整显现。
图片来源：投资雁塔
按照绿色建筑二星和LEED金级标准建设，项目配备了地源热泵、新能源汽车充电桩，引入了海绵城市设计、太阳能发电及一体式的数字化体验等，将于开业时实现100%使用可再生能源供电。而在建筑内部，大面积自然采光天窗、“双首层”空间、连廊、观景平台、屋顶花园、开放式步行街等将打造新颖的消费场景，满足市民多样化的需求。
图片来源：投资雁塔
值得注意的是，今年4月时项目首批代表租户完成签约，首批签约租户涵盖零售、餐饮、体验等多个类型，其中不少品牌均选择西安宜家荟聚项目作为进驻西安或雁塔区的首站。而未来，这里还将落地西安第二个宜家家居，携手450余家不同类型的国内外品牌，将在地文化融入不止于购物的一站式聚会体验，为雁塔区周边社区及全城消费者带来生活灵感。
根据目前最新消息，宜家荟聚预计今年底竣工，明年4月正式开业。项目落成后，预计年访客量1900万人次，提供5000个就业岗位，年均利税约1亿元人民币以上。
XI'AN 西安太古里：近期迎来两大变化
或许正是印证了“好事多磨”这句老话，宜家荟聚用厚积薄发之力不断加快项目建设速度，经历过拆迁波折的西安太古里，其建设也已然箭在弦上。
西安太古里，之于西安和太古集团，都是特别重要的存在。西安希望太古集团“为西安量身定制一座独一无二的太古里项目”，太古集团也表态“将为西安打造一个充满活力的国际级新地标”。
小雁塔历史文化综合改造片区，是西安当下进行城市更新的重点片区，区域内“荐福寺小雁塔”世界文化遗址的存在，为片区改造提出了更高的要求，也承担了千万西安人对其的期待。这也使得这小雁塔片区的改造牵一发而动全身，片区规划和招商引资必须十分谨慎。
综合因素下，大众期待太古地产将其擅长并且已经成功实践的“文物保护+商业开发”的经验带进西安，赋能小雁塔片区的综合改造。
而在太古集团的业务布局中，西安太古里亦是其内地商业版图接下来所推进的重点项目，定义为“一个以零售为主导的大型项目”，采用低密度、开放式的创新建筑设计布局，包含零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态，总建筑面积约为26.9万㎡。
随着去年西安太古里项目的正式官宣、成功拿地，可谓是终于令大众讨论多年的项目板上钉钉。
而长期关注西安太古里进展的我们（ixian.cn），透过近期项目所释放的两大信息，也发现了西安太古里所发生的新变化。
西安太古里项目效果图微调 小雁塔历史文化片区规划调整
效果图出现变化发生在今年7月，彼时，西安博物院与太古地产举行文物保护设备捐赠及教育合作备忘录签署仪式，在太古地产所发布的推文中一张不同以往的效果图下标注了“西安太古里最新效果图”。
上图为变化后效果图 下图为变化前效果图
对比两张效果图，其建筑风格和整体布局无重大变动，但其中的细微变化依旧清晰可见。其一，商业部分北区靠近小雁塔一侧，出现一四方围合中间有天井的建筑；其二，最南侧中间走廊树木减少。
而为何会出现如此变化，彼时我们尚不知晓，但随着近日西安市自然资源局《关于小雁塔历史文化片区控制性详细规划调整及规划条件书（2020-453、2020-454）变更公示（公示期限30天）》的发布，或许能够找到些许答案。
公开信息显示，此次调整，因《小雁塔保护规划（2021-2035）》于2021年批准，保护范围发生变化，且根据文物发掘情况，部分地块建设要求发生变化，需对地上和地下规划指标进行调整。
透过官方所发布的公示“变更前”“变更后”对比，以及相关数据，我们便能发现其中的变动。
可以直观看到地块变更较为明显的有五处：DK-2和DK-3地块合并为DK-3，用途不变，依旧为广场绿地；DK-9地块用途更改，由文化设施用地变更为文物古迹用地；DK-11地块右上角部分用途更改，由文化设施用地变更为文物古迹用地；DK-13下半部分，也就是太古里商业项目南北两区连接廊道，商业用地略有减少；变更后出现DK-14地块。
我们重点观察西安太古里商业用地的变化。
数据指标显示，变更前，DK-13地块的净用地面积为9.70Ha（即97000㎡），变更后净用地面积92279.83㎡，用地减少4700多平方米。与之相应的，地上、地下建筑面积亦有所调整。
同时，公示信息也显示，DK-13因安仁坊第七横街遗址及南侧水沟等历史文化遗存发掘，因文物保护与展示要求，绿地率为15%。较原规划条件减少10%，最终以审批部门及文物部门意见为准。
DK-12地块净用地面积不变，因安仁坊第八横街格局保护与展示要求，绿地率为15%。较原规划条件减少10%，最终以审批部门及文物部门意见为准。
实际上，据了解西安太古里已清表的区域考古工作基本完成，正在深化考古挖掘阶段，相关工作完全结束后即可全面开工。按照计划，项目预计2025年底落成。
此番公示调整，一定程度上也意味着西安太古里整体基本确定下来。
而根据目前所释放的信息，西安太古里用地面积12.38万㎡，远超过北京（6万m2）、 成都（7.08万m2）、上海（6万m2）太古里项目。
作为继北京三里屯太古里、成都太古里和上海前滩太古里之后，第四座太古里，西安太古里或将在体量和业态上迎来全面升级，正如太古地产全球行政总裁彭国邦先生所言“这应该会是我们最好的一个项目，我们将尽力去完成它。”
值得注意的是，100亿元的总投资额，也一举打破了陕西省外商投资综合体项目的纪录。
如此庞大的一个商业项目，我们又该对其未来抱以何种期待？
小雁塔片区 荣耀西安网拍摄于6月
在消费复苏的上半年，近期太古地产发布的中期业绩显示，北京三里屯太古里、成都远洋太古里前滩太古里的零售销售分额比去年同期分别上升29%、27%、169%。
面对这高涨的数据，太古地产也表示中国内地仍是其未来发展的核心市场，并看好发展前景，尤其是许多国际品牌有意在区内扩展业务，商场楼面的需求殷切。“太古里”和“太古汇”已成为市场头部品牌，公司将与伙伴通力合作，在旗下商场共同设计创新的购物体验。
同时，太古地产计划投放港币五百亿元于中国内地拓展业务，太古地产在西安和三亚的策略性投资进展理想。
此外，今年7月西安博物院与太古地产签署合作谅解备忘录，三年合作期内，太古地产拟共计捐赠400万元人民币，主要用于设备采买及文博教育合作，共同助力西安在地文化保育与历史传承。
可以看到，西安与太古地产的合作落地，已然循序渐进的展开……
IXIAN.CN
西安，既是坐拥千年古都名号的历史文化名城，也正在着力打造国际消费中心城市。
考古、遗址保护、老城区更新，或许面对着这样那样的难题，而西安只要寻找到良好的合作伙伴，破局或将不是难事。
正如宜家荟聚并没有因为失去抢跑的时间窗口而慌张，西安太古里或将打造太古地产最好的一个项目。它们，都将是改变区域商业生态的破局者，为区域带来老城更新和新片区崛起的正向连锁效应。
或许，西安城墙之内的传统商圈，也需要像这样的破局者。
荣耀西安网（ixian.cn）官方公众号。
编辑：Lyna 审核：解革 监制：号称嬉皮 部分图片素材来源于网络
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