西安代建江湖风云录

来自金地管理的消息，近期金地管理签约港务区一总建面12.4万㎡的代建项目，这个项目成为金地管理在西安继泾河新城的金地乐华翰林艺境、西咸能金区的陕铁物流集团西咸综合调度中心项目之后，在西安落地的第三个代建项目。

根据地产房剑了解，这块地就是去年西安第二次集中供地的时候，西安颐馨裕盛置业摘得的港务区奥体大道以东、林荫路以南52.75亩居住用地。

除了金地管理之外，目前包括绿城、蓝城、当代、朗诗、融创、建业等房企在西安都有涉足代建领域。

因此，我们不妨聚焦一下西安楼市代建领域这几年的发展。


首先，购房者有一个疑问：为什么会出现代建这种模式？

这个问题要从两个角度来回答。

在地产行业中，有一些本土小型房企手中有土地储备，但其品牌、营销、产品、物业服务等方面跟大开发商无法相提并论，在目前激烈的市场竞争中不占据任何优势。但这些开发商又不想卖掉项目，因此就选择与更为专业的团队来合作，项目还是自己的项目，依托合作方的优势实现项目溢价、快速去化，在参与市场竞争的同时实现更高的利润。

对于大开发商来说，现在拿地越来越难，特别是在降负债的情况下，重资产扩张的步伐总是有限的。但这些大开发商又有着品牌优势、产品优势、营销优势、物业服务优势，因此就通过轻资产代建的形式与中小房企合作，在实现自身规模增长的同时实现利润的增长。

在国内，代建领域比较早、规模比较大的是绿城管理。2020年7月，绿城管理在港交所已经上市，成为“代建第一股”，目前市值在135亿港元左右。截至2021年底，绿城管理合约项目总建面8470万㎡，在建面积4400万㎡，覆盖101座城市，2021年实现营收22.43亿元、毛利10.41亿元、净利润5.71亿元。

一直坚守河南大本营的建业，走出河南的扩张方式用的是中原建业代建平台，2021年5月中原建业在港交所上市，成为港股第二家代建企业。2021年，中原建业营收为13亿元、录得净利润7.7亿元。

2021年绿城管理的净利率为25.44%，中原建业的净利率为59.2%，中原建业的盈利能力更强。同时，很明显可以看出的是，代建企业的净利润率远超地产开发业务，目前地产开发企业净利润率能够达到10%就已经非常厉害了。

目前，国内大多数地产企业均已经涉足轻资产代建领域，代建的范围已经不仅仅局限于商品住宅项目，还包括政府的项目、商业项目。例如：华润在西安代建代运营“三中心”，还有绿城代建的十四运全运村。

正如绿城管理CEO李军前几天在业绩会上感叹“代建的‘黄金时代’来了”，代建有着万亿蓝海市场。


具体到西安代建江湖，西安掀起代建模式热潮是从2017年开始的，当时有个标志性的项目是绿城桂语江南，也就是世园大公馆的部分地块。

绿城的代建平台绿城管理在西安有多个团队同时拓展项目，先后在陕西代建了西安绿城新兴玉园、绿城咸阳桂语江南、咸阳绿城春江花月、宝鸡太白山绿城云溪太白、泾河新城绿城桂语听澜、绿城高新诚园等等，具体哪些项目属于代建的项目大家可以登录绿城管理官网查询。

除了绿城管理之外，目前在西安同样依托宋卫平这个超级IP进行代建业务开展的还有蓝城、蓝绿双城，蓝城更多的是以小镇项目为主，蓝绿双城的项目比较少一些。

融创、当代、朗诗、建业等企业在西安也有项目属于代建项目。

除了这些大牌地产企业在西安开展代建业务之外，创始人、高管来自于品牌房企的西安嘉信美地实业、西安京浩房地产管理等本土企业，也在涉足代建领域。

从目前西安市场上的代建项目来看，可以分为以下几种类型：

第一种：纯代建。代建方纯轻资产模式合作，收取代建管理费，不同企业、不同项目点位不同。

第二种：带资金代建。在合作方资金不足的情况下，代建方会带有一定的资金进行合作，代建方在收取代建费的同时获取资金收益。

以上两种都是代建项目中常见的，还有一种是明股实债的代建。从股权关系、明面上看起来属于合作开发项目，但实际上属于带资金进场股权质押的代建项目，项目交付后代建方就会从开发主体的股东中退出，西安已经有实例。


从理论上来讲，土地方与代建方合作顺利的话，将是完美的结合，可以实现1+1＞2，购房者也可以买到更好的房子，更好的土地也可以兑现真正的价值。

但这是理论上，在现实中有时候双方的合作并不是那么的顺利。

代建方为了确保品质，必然有更高的成本投入，这就会导致项目的利润降低，这个时候土地方就不同意了、要求节省成本，双方由此产生并不愉快的合作，有的在合作过程中甚至解除合作合同，或者解除部分合作合同。品质无法保障的情况下，必然会出现购房者维权。这在西安也已经有先例。

这个时候，考验的就是代建方在合作过程中的话语权了。

事实上，代建模式要想走的更长远，一定要坚持的是长期主义理念，在确保品质的前提下，为委托方实现合理的利润目标。

好

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加油

西安地产界代建项目纯属忽悠购房者的不法操作行为，国家应该予以禁止。1、代建实际上就上用大开发商的名气忽悠购房者，高价买房后签合同时发现非售楼人元承诺的大开发商，交房时业主更非售楼部承诺的大品牌开发商！业主奔着大开发商的名头才购买的，交房时发现是本地小开发商在物业管理，小区实际服务水平无法保证。万科高新华府就是例证。2、代建可以，但不能损害业主权益，必须规定大开发商必须是开发主体及后期若干年内该小区物业服务的责任主体方。