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8月10日，住房和城乡建设部在官网发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知。
随着“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动，越来越多的城市将实施城市更新行动写进自身城市层面的“十四五”规划纲要中，并在近年来积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。
拆迁是城市更新项目的关键点，但城市更新不等于拆迁。因此近年来住建部曾屡次强调，要摒弃急功近利和大拆大建，不能一拆了之。
本次住建部更是将城市更新中存在的问题落在文件之上，目前虽是征求意见阶段，但对各城市未来的拆迁、搬迁等行动都影响甚远，尤其是像西安这样城中村多、老旧厂区多的城市。
XI'AN 划定底线
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。这是城市发展到一定阶段的必由之路，是城市可持续发展的重要载体。
但在推进过程中，不少城市出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
于是在探索城市更新的路径上，住建部准备为城市更新划上底线。
在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（简称“意见稿”）中，住建部从三个方面、十一个重点，一条条一项项点名问题，划定底线。
一、 坚持划定底线，防止城市更新变形走样
《意见稿》首先提出三个严格。
严格控制大规模拆除
严格控制大规模增建
严格控制大规模搬迁
三个严格体现的住建部的决心，但《意见稿》的本意是划定底线，并非按下“暂停键”。
拆除方面给出的界定是，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
增建方面，《意见稿》表示除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。
同样在搬迁上，《意见稿》希望能不大规模、强制性搬迁居民，鼓励以就地安置为主，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
实际上，城中村、老破小等区域在城镇化过程中，与新建成区域达成了奇妙的平衡，为城市提供了大量适用低收入者的租住空间。
而三个严格的目的之一，也是希望确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。
二、 坚持应留尽留，全力保持城市记忆
每个城市发展的过程中，都会留下属于自己的记忆。
《意见稿》从保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等三个方面，提出在城市更新的过程中，多用“绣花功夫”，而不是一拆了事，保留下城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。
三、 坚持量力而行，稳妥推进改造提升
不少城市会出现强行上马与自身城市实力不符的大项目的情况，并大规模推进城市更新，最终留下一片狼藉的后果。
为此《意见稿》从加强统筹谋划、探索可持续更新模式、加快补足功能短板、提高城市安全韧性等四个方面，要求各城市在城市更新上：
不忽视地方实际和居民意愿，头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。
不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。
不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。
不重地上轻地下，不过度景观化、亮化，增加城市安全风险。
而是要，科学编制城市规划，以补短板、惠民生为更新重点，为城市做长久的考虑，实现城市更新是为居民服务的最终目的。
XI'AN 政策何时实行？各城市早有策略
需要注意的是本次住建部发布的仅是征求意见稿，现阶段并没有真正对各城市下发，其中诸多要求还有进一步修改的可能，具体何时正式发布，还需等待。
而各城市尤其是一线、新一线城市们早已有所行动。
2009年，深圳作为城市更新的先锋者提出了中国第一个城市更新专项政策《深圳市城市更新办法》，可以说这一年标志了我国正式进入了城市更新元年。2020年，《深圳经济特区城市更新条例》颁布，用了11年的时间完成了从地方政府规章到地方性法规的飞跃。
2017年，中央在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》批复中指出：“加强老城和‘三山五园’整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。”
今年6月10日，酝酿两年多的《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》正式发布。
7月，《重庆市城市更新管理办法》正式发布，《管理办法》提出，城市更新不是搞大拆大建，而是将建设重点转向存量提质改造，通过要素优化配置，从源头上促进经济发展方式转变，积极探索“受惠于百姓、放权于区县、让利于市场”的城市更新模式。
政策层面，从中央到地方，政策密集出台。这背后其实就是城市面临的迫切更新需求。
自2013年起，中央明确提出“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”“由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”等政策方针，城市更新工作提高到了国家战略高度。
现阶段我国城市更新主要有“政府主导、市场运作、社区参与”“政府引导、市场主体、社区参与”以及“政府、市场、社区多元协商治理”三种模式。
以政府主导的模式中，从政策制定、规划编制到后续配套建设、项目开发等，政府均承担了主要角色。
以市场为主体的模式，核心是政府通过制定相应引导性政策，将部分权利和利益让渡给市场，利用市场的开发运营能力和资金来推动项目实施。
多元协商治理模式中，公共参与的加强，让城市更新更加关注公共利益和居民利益。
近年来，各地因“案”施策开展了多元化的探索，让有限的资源进一步优化配置，实现了城市“二次生长”。
实际上，从今年开始，“十四五”期间，西安市将系统推进城市有机更新，提升城市品质，让城市更美好。
以老城复兴为目标逐步开展历史城区（明城墙内）的有机微更新，重点改善基础设施和人居环境品质，城区各区实施2-5个集中连片城市更新项目。
进一步提升老旧小区改造品质，合理确定城中村、棚户区的改造方式和强度，有序开展老旧工业区的保护利用与改造，有计划地开展城市灰空间、低效空间的改造利用。
在拆迁安置方面，西安市在城中村改造中坚持的是“四最”工作标准，也就是最好的位置、最好的设计、最好的质量、最好的配套。
加大轨道交通站点周边的城市更新力度和土地利用集约度，以轨道交通引领重点区域的城市更新。
编制“十四五”期间西安市老旧小区改造工作总计划，陆续推进改造工作。
同时，做好历史文化名城保护。
持续做好大遗址保护和活化利用工作，创造性保护、创新性发展。加大历史城区的城市风貌保护力度，着重做好历史文化街区的保护和有机微更新。如北院门、三学街、七贤庄等三个历史文化街区。
推动历史文化资源展示利用，逐步推进街坊博物馆和汉唐古韵城市新景观建设。
统筹老城、新区发展，延续城市历史文脉，重塑西安作为华夏文明摇篮、中华精神标志的世界古都典范。
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住建部本次《意见稿》中“拆除面积最多20%”“拆建比不宜大于2”意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。
但老城区、危房等前置条件也为城市更新留有余地，尤其对发展较快的大城市来说，在补足老城区城建缺陷的建设上，拆迁是关键点，区别是未来在拆迁时政府要考虑的更多，更人性化。
西安数量繁多的城中村是城市更新的重点区域之一，《意见稿》确实为未来城中村拆迁改造提高了门槛，但这并不意味西安就将按下拆迁的“暂停键”。
在西安近年来推进的42个城中村和棚户区改造提升工作，拆迁占据大比例，但仍旧有不少村子是在进行整治提升。同时大规模推进的老旧小区改造，也是城市更新的重要组成部分。
预计在《意见稿》正式成文下发通知之后，西安城中村的拆迁比重可能会继续降低。
据了解，西安今年将出台城市更新的具体政策，届时，在参考《意见稿》之后的全新政策，会如何划定城市更新的界限，将决定着未来西安拆迁改造的力度大小。
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