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西安主城区热门楼盘难买 买不到房的都去哪了?

#茶话古城#时间:2021-5-17 09:47 阅读:12436 回复:2

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  今年一季度,陕西哪里的房子卖得火?就销售规模看,西安占了全省一半,绝对量遥遥领先。但从增速来看,商洛、咸阳等地,市场表现要更为出色。
  陕西近九成商品房销量来自住宅市场
  今年以来,陕西商品房销售整体走旺,交易结构发生变化。

  据陕西省统计局数据,今年一季度,全省商品房销售面积751.01万㎡,同比增长54.7%;与2019年一季度相比增长16.6%,近两年平均增长8%。
  住宅销售,是房地产交易中占比最大一类,销量增速亦最高。一季度,陕西市场住宅销售面积657.54万㎡,同比增长57.3%。目前,住宅销量占全省商品房市场的87.55%。
  美好生活文商旅研究院院长夏强表示,住宅地产开发是房地产市场主力,主要基于人口增长、城镇化进程、居住条件提升的诉求等逻辑。尤其在疫情发生以后,住宅保值、增值属性及市场流通的便利,相比商办物业要得到突显,由此更获置业者青睐。
  2020年一季度,疫情影响下,陕西住宅销量曾下降,并拖累当季商品房销售面积回落。当时,仅办公楼销量逆势增长60%。不过,2020年二季度全省市场恢复性增长后,住宅销售面积迅速反弹。而到了2021年一季度,陕西住宅销量出现增长的同时,办公楼销量同比下降10.6%。
  住宅成为楼市主流,还与开发偏好有关。在房地产行业,住宅销售是回笼现金流较好的一类资产。行业集中度不断提高,头部房企对存量市场最大一块——住宅的份额更加看重。
  一定程度上,购房行为会受到从众心理影响。一位购房者称,最近在朋友影响下,到西咸新区去看房,“本来打算在西安浐灞买房,没摇上号。”
  一季度商品房销量增速商洛、咸阳最快
  全省市场向好趋势下,各地市的市场表现如何?分区域看,全省11个地市(区)中,一季度商品房销售面积增速,均出现正增长。其中,商洛增速最高,同比增长210.8%。
  需要注意一点,2020年一季度,疫情对房地产销售形成阻碍,当时仅宝鸡、榆林商品房销售面积实现正增长。在此基础上,各地市(区)销量同比走高,不算意外。
  若具体到城市,铜川、咸阳、渭南、榆林和商洛销量增长均超过100%。
  一位行业人士表示,铜川、商洛的商品房销量增速快,或因基数不高。在2020年一季度,铜川和商洛商品房销量分别为6.88万㎡、3.25万㎡,2020年全年均未超过百万。
  若从近两年销售平均增速看,咸阳、渭南和榆林比较突出。
  作为陕西第二人口大市,渭南楼市规模仅次于西安。近几年,渭南城镇化进程加快、万科、碧桂园等相继前往布局,带动了当地房产市场开发与销售。
  榆林的优势,则在于人均GDP省内最高,经济与财富基础较好,近两年商品房销量增速领跑。
  今年一季度,咸阳商品房销售50.88万㎡,同比增长175%,近两年平均增速47.5%。
  上述行业人士认为,咸阳房子销售火爆,与西安地区置业需求外溢有关。咸阳到西安距离近,交通、教育、医疗和生活配套比较完善,加上“西咸一体化”带动,具有一定吸引力。同时,由于西安限购,也让一部分人将买房计划瞄向咸阳。
  西安外溢的购房需求去往周边市场
  西安商品房销量,曾长期占据全省市场六成以上份额。不过,近两年受供应量不足影响,西安销量增速下降,占全省市场比重降低。
  据机构统计,今年1-3月,西安有48个楼盘意向登记,其中27个项目需要“摇号”。4月份结束意向登记的20个楼盘里,有16个项目登记人数超过房源量需要“摇号”。
  西安主城区热门盘难买,一些购房需求开始转向非限购区域、不用摇号的项目。5月初,三原一楼盘在西安举行开盘活动。现场认筹人数超过了房源供应量,并以短时间宣告售罄。而从一些购房者的反馈看,主要是冲着开发商品牌和较低价格来的。
  西安购房需求的外溢,除了“北上”,另一路径是“西进”。去年以来,沣东凭借紧邻西安主城区的优势,市场热度走高。此外,原本关注度一般的沣西,因为几宗土地拍出高溢价,也开始引起外界注意。在销售超预期带动下,一些楼盘上调售价,有的项目的价格甚至追平西安主城区水平。
  这种热度已传导至咸阳。有消息称,咸阳一些热门楼盘,手慢一点就挑不到好楼层。上周三,在咸阳高新区一处楼盘,一位置业顾问介绍,前期推出的房源剩的已经不多,最近正在做新一批房源认筹,“单价比前期上调了,但各户型都有赠送面积。”咸阳市区另一楼盘,置业顾问称,“预计月底加推的高层每平方米要涨500元。”
  西安周边楼市,迎来了越来越多购房者,但并非所有楼盘都不愁卖。高陵一楼盘,主推两居、三居的刚需户型,八千多的均价与周边差不多,但售楼部里并没有多少客流。
  全省商品房待售面积下降至646.17万㎡
  实际上,从反映楼市走向的另一指标——房地产投资情况,也能看出省内市场变化。
  今年一季度,咸阳房地产投资完成额35.99亿元,同比增长162.6%,近两年平均增速66.9%,均为各地市最高。此外,一季度房地产开发投资,增速较快的还有商洛、渭南。
  西安房地产投资完成额,占全省61%,但一季度增速靠后,近两年平均增速反为最低。
  那么房地产开发资金从何而来?省统计局指出,“国内贷款收紧,但定金及预收款和个人按揭贷款较快回笼,支撑资金总体趋于宽松,推动了房地产开发速度较快增长。”
  今年一季度,陕西房地产开发企业到位资金1171.57亿元,同比增长41.7%,高于全国0.3个百分点。就开发资金的来源看,自筹资金占比最高,占到位资金43.5%;其次是定金及预收款,占比31.4%;个人按揭贷款占12.4%;国内贷款、其他到位资金分别占8.1%、4.6%。
  商品房销售走强,直接影响市场库存下降。截至3月末,陕西商品房待售面积646.17万平方米,同比下降2%,待售面积比2月末减少28.99万平方米。按每套100㎡计,相当于6.46万套房子待售,这一规模,已低于一季度全省商品房销量。
  三四线楼市会不会面临需求萎缩?
  围绕楼市调控,国内各大城市正持续收紧。西安在3月底出台楼市新政,遏制投机购房,稳定房地产市场预期。自去年12月以来,西安已两次加码楼市调控。政策约束,是为了斩断投资客的“炒房”致富梦。供需变化,也让一些购房需求向外分流。
  相比频频被聚焦的大城市、热点楼市,许多中小城市的楼市前景似乎不被看好。贝壳研究院近期研究发现,其监测的全国100个城中,三四线城市整体大幅跑输一二线市场。该研究院认为,棚改退潮以来,缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的楼市需求侧明显萎缩,但土地和新房供给还在增加,供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题,将带来“新房——二手房积压下跌”的循环效应。
  在宏观层面,房地产市场的发展状况,受到宏观政策影响,微观层面,反映出一个城市的人口规模和结构、经济及产业发展状况、居民收入、政策和供需关系等。
  在西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁看来,目前三四线城市的楼市正处在横盘期,不同城市间因内生需求差异存在分化,发展前景优劣不能以偏概全。以陕西省内市场为例,有的由西安外溢需求获益。还有的在城镇化进程中,存在改善性置业需求。 (华商网)

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福福福 2021-5-17 22:55 赞同 +1
亲爱的路人幸福 2021-5-17 12:59 赞同 +1
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