2023年西安楼市走势分析

政策趋势分析

核心结论：平稳仍是核心，政策窗口期是机遇，把握当前机会，做出理性选择。

1、保交楼是重塑行业信心的基础

7月停工断贷事件爆发以来，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，为此，中央及地方出台一系列“保交楼”举措。并且将其上升至政治局会议高度并与稳民生并列，2000亿元政策性银行专项借款启用。

不过要记住，政策只是兜底，目前在各地保交楼政策的支持下，竣工情况显著改善。长期来看只有房企自身的造血能力恢复，保交楼的持续推进才能有保证，才能重塑行业信心。

2、现在仍是政策窗口期，如果要购房且请珍惜

目前政策放松的主要以放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛几个方向为主。

目前西安已经推出了：以租换购、设立“西安青年人才驿站”等变相放松限购、刺激改善需求释放；高陵、沣东能源金贸区、沣西新城、秦汉、空港、泾河等区域，商贷首付下调20%，组合贷首付比例执行20%，降低公积金房贷利率、商贷利率，刺激购房需求。

预计下阶段还会在需求端会加码，方向将会在进一步放开三套和外地人购房也许会有动作，这将取决于市场的恢复程度。我们要知道政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，如果所以我们应该珍惜政策的窗口期。

2、楼市基本面分析
核心结论：楼市基本面健康，但存在结构失衡，主城市场目前尚且健康，但外围西咸市场明显供应偏大，因此需要警惕。
1、西安人口吸附力强，为楼市提供坚实基础

西安是国家中心城市、是西部地区重要的经济中心、对外交往中心、重要的科创中心，重要的战略地位。目前西安常居人口已经到达了1295万人，实际管理人口超1600万，已经成为北方人口第三大城市，仅次于北京、天津。西安多维立体交通、完善的医疗资源、先进的教育配套等“优质资产”对陕西、西北，及蒙西、晋西南、豫西人口都具有更大的吸引力。内生性需求稳定，对高质人才吸附力强，落户政策宽松，人口红利反哺城市经济发展的同时，为楼市发展提供坚实基础。

2、成交持续缩量，价格长期横盘

9月的西安住宅成交量，成交仅80万平米，同比下滑近50%，仅为去年同期的一半。成交均价：14795元/㎡，同比去年下降5.1%，环比上月下降7.3%，呈现了同环比双降。可以看出，2022年西安楼市成交基本维持着低位运行，成交呈现地量，成交价长期横盘。可以说如果没有大的刺激，市场成交短期依然将维持现状。


西安住宅供求量价走势（含主城、西咸）

3、库存持续走高，尚在警线之内

根据9月底住宅库存数据，我们可以看出，西安（包含西咸）整体住宅库存为947万平米，去化周期10.1月。可以看出，从去年9月开始，随着市场供应的不断释放，成交的不断萎缩，西安楼市的住宅存量呈现逐月攀升，已经告别一房难求的市场状态。

不过目前10.1月的去化周期，市场尚在绿线之内（去化周期一般来说在6个月以内说明库存告急，高于18个月说明供大于求），此外，2022年由于土地土拍市场不景气，房企拿地放缓也变相的导致了西安目前市场供应放缓。我们可以初步判断，目前西安目前市场还算健康，还未达到供大于求的的情况。这也是目前西安一直未出台更加刺激的政策的根本原因。


西安住宅库存及去化周期走势（含主城、西咸）
不过在市场存量结构上我们应该有清楚的认知：主城与外围的差别，目前主城呈现的是供不应求，而外围则呈现的是供大于求，这就是自2022年开始，西咸新区已经放缓了住宅用地的供应，而西安主城则是土地供应的主要区域的原因。这也是西咸已经放开2成首付，而西安迟迟未动的原因。

3、热点区域分析
核心结论：2023年西安主城的热点板块将主要在软件新城和港务区，两个区域各有优势，港务区偏刚需，软件新城偏改善，购房者可根据自己的实际情况，进行选择。

1、软件新城

西安的众多新区中，软件新城可以说是最具有发展确定性的区域。

疆域面积不大，规划兑现相对周期短

软件新城初期规划面积为14k㎡，扩容后也仅24.42k㎡。根据官方介绍区域内规划建设了23所学校，从幼儿园到中学一应俱全，教育资源充沛。云水公园、鹤鸣湖公园，西安第一条28公里夜光走廊“沣惠渠绿道”穿城而过。陕西省图书馆新馆和全球程序员节永久会址西安高新国际会议中心。三甲的儿童医院已启动建设。从现在的建设情况来看，预计3-5年，软件新城的整体配套将会呈现，符合新区规划五年之内的观点。


丝路软件城区域范围
产业发展已具规模，高知人群聚集区域

软件新城主打的就是软件研发、移动互联网、物联网等IT行业，多年来，软件新城的产业发展保持着每年30%以上的增速，每年新增企业过百家，新增就业人员1-2万人，2020年，区域软件和信息服务业营收超过3700亿元，综合排名已经位列全国软件产业基地第五名。目前软件新城聚集了西安90%以上的软件研发企业，企业总数达到2800家，从业人员超过23万人。

西安近年GDP的傲人增速，离不开大量程序员夜以继日的用知识产权换取可观的财富，可以说坚实的产业和人才基础，注定了软件新城将是未来西安热点板块之一。

因此如果关注高新区，软件新城可能规划兑现速度更快，而高新三期不是说不好，只是规划兑现可能需要的时间会更长一些。

2、国际港务区

港务区不会止于奥体板块

港务区的定位在是国家一带一路建设的关键节点，它将在未来承担起西安进一步迈向国际化大都市的重要窗口作用。作为国内第一个国际内陆港代表的长安号国际班列已开始常态化运营数年，开辟了中亚、欧洲的10条干线，覆盖丝路沿线45个国家和地区。不仅对全球贸易发展起到助推作用，更重要的是对整个城市经济发展的提升。因此从战略层面，港务区未来的发展绝不仅仅是一个奥体而已。

产业发展还只是开端

目前港务区的产业发展其实还仅仅是个开始，西安国际港务区目前有临港经济、现代商贸物流、电子商务、新金融、文体健康等五大主导产业体系，区域内聚集了十大企业总部、八大央企总部。数据显示，近些年来西安国际港务区主要经济指标实现了年均30%以上增长，GDP年均增速达30%。

2021年，官方明确提出打造国际港务区CBD，规划建设111个重大项目及配套设施，总投资额780亿元。此外，在十四五规划中，也新增了将区域建成现代化国际城市新中心这一目标。不难看出，西安国际港务区的发展规划明显升级，未来的发展潜力我们拭目以待。

区域配套已经初具规模

交通方面，三条地铁加持区域通达性；生态方面，奥体中央公园、启航公园、陆港运动公园等优质公园助力绿色生态建设；商业方面，中西部陆港金融小镇、迈克瑞斯丽酒店等提供品质消费；教育方面，铁一中、陕西师范大学陆港小学、陆港第二小学等多所学校共同构建教育版图。

政经板块将是港务区下一个热点

一般来说，国际港务区分为三大板块，分别是奥体板块、政经板块、产业板块。


港务区板块划分

奥体板块是全运会时代的重点发展板块，是整个区域配套的聚集区，能级最高。但板块目前接近饱和，基本形态已经落成。

产业板块目前主要是以物流产业为主，有一定产业基础，未来建设空间足，目前项目较少，仍需要一段时间发展。

后全运时代来临，西安国际港务区发展骨架想要拉大，以国际港务区管委会为中心的政经板块，或许将成为承载西安国际港务区发展格局的下一个核心。

从以往区域发展经验来看，行政中心所在地大多为资源的集合地，辐射带动区域发展，优先聚集发展资源。例如，当年西安市政府北迁，就带动了经开区在交通、医疗、教育等配套设施的完善，一定程度上缓解了西安“南重北轻”的不平衡发展格局。

因此2023年政经板块将是港务区的下一个热点，此外在主城范围内，该板块房价依然具有性价比，是刚需购房者的首选区域。

3、其它具备潜力区域

高铁东城

西安高铁东城核心区：位于灞桥区红旗街道湾子村范围内，云扉巷以南，白鹿原坡底以西，灞临公路以北，东三环以东，包含周边区域，研究范围约1.4平方公里。


高铁东城区域范围

从规划范围来看，“高铁东城”规划东占白鹿原，西临曲江二期QCIC、航天城板块，再加上其规模和影响力均超过西安北站，因此，高铁东城建成后将改变东部板块区域经济格局，成为西安东南片区全新的发展引擎。目前西安东站作为国家级交通枢纽饱受八方瞩目，如今，地铁5号线西安东站交通枢纽工程正式开工建设，预计高铁东城将成为西安城东的新兴发展区域。不过目前区域尚在规划阶段，目前房地产开发还未兴起，所以我们持观望态度。

曲江三期

根据公布资料，曲江三期规划用地北至长安区与雁塔区行政界限，东至长鸣路，南至杜陵保护线，西至西康高速。整个用地约10.53k㎡，其中文物保护区域面积为3.5k㎡，可建设区域面积为6.5k㎡(约9750亩用地)，共计约15000亩用地。后期这片区域会以文旅融合为主，保护生态来开发。


曲江三期区域范围

根据区域招标信息显示：未来区域将围绕科技融合、产业升级、企业发展，加快集聚科技和文化资源，全力构建文化科技创新体系，引领带动曲江新区从“文旅融合”迈入“文化科技融合”、“文化金融融合”的高质量发展新阶段。从目前来看，曲江体系，善于运营和招商；长安区政府拥有资源和土地。联手开发的潜力如何在后期呈现得到充分兑现，对于未来，这里可能将是西安新的热点区域。

4、购房建议

1、把握政策窗口期

目前楼市于筑底阶段，市场信心、行业困境还未得到解决。可以预判西安楼市四季度乃至至明年上半年，市场仍将继续保持低位运行，因此这阶段政策将会保持持续放松，利好的政策预计将会陆续发布，因此购房者需要把握政策窗口期，及时上车是比较稳妥的选择。

2、新区规划看5年之内

在区域选择上，城市新区我们应该理性对待，对于新兴热点区域我们可以关注规划落地进展，规划预期最好能在5年之内能够落地。对于部分房价过高，而无实际配套支撑的区域需要警惕，区域房价在未来3-5年间呈现横盘震荡的现象概率较大。

3、找出核心需求

不管我们是刚需首推还是改善置换，每个人都有自己的预算天花板，购房需求无法完全兼顾，

那就需要盘算自己未来几年的计划和需求：

学校诉求：如果把学校排首位那就要看学区的明朗程度，如果学区已经确定，学校也不错的话，那是可以考虑进行购买的。如果只是看到有规划学校，建设时间不确定、能否划分学区也不能确定那这样的情形还是建议当做没有学校来考虑吧，毕竟我们不能拿孩子的上学来赌的。

改善诉求：改善型置换，把握基本指标，容积率最好不要大于3.0。楼间距最好在100米以上，150米更好。梯户比最好为两梯两户（高层基本140平米以上户型才有）。公园、学校、医疗、商业配套三公里之内都能解决。警惕个别高容积、大面积的伪高端产品，西安目前产品高端化现象比较多，高端项目是产品、地段、服务、配套、等核心资源的综合表现，仅仅满足其中一些指标的项目只能说是功能改善而已。

刚需诉求：建议何种周期都建议尽早上车，目前主城还有一些性价比楼盘可以选择，根据自己的实际情况选择区域，只是要花时间学习提升自己，多研究楼盘的安全性，相信还是可以选到合适的房子。

吃饭最重要

房地产行业，夕阳产业，看看当年美国日本怎么处理的，当下最重要的是保民生，保吃饭