大疫过后 西安楼市几家欢乐几家愁？

大疫过后，作为国民经济支柱产业的房地产将走向何方？近日，楼市放松管控消息不断，西安房地产市场也不遑多让。在经历了三年疫情的低迷后，目前市场情况如何？令人关注。
过往低迷
疫情管控政策调整，让开发商紧绷的神经有了些许舒展。
建行、工行、农行等9家银行为房企融资580亿，首套房利率下调至4.1%，后续不排除更多救市利好消息放出，给低迷的楼市注入强心剂。
不少人欢呼，房地产又活过来了，果真如此吗？似乎不能太早断言。
事实上，疫情期间，政府为房地产疏困已有多次，仅去年就有3次。从放宽限购区域，到放松认购条件标准等不一而足，但结果不如人意。
尤其从去年6月开始，房地产市场持续出现供大于求状况，以每套120平计算，大概有7000套房卖不出去。
开发商使劲浑身解数优惠，但愿意买单的消费者依然很少，房市交易数据不佳。
涨价也涨不动了。2022年房价涨幅从年初的5.9%到年尾的1.4%，较前两年的动辄25.3%，12.4%大幅下滑。
二手房跌得更厉害，许多二手房已经跌破去年同期价位，核心区位的二手房也撑不住了，曲江200万的房子一年降价30万依然售不出的情况所在多有。
尽管目前一切向好，但是，沉重的过往依然让人很难相信楼市会一夜之间全面好转。
而且，政策显效有滞后性，雨露也更易为大房企获得，中小型房企很难得到实质性帮助。
那么，楼市的真实情况究竟怎样？笔者为此专门进行了走访。从掌握的情况看，西安楼市分化情况严重，几家欢乐几家愁。

赢家风光
黄金区位，优质房企，受疫情影响小，情况相对乐观。
我们的项目地处高新三期CID核心地段，域内IT产业聚集，购买力强劲，后期升值空间大，是购房者最为认可的区域。紫薇云峰里的置业顾问告诉笔者。
由本土知名开发商开发，尽管价位坚挺在2万2到2万5，且多为140－170平左右的改善型，但是，购房者认购踊跃。优惠比较大，3个点，金额少则6，7万，让楼盘更受欢迎。
说话间，置业顾问还拿出手机截图给笔者看，称楼盘一直热销，疫情管控放开后，出清量更快，仅这两天就成交了2 套。
保利国樾府，紧临高新，均价25000，面积为改善型大户型，无优惠，但系统内交定金，付全款购房者为数不少。
笔者问及为何未随大流降价放量，置业顾问称，央企大盘，资金实力雄厚，品质，信用都经得起考验，所以，一直有自己的价格区间。
主城区，地段稀缺，配套成熟，城改想象空间大，这里房源同样是香饽饽。
莲湖区富力开远城，地处土门主城区，品牌开发商开发。周边交通便利，学校，医院，商超等综合配套一应俱全，距高新车程20分钟左右，工作，生活便利。
价格20000出头，以120－180平改善型户型居多，优惠两个点左右，购房有一定门槛。但是，笔者在售楼部转了转，发现咨询的人不少，热闹景象与疫情之前无太大区别。
港务区，随着地铁的不断延伸，公交的逐步覆盖和配套的日渐完善，叠加价位低，优惠力度大，性价比高，使得区域升值潜力大。
华润紫云府，央企开发，价格14000左右，较高新和主城区显著降低，优惠幅度从6，7万到10数万不等，富有吸引力。
面积100到140平，属改善型房源。楼盘以大平层为主，用低密度，高绿化，智能化，人性化满足业主舒适生活需求。
置业顾问称，疫情放开后，临近过年，询问情况，交定金人数较之前显著增长，成交量也十分可观。房贷利率短暂下调至4.1%后，目前又已回调至4.7%，依然热销。
同时，置业顾问还告诉笔者，土拍价格降低，竞争者减少，公司选择抄底拿地，后续会有新盘推出，之前开发的新楼盘也将于年后逐步入市。
对于楼盘销售情况，置业顾问表现得颇有信心，而且持续看好后市，鼓励笔者早些买，说不要等到优惠取消，涨价后悔。
尤为可喜的是，开发商正在联合中介高频次、大力度加推楼盘。电销，地拓，带看房等景象再次出现，相信会进一步加快楼盘销售速度。
输者煎熬

但是，除此之外，市场上绝大多数是腰部，甚至尾部房企。它们的销售状况更具代表性。
疫情对这些房企的影响更大。在笔者去的一些远郊楼盘，中小型开发商开发的楼盘处，看到的也是迥然相异的场景。
售楼部里稀稀拉拉几个人，员工比客户多。有人在无聊玩手机，有人趴着睡觉，一派冷清。
问及销售情况，对方称，与放开之前差不多，并告诉笔者，称裁员，降薪，待岗让大家人心惶惶。公司还因拖欠乙方工程款，遭起诉。
在笔者走访的一家开发商处，有反复要求不具名的人员告知笔者，称他知晓的的某本土中小型开发商，由于资金迟迟不能到位，施工时间一再推后，引发购房者多轮维权，至今问题依然僵持无解。
周边开发商无法从规范渠道获得贷款，为推进项目，支付工资，只能通过影子银行，私人借贷等方式艰难求存。
但是，超过30%的砍头息，暴力催债引发的刑事案件，丢失企业控制权等成为企业发展的重大隐患。
也有一些开发商能够融资，但是，需要以房产作抵押，或要承担银行利率高，期限短，金额低的融资条件，能否真正回血，要看投入速度能不能跑过楼市回暖的速度。
不止如此，实力弱小导致楼盘在设计方面缺乏亮点，在施工，市政配套等方面质量粗糙，存在安全隐患，在营销方面理念落后，方法单一，使得房企去化更为困难。某楼盘营销总监李先生告诉笔者。
以刚需群体为主的客户群体，大环境导致的工作不稳定，收入预期不佳，使购房决策非常慎重。对于不确定的市场走向缺乏判断，目前仍以等待，观望为主。烂尾楼，资金等问题，更成为购房者的最大忧虑。
为此，诸多开发商开启以价换量模式，但消费者依然心存犹豫，行动迟疑，反映在销售上，作用有限。他说。
有资深开发商董事长向笔者分享了一些关于行业的思考。他说，本土民营企业，前些年运营粗放，受监管三道红线以及资金困难影响，生存举步维艰。后期又因三年疫情封控，经济下行等原因，终于支撑不住。
仅去年，西安市注销的房地产开发企业就达数百家，经营异常企业数十家。
受此影响，开发商拿地，推盘热情下降。其中，以高陵、鄠邑、蓝田、临潼为代表的远郊区县滑坡最为明显，全年拿地量同比2021年下跌4成。
西咸新区跌2成。泾河、秦汉、空港成交率很高，基本通过城投兜底，实际购房群体少，真实交易量惨淡。
不止如此，二手房以底价成交，下跌更是非常严重。许多偏远地区房源已经挂牌几年，价格一降再降，依然无人问津。

结语
冷热不均的楼市状况，让人深切感受到疫情对房地产行业的影响，也让我们理性预判楼市前景，乐观之时，想到风险，悲观之际又能看到希望。惟愿以时间换空间，期待楼市在不断调整中能够真正回暖。

需要另一个4万亿…

楼市就像澳门的赌场，赚钱的是开场子的老板。

1、现在利率相对较高；2、房价相对于收入已是高点；3、投资房产信心不足；4、房子越盖越多，成了没人要的“不动产”。

不予评论

风险资产已人人皆知，加之西安受产业经济影响薪资低，房价高，营商环境开放慢低，导致主流地产依然为折戟沉沙。

让人想起了2021年上半年新房动辄万人摇、置业顾问爱答不理，二手房半年涨几千的魔幻与疯狂，与现在的门庭冷落形成了鲜明的对比，盛极而衰就是楼市最真实的写照。

有人欢喜有人忧{:mocs_34:}

将房地产作为国民经济支柱产业，本身就是一个谬论！只看到了房地产业带动了钢铁、水泥、建材、装修、家具及建筑机械和农民工就业等等短期内热闹的表象，没看到房子就是用来住的本质。
将房地产业赋予太多金融属性，在一定时期内确实能满足地方政府高税收的期望，也能满足一些想暴富、快富、赚快钱人的心理需求和资产需求。但须知，这是不能持续、难以为继的。既然给房地产业赋予了金融属性，按照市场规律，房子总会有过剩的一天，现在似已是这样。
而当房子回归其用来住的本质属性，炒房热消退，对社会各层面造成的负面影响必然巨大。
现在谁还忽悠老百姓靠炒房暴富，谁就是昧着良心在坑人。当炒房潮水退尽时，裸奔的一定是那些靠杠杆撬动去炒房的普通人。

买房子不是存款，更像炒股。据说，90%股民
赔钱。

地产把人民变成牛马