高新、沣东房价越来越高，会否将部分刚需挤压至咸阳？

不管是什么原因，总之目前的结果就是西咸新区的房价越来越高。

特别是随着昨天西咸新区最新一批商品住房价格公示，精装小高层1.8-2.8万元/㎡的价格。

不仅仅是小高层，西咸新区最新公示的沣东新城、能源金贸区板块的几个新项目精装高层，也普遍迈入到了1.7-2万元/㎡。即使开发商通过打折优惠以低于备案价来销售，精装高层的实际成交价格也已经达到1.7万元/㎡左右。

精装高层1.7万元/㎡，精装小高层2.1万元/㎡，将会成为沣东新城、能源金贸区未来亮相的新项目住宅价格的基本面。

可以判断的是，在西咸新区对于建筑品质做出严格规范的背景之下，沣东新城、能源金贸区将再难寻1.5万元/㎡以下的房源。

毫无疑问，沣东新城、能源金贸区已经完全超越西安主城区，沣东新城已经成为真正的西安房价“第二高”，仅次于高新区。

在这种背景之下，我们需要关注的是，当沣东新城、能源金贸区、沣西新城的房价越来越高时，会否将部分刚需挤压至咸阳？

1

当沣东、能源金贸区、沣西的房价越来越高，估计有人首先会想到的是会将刚需挤压至西咸新区的秦汉、泾河、空港这三大新城。

首先，我们来看这三大新城的基本面：

秦汉新城：目前住宅开发主要集中在两大板块，兰池大道板块和塬北板块，兰池大道板块东段非成熟地段的保利·时光印象据传市场放风价在1.3万元/㎡，塬北板块目前精装高层价格在10000元/㎡。

空港新城：目前地产开发主要集中在机场南部的文化商务居住板块，以绿地、金地、中梁等地产商的项目为代表，目前精装小高层均价约10000元/㎡，精装洋房均价约1.2万元/㎡。

泾河新城：目前地产开发主要集中在乐华城文旅板块、崇文塔文旅板块，高层产品由于品质相差比较大，售价从8000-11000元/㎡不等。

从上述三大板块目前的房价来看，品质不错的高层、小高层产品，基本上10000元/㎡左右就可以拿下，价格只有沣东、能源金贸区的一半，比沣西也要低60%左右。

从价格的角度来讲，优势明显。

但对于刚需来说，基本都是上班族，一般为首套房置业，首先要考虑的就是公共交通的便利性和生活配套的完善程度。特别是公共交通，直接决定着他们从家到公司之间的时间距离。

从目前配套成熟度这个角度来讲，正是上述三大板块的短板。

由于上述三大板块基本都位于渭河北岸，也就是说西安主城区以北，目前秦汉新城兰池大道板块、空港新城通过机场城际与西安主城区的高铁北站相连接，如果是在经开区凤城八路板块上班的话，考虑到置业成本的价格差距空间，可以选择在兰池大道、空港新城买房，或者在泾河新城置业然后用省下的钱买辆车。

但对于在高新、曲江这两大商务集中区上班的刚需来说，不管是秦汉，还是空港、泾河，显然是不合适的。

2

此前，当沣东、沣西房价还比较低的时候，高新区房价已经比较高，因此将很多工作在高新区的刚需、刚改的置业需求挤压到了沣东、沣西。

那么，当沣东房价开始已经追赶高新的时候，接下来会否将部分工作在高新的刚需挤压至沣西、咸阳，这是我们值得关注的一个命题。

从价格的角度来讲，在高新区即将入市的纯新盘普遍预期价格2.5万元/㎡以上的情况下，沣西的普通高层、小高层目前房价只有1.3万元/㎡左右，也就是说只有高新区即将入市新盘的一半，价格优势明显。

从沣西与高新之间的距离来讲，目前的公共交通显然还是非常不便的，但需要注意的是，按照既定计划地铁5号线今年年底前有望通车，这条线路直接会将沣西与高新区连接在一起。也就是说，如果在地铁5号线沣西段买房，可以直接坐地铁不用换乘就可以到达高新附近。


但遗憾的是，目前地铁5号线沣西段在售楼盘几乎没有，唯一值得期待的就是科为在沣西的项目今年亮相。

也就是说，地铁5号线沿线，留给工作在高新打算置业沣西的刚需置业者，机会并不多。

接下来，还有一条地铁线路，那就是地铁1号线三期沿线。

3

地铁1号线是一条东西向的城市轨道交通，一期、二期目前已经通车，三期目前已经开建。


从地铁1号线三期的线路来看，从目前的1号线二期终点站森林公园站跨过沣河沿着世纪大道一路向西，到达咸阳3号桥南之后跨过渭河一路向北，最终抵达咸阳秦都高铁站附近。

待1号线三期建成通车之后，从咸阳秦都高铁板块、彩虹板块、世纪大道板块乘坐地铁可以直达沣东、西安城西、钟楼、城东、浐灞等区域，再加上1号线与其他地铁线路的换乘，届时到达西安各个区域其实都会非常方便。

而从目前1号线三期沿线的房价，以及咸阳城西板块的房价来看，世纪大道中段的房价基本在1.2万元/㎡左右，渭河北岸的咸阳主城区房价要低一些，基本在1万元/㎡左右。

也就是说，经历不断的上涨之后，咸阳与沣东、高新的房价已经形成很大的价格差，咸阳房价大约只有沣东房价的55%左右，只有高新房价的不到一半，相对来说买房子的成本要低很多。

地铁1号线三期、绕城高速-西兴高速，拉近咸阳主城区与西安高新区、西咸新区沣东新城的时间距离之后，会否将沣东、高新的刚需挤压至房价更低的咸阳？这将是我们接下来值得关注的一个现象。

4

对于这个问题，我们可以从今年相关部门发布的一份超大城市买房边界来进行探讨。

今年5月份，住建部城市交通基础设施监测与治理实验室，中国城市规划设计研究院，联合百度地图慧眼发布《2020年度全国主要城市通勤监测报告》。


这份报告选取36个中国主要城市，借助百度地图位置服务和移动通讯运营商数据，从通勤范围、空间匹配、通勤距离、幸福通勤、公交服务、轨道覆盖6个方面，描绘出城市通勤画像，以期为政策制定、城市规划、交通组织、学术研究提供素材与启示。

数据显示，通勤半径和房价高低基本成正比，房价越高的城市，通勤半径就越高，北京和深圳的“通勤半径”全国最高，都达到40公里。其次是上海，达到了39公里。

而西安市的通勤空间半径是27公里。

也就是说，27公里是大部分西安人可以接受的通勤极限值。


需要注意的是，滴滴出行此前也发布过类似的出行半径排名，当时的数据显示，32公里是中国大城市普遍的极限半径。不过，该排名只计算了 汽车出行的半径，而住建部和百度地图的这个报告，综合计算了地铁、公交、私家车等多种出行方式，得出的极限半径是40公里。

更权威的还是发改委去年发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其对都市圈的定义是：

都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

按照发改委的定义，一小时通勤圈就是都市圈的极限半径。

如果按照半径距离的角度来看，西安高新区距离目前咸阳地产开发最火热的板块咸阳高新区直线距离大约25公里，属于西安人可以接受的通勤极限值范围之内的区域。

如果按照时间距离的角度来看，从西安高新区驾车走高速到咸阳高新区，只需要30多分钟，符合发改委一小时通勤圈极限半径范围之内。但是，如果乘坐公共交通的话，住在咸阳、工作在西安，时间距离肯定是突破了极限。

综上可以看出，如果是自驾车上下班的话，那么其实对于刚需、刚改置业者，将会有更大范围的选择性，咸阳对工作在高新、沣东的置业者还是有一定的吸引力的。但如果是乘坐公共交通，显然咸阳对高新、沣东刚需置业者的吸引力将会大大减弱，除非居住、工作都是在地铁1号线沿线。

城北首选泾阳县买房6千多

去高陵是大趋势

住那么远干嘛，天天走在路上的时候好漫长，赶上天气不好，更痛苦了，人生就短短几十年，生命比金钱可贵。

西部辉煌 发表于 2020-8-9 10:10
去高陵是大趋势

谁去烂怂高陵

西部辉煌 发表于 2020-8-9 10:10
去高陵是大趋势

高陵公交。。。

西部辉煌 发表于 2020-8-9 10:10
去高陵是大趋势

西安招商大部分在西部偏南，去高陵住是图路远么？

什么泾河新城，空港新城的就算了吧……

房价好高

品位与品质决定价值，韭菜楼与鸽子窝值吗，我不反对高价，但物有所值，现在很多高层确实没有平房住的舒服！

是大趋势啊

如果无法播放，请点击此处在新窗口打开

跑到这里来炒房价，楼主肯定急成怂了

肯定

{:mocs_28:}