锚定2035！西安远景规划，藏了多少楼市秘密？

上一次，轰动一时的西安城市规划大事件，还得追忆至2017年，规划一经发布，大西安“三轴三带三廊一通道多中心多组团”的城市格局正式确立。



之后还有不同版本规划流出，但多是在2017版上进行细微调整。间隔近六年之久，西安迎来新版国土空间总体规划，到2035年，西安城市开发将以此为基准、思路，这份远景规划中，又藏了多少信息？

壹丨人口“高增量”转为“高质量”



在长达近五十页的远景规划草案，直接找干货！城市发展以人为本、因人起势，人口指标是对城市未来发展预期的初步判断。

这份规划中提出了常住人口、短期驻留人口概念。常住人口即有稳定居住地的人，短期驻留人口为30天内出现天数小于10天且非过境换乘的人员，二者统一，即为西安这座城市要服务的对象人群。

到2035年，西安市可提供满足2000万人的服务职能，拥有1500-1600万的常住人口，其中城镇人口达1300-1400万人，城镇化率达87.5%（1400万/1600万），方能满足这一指标。

城镇化率，通俗讲是由城镇户籍人口占全市常住人口的比例而来。2021年西安人口城镇化率为79.49%，2012年时，城镇化率为72.13%，近十年的时间不过提高了约七个百分点，如今城镇化进展的确有所放缓，但未来十余年提高八个百分点（79.49%87.5%），应该不是难事。

八个百分点的增长背后，显然需要城市户籍政策的继续发力，想从农村“挖人”，除了宽松环境的营造，也离不开经济手段的支持。

在具体的人口目标上，西安这次有些“含蓄”，到2035年，常住人口达到1500-1600万人即可。



官方数据下，2021年，西安市常住人口已达1316.3万人。距离1500万人，只有186.7万的缺口，距离1600万人，则为283.7万人。

要知道，在2011-2020年这十年，西安常住人口增长了约450万人，平均到每年里，每年会有45万人的常住人口增加。

2022-2035这十余年间，人口增长预期直接少了一大半，每年常住人口增长目标大概在13-21万这一区间。

这样的增量目标其实并不算高，但在人口预期转弱的当下，有增长才能有未来，城市能越来越好，自然引得人口常住于此。

贰丨楼市布局 业已清晰



跟前几版城市规划无异，以钟楼为轴心老城区以保护、翻新为主，进一步强化其“文化中心”的地位。



“经济中心”要主动走出城墙，形成“科技创新示范带”、“先进制造示范带”两大产业、商业示范带，城建大动作也势必围绕一南一北轴线展开。

具体到楼市方面，这份规划透露了五点信息：



第一，沣东沣西片区、高陵泾河新城、鄠邑科学城等，将是最新城市规划下，人口的重点导入区，作为“新增住房主要节点”，免不了在未来很长一段时间提供大量的住宅用地。

但问题是，就算有充足的新房供应，房价如何？配套如何？就业如何？这三个“如何”，才是取决于人口愿不愿意进驻新区的核心。

第二，租赁、共有产权房等保障性住房会在地段更为核心的主城区推进，如主城区、高新CID、经开、港务等地。针对这点，其实并不意外，现在要求“房住不炒”、“住有所居”，那地段更好、配套更全的保障性住房便是每个省市在为未来五年、十年的建设目标。

但这必然要以核心区域商品住房供应缩减为代价，有限的土地资源上，要建更多的保障住房，商品住宅供应必然打折。

第三，明确在港务区、高新区等地建设符合高层次人才消费的人才公寓、国际化社区，高端改善的商品住宅，有望在港务区、高新区扎堆。

结合上一点来看，这完全是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新房改思路，有条件有预算的上车商品住宅，刚来城市的小年轻或低收入群体，通过保障住房实现“住有所居”。

第四，通过人口增量，给予各区域用地指标，也就是所谓的“人地挂钩”政策，增量人口多，可推土地多，地方土地财政就有保障。

第五，灞河西岸的未央湖、徐家湾板块，灞桥区域内浐灞两岸，杜陵西南方向的曲江、航天、长安等区域，被纳入“住房密度提升区”，言下之意就是要多盖房子，容纳更多的人口。



近日，航天举行招商推介，一共拿出了13个地块，包含了4个商住用地（合计约252.8亩）、3个住宅用地（合计约248.6亩）和6个商业用地（合计约170亩）。

鲜有集中供地的航天，一次性拿出如此体量的开发用地属实罕见，这也与提到的住房密度提升，不谋而合。

叁丨城市均衡开发 弱化地缘属性

从整体城市开发步调来看，建设目标围绕资源、配套的平衡展开，弱化地缘属性。

城市内部，在“15分钟配套圈”的基础上，按照步行5-10分钟到达幼儿园、老年服务站等完善社区服务设施，社区10分钟步行至小学覆盖率达70%、社区15分钟步行至中学覆盖率达80%，公园、文化活动中心、卫生医疗设施、体育康体场所、养老设施等便民设施均要求满足步行5-15分钟即达的范围内。



城市外部，建设高效互联的道路网，按照“西咸一体、均衡布局”原则，规划“九横九纵”快速路网、“十一横十三纵”方格主干路网，统筹推进西安—咸阳一体化“一张网”建设，打通西安都市圈核心区内部的人口、资源流通。

城市内部充实配套数量，外部做强都市圈核心区，二者都是为弱化城市、区域地缘配套属性做努力。

借着远景规划，去补强交通是最实际、最现实的利好，毕竟交通同城，才有生活同城的可能性。没钱修的地铁、高铁、高速项目，刚好可以在此时一路绿灯通行，有了都市圈规划，国家也希望你能建设的快一些，别辜负了这名号。

新时代的都市圈，新时代的城市规划，本质上是大基建，先做价值，再谈房价。

希望看到权威详细的解读

规划看的令人热血沸腾，现实却总是令人心扉意冷。2017年至今，教育医疗社保收入等，你感受到变化了吗？我看大多数人是没任何变化的。

兄弟，你这么抄袭别人的文章，且不标注任何引用或者转载，属于严重的学术不端行为。

好

加油

卖楼贴

大西安新中心西咸沣河片区

大多数人是没任何变化的。

直接把别人的文章搬运过来，起码要标注

为恶炒房子找韭菜接盘，真是费尽心机

是否应增加新东站片区？

好