地产圈流传一句话“购置住宅是小学生，投资商铺是大学生”为什么呢？

前不久，央行出了一份调研报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。从当前掌握的资料看，这是目前国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。
报告的有些结论与大众的普遍认知一致，比如我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；财富更多地集中在少数家庭，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。
有些结论则与一般的认知有出入。比如，车子的豪华与否，住房套数的多少，普遍被认为是拉开财富差距的重要因素。报告却显示，城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。商铺及厂房等经营性资产才是家庭资产差距大的重要原因！
有钱人为什么喜欢买商铺、厂房、写字楼等经营性资产？未来还能不能买？怎样的商铺、写字楼等受到他们的青睐？
限购等调控下，无法大量买住宅
根据央行的报告，在受调查家庭中，15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为257.5万元，占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。
家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。按家庭总资产排序，资产最高10%的家庭中，近半数的家庭拥有经营性资产，这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%；而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产。
为何富人喜欢买商铺等经营性资产？原因主要有以下几点：
一、限购限贷等调控下，无法大量购买住宅，只能投资商办
2011年，西南财经大学中国家庭金融调查 (CHFS)显示（口径与最近央行发布的调研报告一模一样）：
城市家庭平均资产为247.60万元
城市家庭资产的中值为40.5万元
中国家庭自有住房拥有率为89.68%
9年之后的2019年，数据如下：
城镇家庭平均资产317.9万元
城镇家庭资产的中值为141万元
中国家庭自有住房拥有率为96%
我们知道，平均数是很具有欺骗性的，2019年马云的财富是2750亿元（数据来自胡润百富榜），明源君的财富只有0.0X亿元， 两人的平均数是1375亿元，明源君妥妥的被平均了。
相比之下，中位数更能反映真实情况。9年间，城镇居民家庭平均资产只增长了28%，中位数却增长了248%！平均数从中位数的6倍多，缩小到了只有2倍多。
考虑到住房占了城镇居民资产的7成，而且，越是资产少的家庭，住房占其总资产的比例越大。我们不难得出这样的结论：城镇化和住房价格的上涨，推动了大多数城镇居民家庭资产的增长。
那为啥有钱人家庭资产的增速反而较慢呢？因为其不能无限加杠杆。
假设你2009年买入100万元的房子，首付3成，贷款70万元，房价按照每年增长30万元的速度逐年递增。最初几年，回报率非常高，可是随着时间延长，你的年复合收益就没有那么高了。为啥？因为，随着时间的推移，你的杠杆率越来越低——你的负债并不能跟你的财富同步增长，使得你的回报越来越慢。
只有让负债与财富的增幅保持一致，你才能享受到最大的财富增幅，但是即便你付得起首付还得起月供，也没办法那样做，因为调控——限购限贷等
来源：明源地产研究院
富人有钱可以买更多住宅，放更大杠杆，但是政策不允许。只能转而买商办，因为商办基本不限购。
二、商办能够提供稳定的现金流，且租金回报率远高于住宅
在很长一段时间里，商办，特别是商铺的收益率本身也不错。以至于一直有“一铺养三代”的说法。
选择商业与住宅的三个相同，四个不同。
1，同样地段为王道
2，交通便捷
3，周边配套规划
四个不同点：商铺
1，昭示性   
2，通达性
3，面宽度
4，发展潜力人流租金及售众群体。
住宅：
1，采光
2，通透
3，格局
4，舒适度。

推荐指数：
【大明宫院子】
项目优势：
1.地段价值：二环内主城之上，项目位于拾萃路与麟德路交汇处
2，大明宫遗址公园新修麟德门正对面，预计月底开门，吸纳旅游人群及周边三公里休闲人群，离龙首原地铁站680米。
产品价值：
1，小面积30—110平米，零公摊，赠送同等面积，买一层送一层，层高5.85米。
周边租金：现出租商铺为238每平米，龙首北路租金为260-350元。
2，金角位置正对公园大门，9米2超宽角铺门头。
3，商业配比优势明显9间商铺，6种业态消费均不重叠。
客流人群来源：
高端社区底商，今年月交付，8月份入住率达100%.                        
麟德门预计开门时间为5月底，吸纳周边方圆三公里。
交大二附院全科三甲，2200床位，固定医生700人。
拾翠路预计2020年年底修通贯穿火车站北广场，正在修建中后期成为双向六车道的城市主干道缓解未央路车行压力，链接西安市一环及二环。
建议业态：
紧邻医院：精品水果超市、赠送面积可做储物使用。
连锁药店：面积合适110.18，门头宽8.55米
公园业态：奶茶店、宠物医院、茶行、品牌理发店、鲜花礼品、蛋糕烘培、进口红酒、品牌干洗店、生鲜超市、咖啡店。

项目位于麟德路与拾翠路十字，西安交大二附院紧邻，二环内位置很好

说的太好了！购置房产是小学生，意思就是说买房子住宅的好像小学生，有人养，一直养到参加工作甚至结婚生子。说明住宅房子好比小学生，有升值空间，比较稳！而购置商铺是大学生，意思就是说，买了商铺，好比大学生毕业了，有可能找到工作有可能找不到工作，稳定性差。20200517原创

现在谁还买商铺？

都是韭菜

笑傲风尘 发表于 2020-5-18 11:27
现在谁还买商铺？

的确，把人当韭菜呢？

     商住交易税费，投资性价比一塌糊涂。。

西部辉煌 发表于 2020-5-17 19:01
说的太好了！购置房产是小学生，意思就是说买房子住宅的好像小学生，有人养，一直养到参加工作甚至结婚生子 ...

{:mocs_32:}购买住宅的首要需求是居住，这是刚需，其次才是抵制通货的投资心理。
国家的城市发展：1，人口数量、2，招商引资
3，城市化进程。4，商业占比。
在国家限购情况下，多次置业的可能性太底。
拉动内需的最好方式就是促进消费。
请关注一下阿里巴巴的战略布局，已从线上引流至线下盒马生鲜，有些区域覆盖不到，那么社区底商1公里内的消费成为下一个目标。内容涵盖（净菜、干洗、家政、快递、生鲜、电商仓库），{:mocs_30:}大佬的眼光都是根据大数据分析出来的，跟着走不会偏{:mocs_33:}

西部辉煌 发表于 2020-5-17 19:01
说的太好了！购置房产是小学生，意思就是说买房子住宅的好像小学生，有人养，一直养到参加工作甚至结婚生子 ...

哈哈哈，小学生总会长成大学生，您说的都会发生，那么就看这个大学生的底子如何决定了他的工作是否高薪

一铺毁三代

以前是人多，商业少，商铺也有限。。。现在是人没增加多少。。商铺增加了好几倍。。。啥都是多了就不值钱了。。。。一铺养三代是有条件的。

西咸百晓生 发表于 2020-5-22 00:52
住宅好比小学生，商铺好比大学生，那个稳定性好见任见智，一个老商业街拆毁容易建造难，现在的灞桥镇老商 ...

满满的回忆，西安这次绝对下势了，碑林区菊花园区域拆迁，复建碑林区博物馆，怀念鸭汤米线{:mocs_9:}，小雁塔也要兴建南北广场，城市发展就得大刀阔斧，二环内又是核心区域。
火车站是一个城市的窗口，北广场的新建关系着旅客抵达后对城市的第一印象。今后，“走出火车站，抬头大明宫”将成为西安市的真实写照。————西安欢迎您！！！
西安是旅游城市，就该有模有样