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地铁，是一座城市的公共交通大动脉，它不仅代表着速度，更是从客流和高效两个层面对区域的经济发展起到带动作用，甚至成为建立城市新中心的基础和关键。
目前，西安地铁已开通8条线路、运营里程259千米，无论是运营里程数，还是客运强度均排在全国前列。然而，与其他多数城市一样，西安轨交集团营收净利润多年来仍然处于亏损状态，需要政府补贴支持，只有深圳、广州等少数城市能依靠成熟的TOD模式实现可观的盈利。
成功经验在先，尝试TOD开发，显然是西安地铁可实现的盈利途径之一，因而也受到民众广泛关注和讨论，但西安近年来所规划的TOD项目推进一直未见成效。
近日，据报道西安地铁5号线雁鸣湖站保障性租赁住房项目已全面开工建设，标志着西安市轨道集团保障性租赁住房项目，正式进入实施阶段。
而这一保障性租赁住房项目，作为西安轨交集团自持开发的项目，是否也意味着，西安地铁将以此为依托，正式迈入TOD时代？
XI'AN 西安地铁终于迈入TOD时代
当下，TOD模式已经是一种相当成熟的开发模式，随着轨道交通的发展TOD模式也一直经历着概念的创新和更迭。
从最基础的概念来看，TOD是以公共交通为导向的发展模式，即先有公共交通，再有城市开发，以公共交通引导城市开发。
在中国，港铁为内地城市提供了TOD开发的模式范本。不同于国外如日本，TOD东京模式以私铁为开发主体，通过“政府政策引导+市场开发主导”来实现，香港TOD开发模式以港铁（公有）为开发主体，摸索出了成熟的“轨道交通＋物业“的业务模式。
而为什么要说西安当前并无TOD？
不同于港铁公司自诞生之日起就以商业经营为根本原则，内地城市最初建设地铁目的是缓解出行压力，西安初期开通线路基本集中于人口密集区和已开发成熟区域，不是由交通先行而引导的区域开发，因此严格意义上来说西安并无TOD。
另一方面，西安地铁当前并无由西安轨交集团自持的地铁上盖物业等，未开拓出适宜的TOD项目，这就导致西安地铁的盈利渠道单一、盈利手段薄弱，盈利能力也不及深圳等TOD开发成熟的城市。
以深圳地铁经营数据来看，2021年深圳地铁的站城一体化开发（TOD）收入达到了95.71亿元，占据深圳地铁集团2021年度营业收入的58.67%。
图表来自：深圳市地铁集团有限公司债券年度报告（2021 年）
合理规划的TOD项目实现了土地高效利用，更加便利高效的公共交通，促进区域生活、消费共生互利，商业效益、区域经济活力得到提升，而地铁自持物业，也通过土地溢价及物业运营收益，反哺地铁建设运营。
当然，地铁自持物业开发，需要相当充裕的财力支撑。地铁建设与地铁上盖物业，均存在着开发周期长、前期投入高等特点，当地地铁集团自主开发十分考验开发经验和资金实力。
这对于尚处在亏损阶段的西安轨交集团来说，并不容易。
西安轨交集团也曾公开表示，目前西安TOD项目以场段上盖开发为主，鉴于自身开发经验不足、专业力量薄弱、市场品牌认知度低等原因，我们以一级开发为主，二级开发为辅，小股份合作参与开发，由合作开发企业操盘。后期随着开发经验的积累和市场认知度扩大，我们将逐步主导二级开发。
近日开工的西安地铁5号线雁鸣湖站保障性租赁住房项目，是否成为西安地铁逐步主导二级开发的开端呢？
据报道，该项目是西安首个国家住建部推广的轨道交通引领示范保障性租赁住房项目，也是西北地区首个融合轨道交通站点与保障性租赁住房及配套商业的综合开发项目。
西安地铁5号线雁鸣湖站保障性租赁住房项目位于浐河东路以东，东三环以西，云淙巷路以南，占地约22.6亩，项目将建成3栋保障性租赁住房，共计500套（间）。
该项目立足于为青年群体打造潮流品质住房，在满足拎包入住条件基础上，设置共享办公区、健身场所等各类特色空间，并通过应用智能监控、智慧楼宇等系统，实现看房、签约、租金缴纳等全生命周期线上服务，打造新青年租住品质新高地。
除了这一开工项目外，近期，西安地铁还发布了《3号线港务区车辆段保障性租赁住房项目设计招标公告》《西安地铁2号线渭河车辆段保障性租赁住房建设项目设计招标公告》《西安地铁3号线桃花潭站保障性租赁住房项目设计招标公告》《西安地铁2号线潏河停车场保障性租赁住房项目设计招标公告》等多个地铁站点、车辆段、停车场等保障性租赁住房的招标公告。
在国家鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房，以及《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》中倡导强化公共交通导向的TOD模式的背景下。
同时，TOD开发所建立的集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区，与保障性租赁住房所打造的以满足新市民、青年人住房需求，具有天然的适配性。
在各级政策的支持下，西安地铁“换道”进行TOD模式的探索，选择这样的方式，对于西安地铁来说是不是相对容易一些？
XI'AN TOD开发如何释放价值
越来越多的城市进入轨道交通时代，高昂的地铁建设和运营费用，一直靠财政支持是不现实的，也不是健康的城市公共交通运营模式，而找到适合的盈利契机，对于地铁运营和持续建设特别重要。
以港铁为借鉴对象，内地很多城市相继引进了“轨道交通+物业”的TOD模式。
比邻香港的深圳就“近水楼台先得月”，从港铁（深圳）4号线的代建代运营中学会独立开发。
深圳地铁在征战TOD的进程中，一边修地铁，一边拿下地铁站上盖物业的开发权，通过入股房地产开发商和成立自持开发企业等措施，实现了可观的投资回报。
1、深圳地铁收购万科29.38%股权，成为万科第一大股东，与知名开发商合作“轨道+物业”模式。
2021年深圳地铁64.09亿的投资收益中，有40.54亿为万科的股利。
2、挂牌成立深铁置业、深铁商业2家下属企业，自主进行TOD项目的开发和经营，建设“轨道+”生态圈，打造了综合体、写字楼、住宅、商业、酒店、产业在内的六大产品类别。
深圳地铁在TOD开发模式上，已然一骑绝尘。
图表来自：深圳市地铁集团有限公司2021年度审计报告
随着盈利能力越来越强，深圳地铁也慢慢地不再需要政府进行大额补助。2021年深铁政府补助只有1.37亿元，西安轨交集团这一数据是16.1亿。
近年来，除过上海、北京等一线城市，武汉、成都、郑州等城市也在加快推进TOD开发。
武汉地铁通过资源一级开发（土地开发）获得了55.65亿元的收入，超过营收的一半；截至2021年底，成都轨道集团已经先后启动22个TOD综合开发项目，2022年，成都还将推进34个TOD项目建设；2021年郑州发布了《关于印发郑州市城市轨道交通场站及周边土地综合开发实施管理办法 (暂行) 的通知》，加快郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发建设。
据不完全统计，围绕TOD开发相关政策陆续出台，我国开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开发相关政策。
其实，西安轨交集团在2021年时发布过《西安市轨道交通集团有限公司2021-2023年度TOD项目前期概念方案设计及深化研究服务》等相关招标公告。彼时，林同棪国际（中国）还发文称其以第一名成绩中标西安市轨道交通集团有限公司2021-2023年度TOD项目前期概念方案设计及深化研究服务项目。
只是，后续未见西安轨交集团有公开透露过相关内容。
图片来源：林同棪国际
但随着西安地铁三期的全面建设，10号线、15号线等线路均提出了TOD概念，10号线规划打造成“一条TOD开发的中轴线”，15号线将统筹实施TOD站点一体化综合开发……
尤其是10号线高陵段将形成TOD产业生态体系和“一主两辅，多点特色引领”发展结构，即1个区域发展主核，2个发展次核，4个TOD特色发展核心，10大TOD特色场景。
西安另一个TOD项目为莲湖区政府规划提出的，以地铁8号线为依托的红庙坡TOD项目。据了解，该项目正处于前期更新方案编制及规划条件调整阶段，将争取在今年底纳入2023年城市更新计划。
而由高陵区政府所规划的10号线TOD，莲湖区政府规划的红庙坡TOD，西安轨交集团未来是否会参与其中进行开发，当下所释放的信息还不能做出判断，但若能参与进去，这些项目未来的成功运营，将成为反哺西安地铁运营建设的一份子。
而西安轨交集团近期所释放的地铁上盖保障性租赁住房，其实从去年开始很多城市也在跟进，由国企系的轨道或交投集团开始拿地建租赁住房。
由于保租房建设对轨道集团的资源整合能力以及项目全生命周期统筹运营能力提出了更高要求，不少城市轨道集团在拿地后，引入专业的租赁运营商进行合作。
那么，地铁上盖保障性租赁住房的收益如何，以近日西安首个面向社会公开租赁的保障性租赁住房门店（安居-乐筑-亿润店）的房源平均租金为1500元/月/间算，5号线雁鸣湖站500套（间）保障性租赁住房建成出租后，每年光房租即可收入900万元，而这一项目属综合性开发项目，还包括配套商业、居民消费等其他收入源。
当然，保障性租赁住房突出的是住房的民生属性，而作为西安轨交集团初次进入TOD开发模式的探索，对于未来其进行自持或合作开发住宅或商业物业，相信可以总结出积极的开发经验。
IXIAN.CN
TOD牵涉到众多主体，轨道集团、开发商以及政府之间的协同合作十分必要。
近年来郑州、南通、苏州、无锡、合肥等多个城市相继出台了推进轨道交通场站及周边土地综合开发的相关政策，加快轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发建设。
例如，郑州相关政策中提到，段场上盖部分的土地出让起始价按宗地评估价的80%确定；合肥城建将在人力、资金和技术资源等方面对合肥市轨道集团予以支持……
西安在相关政策出台方面还有所欠缺，未来需要相关政策的跟进。
当下，很多城市已经将TOD开发上升到城市战略的高度，此前西安主要将精力放在轨道交通线路的规划和建设上，如今终于腾出手脚，开始尝试TOD项目的实施。
西安轨道交通集团未来如何盈利，何时扭亏为盈，西安地铁TOD开发进度，需要加速了。
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