伴随着最近我们的真有好房在全国各地的落地，和每一个地方城市合伙人聊天，所有人都集中性的给到一个意见：2021年，真正要注意的是，每个地方的二手房的趋势。
这件事情无声无息，但本质上决定的不同城市的房价轨迹。
01
其实是有几个城市的二手房数据。
首先来看下上海。
上海今年二手房的成交算是最近这四年来表现的最好的一年了
疫情之后成交量一直维持在2万套以上，这个套数可以说是非常大的一个量，9月份甚至冲破3万套，这样的数据也只有2015年2016年才会有的成交量。
要不是10月份银行信贷用的差不多了，我估计后面会持续保持在3万的成交量上。
所以上海二手市场的彻底激活应该已经成为了事实。
再来看看杭州，杭州很多人觉得是一手热，但是我们看下二手的成交。
11月杭州市区二手房成交量10088套成为今年以来的第6个破万月
到目前为止杭州二手成交超过9万套，超过2018年全年和2019年全年，如果没意外整个2020年杭州二手房给的成交量有望破十万套。
一线城市和二线城市如此，我们再来看看浙江的三线城市数据，也是我的老家。
我们也可以看到，二手房的成交量也是非常活跃，从6月开始，台州的月均二手成交套数也一直保持在一万套左右。
再来看看南京吧，江苏省会城市的南京。
这个势头非常明显了4月开始就一直在1万套的成交量
所以大家记住一个数字：一万套。
一万套意味着，二手房不再是一个分支市场，而是整个商品房交易市场内的绝对主流。
不论是一二三线的城市，暗藏的二手成交会比我们想象的还要活跃。
如果每套房按照100万的总价来测算，每个城市每个月都会有最少100亿的资金量在流动。200万一套就是200亿，400万一套就是400亿。
大家可以感受一下。
仅仅二手盘，单个城市每年就是一个千亿市场，一个不受政策影响，不太有爆点事件，相对低调，但却实实在在庞大强劲的千亿二手市场。
02
以上是现象，是数据，但底层逻辑是什么，这才是我关心的。
当你走过足够多的城市，你会发现到处弥漫着改善的需求。
当然，关于改善，第一诉求可能和你想的不一样，首当其冲的改善就是：房票改善。
走遍杭州和南京，这两个城市充斥着打新盘的逻辑。
什么是打新盘，就是看到这里的一手房要明显低过于边上的二手房，就想着把自己的房子卖了，拿到房票获得购买力然后去买一手房。
上海的总价成交结构
其实已经非常清晰的说明了这个问题了，为什么不让大家碰老破小，就是因为这个产品在整个市场池子里处于末端产品。
而大家不论在房票改善还是生活改善的主旋律里，都会选择换掉这些产品。
把自己有限的房票，变成更好更新的房产。
在杭州很多人的观点就是投资是应该买住宅，杭州市场的一手房收到全民打新的热捧，而交付的一手房很快在二手房市场内因为次新房的定位得到充分的市场价格认可。
这样三年等待让很多人看到完整价值兑现的闭环。
当然这个逻辑可能很多人都意识到，但是问题是，为什么今年会特别明显。
上海就不用说了，每4个在市场上买房的人，就有3个是买二手的。
南京整个市场的成交结构在一手足量供应的前提下，市场接受已经是一手二手一比一，杭州的情况也非常类似。
真的就像很多人说的那样因为外部环境怎么怎么样大家就拼命的买房么。
一切都能够在时间轴里找到答案。
我记得我在两年前我的创业两周年演讲里分享过一个数据，大量的二线城市的存量房在增加，而且速度极快。
背后的因素就是因为2016年的全国大热年，2018年各地都迎接了史上最大规模的交房。
当市场上的次新房占据二手房的一定比例的时候，存量房之间也开始比较，互相之间也有了鄙视链。
这样的鄙视链也决定了二手房本身的洗牌。
03
说到这一点我和大家分享一个我真实的故事，我是来自台州的一个小县城的小镇青年。
这个地方小到碧桂园都还没来的地方，可见有多小。
因为常年没有正儿八经的一手房开发，所以严格意义上也不存在什么二手房流通，因为大家都有房子住，也不知道换到哪里。
大概两三年前终于楼市有点迹象，一些小品牌开始有开发了，土地也开始有供应了，我就给爸妈买了一套房子。
算是当地可以买到最好位置的一个项目了，单价一万。
然后今年交房了，在当地最强的标签就是终于等来了一个完整的社区。
完整的社区什么意思。
就是是一个有围墙的小区了，有物业有景观有社区配套。所以大家可以感受下之前我们那里的居住氛围。
小区挺热闹，氛围挺好，物业也是绿城的，然后我一打听，小区的二手房价格可以到1.5万了。
我就问了句为什么房价涨这么快，我老妈说了一句挺让我意外的话：这个小区存在了让我们终于知道好小区是怎么样的了，所以大家都想把自己老房子卖了买过来。
是的，次新房让更多的人开始重新选择。
在大量的小县城，大家住的都是什么样的房子，不知道各位有没有去看《除暴》，吴彦祖在信号塔上勘察地形的时候有个鸟瞰。
大概就是这个样的，小镇青年一定能够感同身受
所以当所有人看到好社区在身边交付的时候，会推动他们卖掉自己现在住的房子，理由也很简单。
本来住的不好，卖掉还能换钱，然后住到好的地方去，为什么不去。
这种简单的逻辑正在每一个二三线城市内快速传播，和投资无关，和通货膨胀无关，和国内外什么所谓的经济形势也没关系。
所有人的单纯诉求就是为了换到一套好房子而已。
当然，提前买到一手房的人，比如我妈，买完之后都会感慨，早知道多买一套就好了，住一套卖一套，等于白捡一套好房子。
所以你看，买房投资这事就是这么简单，不需要学习什么高深的技巧，只要买一套，就大概全知道。
04
一切都在加快。
楼市在经历了2016年这样的年份之后，至今依然有蝴蝶效应在推动者市场发展。
所以我们试着真的解读这样的现象，如果未来按照这样的逻辑发展。
一边城市的发展开始交付更多的项目，而这些项目在老破小为主体的二手房市场里呈现出强劲的差异性和品质感从而保证充分的溢价，二手市场开始激活。
而提前购买一手房等到交付阶段看到了房产的保值性，随之而来城市继续在开发，一手房继续在供应。
肉眼可见的，二手房的交易会越来越频繁。
不论是卖掉二手买一手，还是卖掉老破小换次新房，这样的内循环会变得更加强劲。
越来越多的城市会进入到二手千亿规模的赛道，越来越多的城市一手和二手的成交会并驾齐驱。
所以这件事对我们来说意味着什么，所有的购房者需要想到什么。
那就是卖房思维。
是的，所有现在买房人，都要想到未来五年，自己现在买的房子能不能卖的出去。
说真的现在买房已经不难了，人人都有房子的当下，其实就等于人人拥有购买力。
但是如今我们购买的房子，在五年之后是否还有足够的流通性，这个就是一个发人深思的问题。
我推荐很多人尽可能的买一手，倒不是说一手有多好或者说二手不能买，我自己最近买的就是二手房，而且不少二手是有捡漏机会的。
关键是，购买一手整个产品力是可以保持在行业基准线的，也就是未来三五年是具备市场流动性的。
而二手盘最难的其实是选盘，我们看到上海都发展这么久了市面上60%的比例依然还是老破小，那么如何买到对的二手房，或者如何买到未来五年还能卖掉的二手房，就是一件很难的事情。
这漫天飞舞的二手房，很多时候购买者一焦虑或者一慌乱就容易做错选择。
这也是为什么要培养自己的换房意识，就是我们在看透地段潜力的同时，要能够看到这个产品五年后还会不会是市场主流需求的产品。
这件事也不能依赖中介，中介是根据购买力做房源匹配，而每一个买房人需要对购买力做出产品力匹配。
05
嗯，很难，未来会越来越难，这不是一个人人买房的时代，这也不是一个人人卖房的时代，但毫无疑问这是一个人人换房的时代。
漫天飞舞的二手房在我们身边停留，又是卖房又是买房的我们来说，在哪一朵雪花上出手，就靠自己了。
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