三张图！让你2023年买房不走弯路！

2022年12月7日，一定是可以载入史册的一天！
12月7日，“优化防疫新十条”发布，这一划时代的重大决策，也意味着在度过了最艰难的三年后，无论每个人是否做好准备，放开和共存已经是大势所趋，也是遵循科学发展观的结果。
防疫、经济、楼市之间的关系不用多说，但这只是表面现象，疫情是楼市下行的催化剂，而不是原因。疫情之前的供给侧结构性改革，首要任务就是“去杠杆”，还有提了多年的“房住不炒”，在这样的政策背景之下，楼市本身就在下行周期。
毫无疑问，现在是楼市低点，但同时也是政策高点，前有最宽松的货币政策，下调公积金利率与房贷利率至史上最低，后有“救市16条”重磅出击，银行万亿授信，房企起死回生，政策开始吹暖风。
2023年，对于购房者来说，放开之后要不要买房？能不能买房？如何去选房？心里可能还有一万个问号。
无论是什么周期，什么政策，购房者买房都离不开三点：选区域、选地段、选小区，而这三点，一定要学会看以下三张图！
其一，选区域——看产业布局图。

这是西安最新版《西安市现代产业布局规划》，根据规划，在空间布局上，西安将形成“一核三带一通道多板块”的产业空间布局。其中，“三带”、“一通道”值得重点关注，因为涉及的新兴产业最多。
如高新技术产业带上的电子信息、生物医药、航天产业、新能源新材料产业等，物流大通道上的现代物流、临港经济、临空经济等产业，都是政府极力引进的高端新兴产业，产业级别很高。
从产业布局图也不难看出，西安未来产业的发展方向就是“西南-东北”，西南科技创新，以高新CID为核心，定位为大西安城市会客厅；东北制造商贸，以奥体中心为核心，打造港务区CBD。

站在这个理解之上，我们会发现，产业发展主线与楼市发展方向一致，产业的结构层次，表现在楼市里其实就是房价梯队。


其二，选地段——看土地控规图。

有的地段，周围还是一片荒芜，就已经实现热销，而有的地段同样都是近郊板块，却无人问津，这是为什么？一个地段含金量如何判断，首先要学会看控规图。
控规图，即控制性详细规划图，是指城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，用以建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。也就是说，一个区域未来能建成什么样子，是由控规图决定的。
看控规图，颜色很重要，我们主要关注黄色（居住用地）、红色/粉色（商业/商务用地）、棕色（工业用地）这三类，而居住和商务用地的比例，基本上可以决定一个片区未来的发展方向，比如，黄色地块占比多，意味着片区以居住为主，红色/粉色地块占比多，意味着可能建成商务区，住宅就比较稀缺。

以丝路软件城控规图为例，“软东”主要都是黄色地块，红色地块非常分散，且占地都不大，产业用地少，说明“软东”主要以居住功能为主，就业机会少，配套也是日常生活基础，未来这个片区最不缺的就是住宅。
“软西”则不同，红色地块明显占比多，且面积大、集中，住宅用地穿插在商业用地、绿化用地中，地段十分稀缺。两个片区的住宅价值可见一斑，“软东”的产业、商业价值不如“软西”，当然，未来房价还和学校有关。
还有一点也要注意，商业用地用途需要提前知悉，做商场、写字楼、公寓是有很大的区别，做商场、写字楼会让片区变得繁荣，而纯做商住公寓效果可能会相反。

其三，选小区——看项目规划图。

确定区域和地段之后，下一步就是选小区。选小区最重要的有两点，第一点是实地看，不光是在售楼部和展示区看，还要去工地看，去实际位置看，第二点，就是要看项目规划图，这是楼盘真实信息的重要来源。
在项目规划图中，除了要看关键指标，容积率、建筑密度、绿化率等，还要看方位与楼盘的朝向、社区道路规划、楼栋分布、停车场规划、景观配套等，这些细节也关系到后续楼栋、具体房源的选择。

如以上两个项目，容积率都是2.5，但是楼间距却不同，退红线距离也不相同，这与建筑密度、楼位排布、楼层高度等有关系，还要看小区配备的一些其他配套，如有没有公租房，公共厕所、老年人日间照料中心等。一般来说，规划公示图都要在官方网站进行公示，看图买房是买期房必须要做的工作之一。



我们应该都有一个基本共识，无论是过去经济的高增长，还是楼市的繁荣，都回不到2019年之前了，但只要是买房，都离不开以上三张图！

疫情三年，把房地产从“疯牛”变成“病牛”，一时半会儿没那么乐观。

这两年还在坚持的中介厉害

疫情这样还是住到人少的地方好些

疲软

离主城区近的没问题，离主城区远的危险。

赶紧

观

不是刚需坚决不买，就是要买，期房坚决不买！，要买必须得现房！其他都是全是忽悠！

还在鼓吹吗？这几年多少人盲目跟风，高位接盘了，君不见吗？天天想着一夜暴富，如果房价不涨的话，难道这也叫投资的保值增值吗？

哪里有拆迁

一时半会儿没那么乐观。

经过一年半的调整，下跌周期已经过半了。