聊聊房价的极限

作者：王锐
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下面我们聊聊房价的极限。我们先假设一个概念—首付是父母帮你支付的，你暂时不用考虑30%的问题，因为这个社会的主流就是父母帮忙付首付。


我们再考虑另一个因素，即剩下的70%问题。因为我们聊的是房价极限，所以你不得不等额本息贷30年，因为贷的时间越长，你每个月需要还的钱就越少。


用支付宝房贷工具计算，发现若你是贷30年，等额本息，那么未来30年你就大概需要还70%*2的钱，就是说，你要在未来30年里大概要还1.4个房子（实际是1.3几，很接近1.4）。


于是我们可以得到一个普通城市房价极限公式：比如说一个城市的现在平均房价是m万，城市购房主力85后、90后中位数月收入是n万，市面上较主流的可供一家三口居住的房型是80平米（实际居住面积70平左右）。


1、未来30年总还款金额：m·80·1.4=112m万


2、112m万除以360月≈0.3m（月贷额）


而现在银行的贷款指标是，月贷款支出不能超过月收入的一半。有趣的是，大家可以看看自己身边还没买房的年轻人，看看他们月租房费用（加上水电网）是否是自己月收入的20%~30%，月生活费是否也是自己月收入的20%~30％。在这里，我们再假设一种情况，就是男方和女方收入和的二分之一是n。我之所以假设这种情况，也是尽量动态地结合当前的婚恋市场。就我所了解的情况时，男方月收入1.2万，不少会找个月收入七八千的为家庭分担些压力；当男方月收入2、3万时，相对来说底气就比较足，女方只要漂亮，哪怕没收入也无所谓，或者是就算女方收入较高，男方也不会让女方为家庭负担什么。所以，我们假设男方和女方收入和的二分之一是n，且用这个n来负担0.3m的月贷。


那么我最后计算得到的普通城市房价极限公式是：当0.3m＝n时，房价就到了极限；大约是，当m/n≥3.33时，房价就到了崩溃的地步（m是城市房价平均值，单位是万；n是城市购房主力85后、90后中位数月收入，单位也是万）。


好，我们先来看看武汉，就是我所在的城市。我所得到的资料估算出武汉85后90后的中位数月工资大概在0.7万左右，用0.7乘以3.33，约等于2.3。所以我认为，武汉的平均房价再怎么涨，也难以突破2.3万这个关口。大家也可以用我这个公式算算你们的城市。就是用你们城市85后90后的中位数收入乘以3.33，看看得到的数与你们当地平均房价相差多少。

根据我的亲身接触，不是敲键盘了解的哈，我认识的几个买了房子的年轻人，如果是单身的话，那么他每个月的收入只是略高于月房贷额，有一部分暂时被他家长还了。我问他们的感受是什么，他们说不敢谈恋爱。有几个结婚了的，他们的月房贷额只是略低于月家庭总收入½，但现在一心想着如何开源节流。那些有孩子了的，一半以上的夫妻会选择让自己的父母帮忙带孩子。


我的公式之所以有以上假设，是因为就像炒股一样，如今买房的主力，一是85后90后中收入够得上他们年龄段收入中位数的人；二是家庭能掏空六个钱包付那30%首付的；三是女方还能出些力的，因为男性压力确实很大，大到已经变成了理性结婚；四是那些虽不奢求大平层但觉得一家三口还是要住个实际面积有70平左右的人，不然苦了老婆孩子，加之市场上的主流户型也不是5、60平。小散、游资什么的，我就不计算入内了，因为主要矛盾的主要方面才决定事物的性质。对了，最后说一句，那就是我之所以说这个公式算的是房价极限公式，是因为我还假设了男方家庭在购房后还能出得起价格不菲的房屋装修费与彩礼钱。


最后再聊聊武汉，如今武汉政府不断放宽落户政策，现在的政策是，你只要是大专或大专以上的学历，就可以立马落户到武汉的任何一区，这和几年前的落户难形成了鲜明的对比。上个月我陪朋友去搞这个事情，发现这边政府的办事效率太高了，你只要带一张身份证，就可以把落户问题解决。武汉这边落户的条件之宽，落户柜台的办事效率之高，让我很惊讶。不过这事也反应出了另一个问题，那就是房子不好卖了，必须要拉进更多年轻人才行。而武汉二手房的卖房挂单也确实在与日俱增。


以前都说北上深房价太高武汉是价值洼地，可若连“价值洼地”都扛不住了，那么其他地方将会怎样？

30%70%都是一个问题，除非不是亲生的，不在一个锅里吃饭

收入低 房间高

楼主有心了，西安白领平均薪酬7543元，那么西安房价的极限是2.5万？

小熊猫秦子涵 发表于 2019-10-10 22:45
楼主有心了，西安白领平均薪酬7543元，那么西安房价的极限是2.5万？

西安除了白领，还有蓝领   黑领    甚至没领