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国家统计局西安调查队-临潼篇 为全面了解当前临潼区房地产市场运行情况，国家统计局临潼调查队走访了临潼区住建局及2家房产中介、房地产开发企业，并随机调查了13户居民，深入了解临潼区房地产开发政策执行情况、房屋销售情况、居民的购房意愿、影响居民购房意愿的因素、对当前房地产调控政策的看法以及对未来房产价格走向的预判等情况。结果显示，当前临潼区房产市场成交量较低，受访居民、房屋中介和房地产开发企业对房产市场预期均不乐观。 一、居民对房地产市场运行看法 （一）居民当前购房较少 在调查的13户居民中，有2户居民表示无房；有11户表示有房，其中有6户表示目前有2套住房。当被问及今年是否有购房意愿时，调查的13户居民中仅有1户无房户计划在下半年购房，其余12户居民均表示今年暂无购房计划。 原因主要表现在两方面。一是表示已经有房，不打算再购买，这一类占比50%。二是表示资金不足，今年不打算购买，这一类占比41.7%。具体来看，受疫情反复影响，居民工作、收入受到不同程度冲击，加之房价仍在高位，购房压力凸显。据了解，居民未来即使想要买房，也多以购买大面积改善性住房为主。调查结果显示，想要购买90平米以下占比7.7%，这一部分主要是刚需户；90-120平米占比38.5%，120-144平米占比53.8%，这一部分基本都是目前有房想要购买改善性住房的居民。从居民能够承受的购房总价来看，100万以下占比38.5%，100-150万元占比46.1%，150-250万元仅占比15.4%，现有的房屋销售价格较居民能够承受的价格仍存在一定差距。 （二）居民对当前房地产调控政策的看法不一 调查结果显示，居民对当前房地产调控政策总体看法差异较大，其中表示政策过紧的占比7.7%，偏紧占比30.8%，适度占比30.7%，偏宽占23.1%，过宽占7.7%。具体来看，当被问及居民对近期房贷放宽速度变化的看法。表示无变化的占比53.8%，依然紧张、放款速度依然偏慢占比30.8%，有所放松，放款速度有所加快占比7.7%，其他占7.7%。居民对当前首付款来源审批宽松度变化情况，认为依然严格的占23.1%，有所放松占7.7%，无变化占61.5%，其他占7.7%。 （三）居民对下阶段房地产走势看法总体不乐观 当被问及未来半年内房地产市场走势情况。23.1%的居民认为仍会缓慢上行，30.8%的居民认为会保持稳定，46.1%的居民则认为会缓慢下行。居民认为下阶段房地产走势会缓慢下行的原因主要有以下几方面原因：节后“小阳春”不明显占比16.7%，学区房热度明显下降占比16.7%，本地市场呈现供大于求占比33.3%，重树信心难度较大占比16.7%，金融政策仍然较严苛占比33.3，房地产市场大环境不友好占比100%，房地产不作为短期刺激经济手段占比33.3%。 （四）超七成居民认为当前房地产市场风险较大 当被问及对当前房地产市场风险的判断时，23.1%的居民认为非常大，53.8%的居民认为较大，7.7%的居民认为一般，认为较小的仅占比15.4%。居民认为当前房地产市场面临的主要风险有以下几点。项目建设逾期交付风险占比最大，达到76.9%，认为资金链风险的占比69.2%，房屋建设质量风险的占比38.5%，市场下行风险占比38.5%，政策调控引起市场波动占比38.5%，债务（杠杆）风险占比7.7%。 二、房屋中介对房地产运行看法 （一）节后房产中介各项经营数据明显下滑 调查结果显示，节后房产中介的带客量、成交量、房源挂牌价格及成交价格均出现明显下降趋势。据中介工作人员介绍，春节前，疫情管控期间，中介的带客量、销售量基本停滞，节后，社会面虽然逐步恢复，但客源未见明显上升，每天带客量、月销售量较正常月份下降50%以上。原因主要是受疫情影响，人们收入减少，部分购房者就业受到较大影响，有些购房者担心首付后，月供难以保证。经营业绩下滑导致房产中介面临关停压力。该房产中介经理介绍，今年临潼已有10余家同行关门停业中。 （二）房产中介对市场预期不乐观 房产中介预计市场信心会继续下降。原因主要是二手房业主心理价位较高，对未来房市充满信心，惜售心理强，相信房价还会有更大的增值空间。而购房者认为随着调控政策的趋紧，以及“房住不炒”理念的深入人心，未来房地产价格仍有下降空间，加之疫情影响，购房者购房情绪不断下降。售房者和购房者心理预期差不断拉大，导致二手房交易量难以提升。 三、房地产开发企业方面 （一）企业基本经营情况 一是到访客户量连续多月较低，成交周期持续拉长。据被访者介绍，由于节前受新冠疫情影响，售楼部按照疫情防控要求，一直处于关停状态。节后虽正常营业，但客户到访量极少，随着疫情防控逐渐好转，客户量有所上升，但幅度不大，客户量仍不足正常时期的50%。目前，每天客户到访量仅10余人，且多为咨询和了解类客户。从已成交客户及到访客户类型看，70%的客户为刚需客户，20%的客户为改善型客户，10%的客户为其他类型客户。 二是新盘开盘蓄客量极少，促销打折幅度高。据调查了解，该企业本月底将新出一栋楼盘，共计140余户，目前，登记有意向的客户仅有10余户。从目前的销售情况来看，为进一步加快销售进度，及时回款，企业已经将销售价格压到政策允许的最低限度。打折优惠力度接近15%。 三是企业流动资金紧张，后期暂无土拍计划。目前企业流动资金极为紧张，主要是销售回款极慢，受疫情及房地产市场滞胀影响，已出的部分房型已推出半年之久，仍未成交。3月底又即将推出140余套房源，建设资金均由企业独立承担，一旦后期销售不畅，回款难，恐将引发流动资金枯竭。企业前期土拍较为积极，目前仍有一块140余亩的建设用地储备。当前未有拍地计划，预计今年恐都不会有再拍地计划。 （二）企业对二季度及全年市场预判不乐观 企业对二季度及全年市场预判很不乐观。主要原因有以下几点：一是金融政策对房地产市场仍然处于收紧状态。二是疫情影响较大。对居民消费、就业均造成较大影响，很多购房者延缓或推迟了购房计划。三是目前购房者购房观念逐步转变，特别是购房投资的理念在当前年轻人心中的观念已经改变，“房住不炒”的理念已经深入人心。 （三）企业认为当前房地产市场有两方面风险 企业介绍，目前房地产市场风险主要有两方面。一是企业自身经营风险。由于房地产市场政策调控不断趋紧，期房的销售更加严格，以前取得预售证后便可销售房源，现在则是在取得预售证的同时，需要房屋整个主体建设完成并验收后才可销售，因此企业垫资极大，很容易造成资金链断裂。二是市场风险。随着疫情影响及人们购房理念的转变，加之调控政策的限制，居民观望情绪越来越高，新房销售周期不断拉大。 （四）企业认为当前房地产调控政策有所放松但效果有限 当前房地产调控政策总体较去年有所放松，针对房地产开发企业的调控政策较去年也略有所放松。如返还给企业的预售资金监管比例较去年提高了5个百分点，对减缓企业流动资金紧张起到了积极作用，但影响有限，企业更期盼促进库存房源销售的积极政策。 四、对房地产调控政策的意见、建议 （一）居民认为保持房地产行业健康发展应从多方面进行加强 为保持房地产行业健康发展，在调查的13户居民中，30.8%的居民认为应该降低首付比例，23.1%的居民认为应该降低土拍保证金最低比例，15.4%的居民认为应该对受困房企贷款展期、续贷，15.4%的居民认为应该提供公积金贷款额度，同时认为优化预售资金监管比例，根据去化周期确定住宅用地供应量，松动限购条件、限贷，下调住房贷款利率方面占比均为7.7%。 （二）房地产中介认为应从放宽二手房贷款政策及放松金融调控政策两方面发力 一方面放宽二手房贷款政策。建议可借鉴新房购房贷款政策，适时推出公积金和商贷新型组合贷款模式，以降低购房者的资金压力，促进二手房市场交易量提升。另一方面放松房地产金融调控政策。对于在建项目适度放宽金融贷款政策，保证开发企业的资金链安全，避免造成新房延期交付或直接烂尾情况的发生，维护房地产市场健康发展，增强购房者购房信心。 （三）房地产企业希望调控政策能够因城而异 一是建议取消临潼的限购政策。原因是临潼区属于西安市的郊区，又是旅游大区，外地甚至外省客源较多，完全采取和西安市区相同的限购政策对临潼房地产开发市场制约因素极大，因此建议取消。二是建议金融政策因城而异。从新房的销售情况来看，西安市区仍然销售较好，但临潼区新房的销售极为缓慢，回款周期达到半年之久，但对房地产行业的金融调控政策却与西安市区相同，对临潼的房地产开发企业来说，同样规模的项目，临潼企业的垫资周期和垫资金额要远远大于西安市区企业。三是建议降低居民购房贷款利率。目前居民购房观望意识较强，要想提升房地产库存去化率，降低居民购房贷款利率是最直接和有效的办法。
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