讲明白了，西安楼市新政谁买不了房，谁卖不了房！

众所周知，西安楼市政策发布的越晚，内容越重要。

3月30日，在时针指向12点前，西安市官网发布了《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

本次“3.30”房产新政是继2019年“6.20”政策之后，再次扩大限购范围，同时还对土地供给、二手房交易加大管控，共同组成“三板斧”，遏制今年以来热度居高不下的西安楼市。

不同于近两年针对开发商、中介机构、楼市舆情等方面的监管，这一次的政策普及面更多指向了大众。

政策速读

“3.30”政策不长，但为了方便阅读，我们先将重要内容提炼，全文内容会放置文末，供大家查阅。

土地：

①、科学合理供地，透明供地信息，明确商品住宅用地供应总量年均增长20%以上；

②、除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

购房者：

①、从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

②、将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月

二手房交易：

①、住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

②、逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

XI'AN

  政策发布前的调研督导

世界上的每一件事，都有直接或间接的必然联系。

在“3.30”政策出台前，关注时政消息的群体已经对西安可能发布的楼市政策有了猜测。

一是，3月22日成都发布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策中心覆盖面为增加土地供应、扩大限售年限和范围以及建立二手住房成交参考价格发布机制。

两相对比，成都楼市新政与8天后出台的西安“3.30”政策的核心内容颇为相似。

而两座城市步伐几乎一致，自然有其关联因素。

据报道，“两会”结束后，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。

实际上，不止是成都和西安。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳调研督导房地产市场情况以来，包括上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都和西安在内的城市，均被主管部门调研督导。此后，各地也通过采取更加有效有力的措施，巩固当地房地产市场平稳健康发展。

在对成都、西安的调研督导中，除强调“房住不炒”以外，以下这些关键词是着重提及的。

稳地价、稳房价、稳预期；

“人、房、地、钱”联动机制；

坚决遏制投机炒房；

大力发展租赁住房。

为此，成都、西安表示，要切实扛起房地产调控主体责任，增加住宅用地供应，强化二手房交易管理，坚决打击投机炒房，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设力度，多渠道筹集租赁房源，下力气解决新市民特别是青年人住房困难问题。

本次调研督导为两市房产新政策定下了基调，通过如今公开发布的最新政策，我们也能看出，西安在执行力度上更为坚决。

XI'AN

  “三板斧”的范围和功效

实际上，在监管约谈与市场出现过热苗头等因素的叠加影响之下，全国多个热点城市房地产调控全面升级。根据相关机构的不完全统计，2021年以来全国各地发布的房地产调控政策高达110次。

西安“三板斧”的祭出，目的也是要压一压楼市高燃的火苗。

首先是土地方面。

自去年年底起，西安土地市场和存量房供应一直处于传言四起的状态，先是“无房可卖”的消息，后是地王刷新纪录，土地“流拍”等头条热点，土拍一下子“破圈”出现在大众视线。

这种现象的出现，显然不符合土地市场的正常状态。

“3.30”政策，开篇就直指土地供应，建立完善房地联动机制。通过公开透明的住宅用地信息和存量住宅用地信息，打破“无房可卖”的传言生存空间，引导市场回归理性。

同时，明确土地供给量，将开盲盒一般的土地释放频率，改为集中公开出让。其目的是告知市场，不要追逐每一块土地，避免轮番竞拍，频频封顶地价，最高限度的拔高楼面价的情况出现。

不过由于限购区域的划分，西咸新区四个不限购新城可能继续维持火爆的态势。

而新政特意强调“除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让”，会不会导致这两个县成为未来开发商追逐的热点，还需要看交通和产业的布局。

其次是购房者划分追求继续细分，筛去投机者。

没错，是“投机者”不是“炒房客”。

自“房住不炒”提出后，多年来各热点城市已经在政策层面遏制住了大炒房客，并不断修补漏洞杜绝通过“假证明”“假离婚”“代持”等手段投机房产的人。

而这些行为一旦没有堵住，很容易煽动市场，炒高房价。

本次政策覆盖面则筛掉了更多投机者，即空挂户口，实质上并不居住工作在西安的人群。他们并不准备定居西安，但凭借户口，可以持有两套房产，无论出租还是期满卖出，如果是此前政策，所消耗的时间不会超过五年。

打个比方，一个外地孩子考上西安的大学后，可以凭学籍落户。按照2019年“6.20”政策，新迁入户籍方面，买房需落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。

也就是说，孩子大一落户，大二家里凭他的户口在西安买两套房，再按照之前的“满二满三”二手房交易限制，大学毕业后，孩子不准备留在西安，到手把房子卖了。

这学上完，不光赚了学费，还赚出了一套房子。

对西安来说，只有房子倒手的税，人才带来的利好，人口带来的消费，统统没有。

而“3.30”政策，改为新入籍在限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

其实，就是继续细化购房人群，确保买房即定居，而不是为了投机。

当然，这也会误伤近期准备（3月31日及以后）将户口迁入西安，但工作长期在其他城市，并准备提前买房未来定居西安的人群。只是如果连现在就定居西安的人群都“买房难”，筹划未来的人还会回来吗？

同时，政策继续对人才买房持宽松态度，人才认定可能将涌入大量人群，所以未来人才认定细则可能会继续调整。

对此，荣耀西安网（ixian.cn）也为大家重复一遍伪造资料骗取购房资格的后果：列入我市购房失信人员名册，5年内不得购房；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。

另一方面，对“刚需家庭”的认定，从需满足自2017年1月1日起无住房转让记录，新政刚需家庭无住房转让记录调整为购房前48个月。

显然，“一刀切”的时间限制修改的更为灵活，一部分家庭因此获得刚需资格，当然也有暂时失去的。

其目的如政策中写明的一样，优先满足居民家庭首套住房需求。

至于非刚需群体，政策没有加大限制，但所花费的时间、资金成本被动增加，需要购置二套房的群体，应该做好规划。

这最后一道门槛，设给了二手房交易市场。

2018年时，西安把二手房交易限制从“满二满五”变成“满二满三”，即网签备案满3年，不动产权证书满2年。

调控政策往往是针对当下和未来市场而存在的。

“满二满三”的目的是为了将海量房源放进二手房交易市场，缓解彼时高涨的二手房房价。

现在“3.30”政策又将“满二满三”改为“满五”，即住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

其目的一是响应央行严查各类违规资金流入楼市的号召，拉长炒房客或投机者的持有年限，打击其资金链，控制资金来源。

二是打压二手房房价，改变二手房倒挂现象。

看到这，有人会疑问“满五”明明是收紧了房源，可以卖的房子减少了，能卖的房子肯定要涨价啊？

为此，西安住建局表示3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案以及《不动产权证书》的住房，不受本次政策调整影响，继续执行“满二满三”。

也就是说，政策发布后，二手房房源不会短时间内减少。

保障房源数量后，西安向二手房市场一直存在水分或者恶意炒高房价的可能，进行打击。

目前，西安二手房成交量节节增高，挂牌价也蹭蹭上涨，偶尔象征性的下跌几块钱，也改变不了二手房倒挂的现象。但西安二手房挂牌数量也在不断走高，数量直逼9万套。

导致房源越多，挂牌价格越高的奇怪现象出现。

原因一般出自以下几点，中介平台挂牌价虚高、小区业主集体抱团抬价、开发商故意抬高二手房价为新房销售“助攻”等。

例如，西安几次万人摇都是每平方新房价格低于周边二手房价格几千块。有趣的是，每次摇号前，你的朋友圈、微信群早已帮你把倒手赚的钱算的明明白白，无论是不是刚需都有人想去搏一搏，无疑间挤压了刚需的空间。

所以为了避免二手房价格不透明，挤去中间的水分，西安将逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

届时，以往纯依靠中介给出的各种数据、榜单，要变为政府给出官方参考价格。当然，这是一个长期存在的调研过程，官方参考价格的面世时间尚未透露。

同时，西安将加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。

IXIAN.CN

每一次西安发布楼市新政，总归被媒体冠上“史上最严”的名头，之后随着市场的波动，各城市监管的升级，这一名头很快就失去了含金量。

但这一次，西安“3.30”政策确实在严格程度追上了前列，而当日执行的政策，必然会在近期造成房价波动，届时新政调控的成果我们也将持续追踪。

西安市人民政府办公厅关于
建立房地联动机制促进房地产市场
平稳健康发展的通知

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为坚决贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的、不是用来炒的”决策部署，进一步稳地价、稳房价、稳预期，切实促进我市房地产市场持续平稳健康发展，经市政府同意，现将有关事项通知如下：

一、建立完善房地联动机制

（一）结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

（二）除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

（三）每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

二、加强住房交易管理

（四）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

（五）住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

（六）将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

三、严格住房金融监管

（七）关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。

四、整治规范市场秩序

（八）加强商品住房项目销售方案管理，优先满足居民家庭首套住房需求。

（九）逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

五、加大住房保障力度

（十）加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。

六、夯实调控主体责任

建立健全房地产市场调控工作评价考核机制，夯实工作责任。各区县政府、各开发区管委会要落实好属地管理责任。市级相关部门要切实履行指导监督职责，市住建局要充分发挥统筹协调作用，履行“稳房价、稳预期”指导责任；市资源规划局要履行“稳地价、稳预期”职责，保证商品住宅用地供给；市发改委、市市场监管局、市金融工作局等部门要履行好“一城一策”房地产调控相应职责，确保将房地产调控城市主体责任落实到位。

本通知自发布之日起实施，原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

西安市人民政府办公厅

2021年3月30日

老城区并没有涨啊，涨的不就是那几个新区

浙江人确实厉害
全国个城市轮番才炒房
动不动 就 一栋楼一栋楼的买

房子卖200万，附带业主绘画作品卖150万的时候快来了

一路调，一路涨，懒得看了，

高新，曲江都是自己炒地皮

好1

不知道有没有实质性的作用…

广州是房价不太高，但车位百万要么装修百万，价格是虚低，反正钱是少花不了，实际不比其它一线城市便宜。

好

有用吗？

购房者：
①、从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。
②、将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月


这里的落户  指的要成为西安户口还是取得西安居住证就可以了？

西 咸新区属西安330政策内吗

西安市关于房地产通知的第四条第九款实际上才是隐含的厉害大招。规范市场秩序限定二手房价，可使炒作直接熄火。看看目前已实行此政策的深圳房市的表现。因为人们买卖二手房是期望他还会涨，但政府指导价往往大幅低于挂牌价和出让者预期，要知道政府的指导价可是过户手续、房屋评估以及银行放贷的标准，你的价位如超过指导价有可能在地产交易中心都没法备案。如政府对房价上涨不满，或国家批评西安对“房是住的不是炒的”的基本精神落实的不到位，很有可能出此大招，那打落房价立竿见影。

住房以后需要政府补贴才能卖出去了，会越来越便宜。毕竟人口在下降，不要被开发商和中介骗子骗了。