西安“保租房”市场观察：国企主导，保租房REITS将迎突破

3月21日，西安市住建局发布关于规范保障性租赁住房租金标准的通知（以下简称“通知”），明确面向西安市公开供应的保障性租赁住房项目，项目单位按照不高于评估市场租金的90%确定每套（间）保障性租赁住房租金。

根据通知，项目单位、居民存量住房运营服务企业每年度可申请调整一次备案价格。项目单位、居民存量住房出租人、居民存量住房运营服务企业可根据出租情况进行打折、减免租金等优惠让利活动。

2020年7月,住建部、财政部将西安等8个城市纳入第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。通过近几年的工作，西安市已初步形成了“高端有市场，中端有供应，低端有保障”的租赁住房供应体系。

纵观整个市场，国企于其中充当着主力军的角色，民企参与度并不高，如何吸引民企积极入局，打通保租房的全产业链是西安市保租房在顶层设计上亟待解决与探索的问题。

国企主导下的规模优势

《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划（征求意见稿）》（以下简称“规划”）中提到，“十四五”期间，西安市将建设筹集保障性租赁住房30万套（间）。这一任务主要由政府和国企承担，其中市级平台和各开发区平台承担了17万套，各企事业单位建设、改建8万套（间），社会住房租赁企业建设、改建2万套（间）。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，国企凭借自身的存量资产，一定程度上更易实现规模效应。根据西安市住建局3月16日发布的数据，截至目前，西安市已通过新建、改建和盘活等方式筹集各类住房租赁房源14万余套（间）。

具体来看，西安市安居集团承担了主要建设与筹集任务。其中，“安居·乐筑”是西安市属保障性住房专营机构西安市安居集团旗下全资子公司——西安市安居资产运营管理有限公司打造的自有保障性租赁住房品牌，目前已有两个项目：安居·乐筑（亿润店）、安居·乐筑（泾渭店）面向社会公开租赁。

西安市住房租赁管理有限公司也推出了云兮公寓金桂苑店、云兮公寓东一路店、云兮公寓高新分部、云兮公寓金辉世界城店等项目服务于市场。

国企之外，中国建设银行旗下的建信住房陕西分公司也积极参与。据悉，建信住房陕西分公司自营的“CCB建融家园普洛斯沣东产业园公寓”和“CCB建融家园大学南路店”已经取得西安市住保办项目认定书。

“从商业模式来看，国企以重资产模式为主。其参与保障性租赁住房市场的方式，或是拿专项用地新建，或者存量改造，这种重资产模式具备发行保租房公募REITs的可行性，可以形成‘投-融-建-管-退’的商业闭环。”赵然说道。

民企的顾虑

“国企通过引入工程总包为代表的建设模式，通过垫付资金为保租房项目建设单位暂时解决了资金缺口，但后续债务风险化解机制问题依然存在。基于以上背景，未来保租房建设对国企的资源整合能力、项目全生命周期统筹运营能力提出了更高要求。”中国指数研究院西北分院研究总监支家骏认为。

这也留给了民企一部分机会。在支家骏看来，从投资回报角度考虑，民企参与上更多倾向是从城投类平台公司手中做代建、运营管理等投入小、利润有保障的工作。不过，在西安市场上，市场化企业也参与者寥寥，仅有龙湖冠寓一家。

2022年9月30日，龙湖冠寓西安体育学院店正式开业，该门店位于碑林区含光北路111号盛安广场，是龙湖冠寓利用陕建安装集团自有存量用房改造而来的一个保障性租赁住房项目。“项目租金为市场租金的9折，租客也需满足保障性租赁住房的申请资格，当然我们也享受民水、民电等补贴。”该门店一位运营人员对中房君表示。

与此同时，龙湖冠寓也是安居·乐筑（亿润店）的运营方。“在体育学院项目上，我们需要向陕建安装集团支付租金，在安居·乐筑（亿润店）上，安居集团则需向龙湖冠寓支付运营费用。”西安龙湖冠寓一位不愿具名的人士向中房君介绍，未来也不排除有纳入保障性租赁住房的项目。

赵然认为，就目前我国市场实况来看，民企大多选择包租模式或者轻资产管理输出模式。与保租房筹建、持有的逻辑并不匹配。

龙湖冠寓之外，尚未有其余企业参与到这一细分领域中，同时，市场化项目“纳保”或者获取土地新建保租房等方式也尚未在西安落地。根据中国指数研究院对西安市场长租公寓品牌的监测数据，截至2022年12月，共有7家重点长租公寓品牌在西安运营42家门店，开业房源超1.2万间，其中泊寓、冠寓、魔方长租公寓开业门店与房源数量位居前三。

中房君获悉，目前万科泊寓方面暂无相关计划，这背后是企业的顾虑。‘纳保’之路的障碍核心还是自身项目如何盈利。保租房的租金要求是低于市场租金水平，并且按年度仅可申请调整一次备案价格。面对租金降低，长租公寓是否可以提供额外服务并收取费用来平衡收益？同时住户是否认可这种增加了租房成本的行为，不认可后是否会弃租，从而转向更便宜的个人房源，从而造成房屋空置，流失客源，这都是民企要考虑的问题。”在支家骏看来，这都是市场化企业‘纳保’需要考虑的问题。

除此之外，“目前，双方对于起始租金的定价目前还存在标准模糊（如对于同地段的理解）、实际操作缺乏依据的情况；第二，‘纳保’目前仅有准入认定，一旦‘纳保’是否终身‘纳保’。”

西安市此次出台的通知解决了部分问题。

保租房REITs将迎突破

中房君注意到，对于保障性租赁住房，西安市也在金融层面积极探索。

2022年11月份，西安市住建局与国家开发银行陕西省分行、建设银行陕西省分行等7家银行签订《发展保障性租赁住房战略合作协议》。其中提到，“十四五”期间，7家银行将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿元。

国家开发银行陕西省分行负责人代表7家银行表示，银行将和市住建局进一步紧密合作，推动金融与财政、专项债等资金紧密衔接，创新融资模式，拓宽筹资渠道。此外，上述银行表示将做好综合金融服务，通过REITs、ABS、PPP、特许经营等模式支持西安市盘活存量保障房资产，解决新增项目资本金需求。

同时，西安市也在积极探索保障性租赁住房的REITs等相关工作。2月6日，西安市保障性住房管理中心主任闫明在一次会议上指出，西安市住建局将会尽快出台、完善相关政策，为推动保障房REITs项目发行规范有序开展创造良好政策环境。

此外，根据采招网信息，2023年，由西安市安居建设管理集团有限公司、西安市高新区保障房投资建设发展有限公司发行的保租房REITS已公开招标。其中，西安市高新区保障房投资公司拟定作为公募REITs的基础资产为蓝博公寓A区、蓝博公寓B区及锦业公寓，项目均运营超3年，2021年租金收入约4200万元，2021年末出租率为97%。

这两个保租房REITS能否成功挂牌充满了“风向标”意义，而这也是一个新的开始。赵然认为，在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房REITs打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。

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