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[讨论] 西安土地市场持续火爆 多宗地块拍卖溢价率超100%

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发表于 2021-4-16 01:13:07 | 显示全部楼层 阅读模式 | 来自陕西

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04-14
本文来源:时代周报 作者:胡天祥

近日,西安加码楼市调控,却并没有影响开发商的拿地热情。

4月12日,西安市西咸新区出让3宗宅地,面积共计299.36亩。其中,西安紫薇投资经过70轮报价竞得秦汉新城一地块,成交价13.9亿元,溢价率102%。万科分别以6.33亿元、4.28亿元摘得泾河新城两宗地块,溢价率分别为35%、43.5%。

4月6日,西咸新区出让4宗涉宅用地,金额合计24.38亿元。除两幅地块以底价成交外,正荣以8.58亿元竞得A地块,溢价率105.19%;卓越以6.8亿元竞得B地块,溢价率106.06%。3天后,华润置地又以22.51亿元获得西咸新区沣西新城一商住用地,楼面地价11730元/平方米,溢价率225.83%,楼面价创沣西新城新高。

4月13日,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,西安是当前省会城市里面地价相对低的城市,地价成本可控,包括西安此前没有被列为双集中供地的城市,这更加吸引了房企的积极拿地。

“不只是西安,今年1月以来,在国内经济全面复苏和资金相对宽松的大背景下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。”同日,中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者。



两宗地块溢价率超200%

上述多宗地块高溢价成交,实际是2020年西安土地市场供需两旺的延续。

来自保利投顾研究院的数据,自2017年房地产市场上扬后,西安土拍市场开始一路高歌猛进,2020年经营性用地达到供求量价峰值,全年共计供应经营性用地2344万平方米,环比上涨10.46%;成交2176万平方米,环比上涨20.95%;平均成交楼板价为2510元/平方米,环比上涨9.32%。

分地块看,2020年全年共计有21宗楼面价过万土地,同比2019年的3宗,不仅在数量上碾压,更是在区域上多点开花,不局限于高新区,在航天、成倍、沛东等板块也相继有万元地块爆出。

今年以来,西安土地市场热度依然不减。来自易居研究院的数据显示,1月份,在40个典型城市中,西安以61%的溢价率排名第二,主要由于一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%;2月份,西安又以153%的溢价率稳居第一,其中,一宗曲江新区的纯住宅用地溢价率高达153.6%;3月份,西安再以81%的溢价率高居第二,其中6宗商住地块溢价率均超过100%;4月至今,西安累计出让8宗地块,其中秦汉新城一地块溢价率102%,西咸新区A地块溢价率105.19%,西咸新区B地块溢价率106.06%。

最为火爆的是位于沣西新城的XXFX-XX02-40地块。4月6日,该地块共吸引中海、华润、万科、紫薇、正荣、中铁建在内的58家公司参与竞拍,经过139轮网上报价后,达到熔断价格225080万元,由网上挂牌转入现场摇号,是西安首个实行“熔断+摇号”机制的地块。

最终,该宗地通过现场摇号,由华润竞得,成交折合亩单价1955万元/亩,楼面地价11730元/平方米,溢价率高达225.83%。

亿翰智库指出,4月第2周,E50(50家A+H股极具代表性的标杆房企)中的10家房企在11个城市获取土地储备155.2万平米,成交金额209.6亿元,平均溢价率45.7%。其中华润置地在沣西新城获取的商住地,以226%的高溢价率拉动整体溢价率增加19.4%。

“西安是当前省会城市里面地价相对低的城市,这引起很多房企的关注。”严跃进告诉时代周报记者,但这也导致当地地价容易上涨,溢价率比较高。从实际过程看,地价过高,容易引起后续调控升级。

多城土地溢价率领跑

今年以来,虽然国内城市整体延续2020年下半年以来的降温态势,但仍有个别城市的土地溢价率一路领跑。

今年1月,40个典型城市土地成交溢价率为12.7%,环比下降0.5个百分点,但包括徐州、西安、金华、东莞在内的四个城市土地成交溢价率均超过48%,其中徐州部分地块溢价率甚至超过100%;2月,40城土地成交溢价率为12.4%,环比下降0.2个百分点,但包括西安、徐州、南宁、金华在内的8个城市,土地成交溢价率均超过30%;3月,40城土地成交溢价率为12.5%,但包括金华、西安、东莞、宁波在内的8个城市,土地成交溢价率均超过25%,其中金华出让了多宗溢价率超过100%的地块。

4月6日,上海荣润以13.95亿元竞得江苏南通两宗地块,其中一幅地块经过673轮竞价、最终楼面价为6679元/平方米,溢价率149.69%;另一幅地块经过184轮竞价、最终楼面价为6154元/平方米,溢价率118.81%。4月9日,佛山顺德陈村出让一宗TOD临江地块,历经超1小时111轮竞价,最终由华润置地以总价64.5029亿元成功竞得,折合楼面价22330元/平方米,溢价率106.72%,一举刷新佛山地价纪录。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,截至4月12日,房企积极拿地趋势持续,热点城市土地成交溢价率也非常高。单个城市数据看,有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等24个卖地百亿城市,50大热点城市卖地高达7457亿元,同比上涨12.8%。

“预计未来1个多月,包括北京、杭州等城市,以及暂时未公布的上海等城市,将出现井喷卖地的情况,土地价格依然高位。”张大伟告诉时代周报记者,与此同时,集中供地对大部分企业的资金链将是巨大考验。总体来看,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大冲击,企业分化将进一步加剧。

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