8月15日，国家统计局公布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
7月是传统意义上的市场淡季，但是在今年各大城市GDP增速下降、中央屡次提及“房住不炒”及限购政策全面收紧的压力下，7月数据也被视为窥探下半年房价走向的一份参考。
西安房价会在未来发生什么变化，也可以从数据和近期动向中得到一些启示。
“房住不炒”定位始终不变
分析数据之前，需要强调一点，也就是今年中央对房价的态度。
今年以来，中央继续坚持住房居住属性，坚持稳地价、稳房价、稳预期的政策导向。
今年4月19日，中共中央政治局召开会议，指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
时隔三月，7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
虽然房地产是一个区域性市场，讲究“一城一策”，同样的房子在西安是一个价格，在北京又是一个价格。但是各地肯定会根据自己的实际情况作出调整，这种调整也不会脱离中央调控的主基调——“房住不炒”。
各地政府针对房价的调整有多大呢？
近期，海南、苏州、上海等地都发布了房地产调控相关措施，苏州更是因为房价疯狂上涨，连续被住建部约谈，在三个月里四次加码房地产调控。
数据显示， 7月单月全国房地产调控政策次数为56次。2019年1-7月，全国房地产调控政策达到307次。而今年上半年全国房地产调控政策就高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。
“房住不炒”，必须落实到位。
西安连续8个月领跑全国
谈完“房住不炒”，再回看数据，我们会发现在政策引导下各城市房价的种种变化。
数据显示了几个很有意思的点，反映出各城市对于房价涨跌的看法，当然西安的存在依旧引人注目。
1、当月70个大中城市中，有60城新建商品住宅价格环比上涨，相比6月的63城减少3个。
大中型城市房价涨幅都有所遏制，反而不限购的三四线城市环比涨幅惊人，如平顶山以1.6%的涨幅领跑全国。
2、20个城市二手房房价集体下降，其中就包括被称为全国楼市风向标的北京，而这是北京二手房自今年1月份以来再度出现下降局面。
3、虽然新房同比都在上涨，但涨幅并不算太大，绝大多数城市都是微微略涨，但是，西安、大理、呼和浩特、秦皇岛等四个城市同比涨幅超过20％，西安则以25.3%的涨幅，连续8个月领跑全国。
▲2019年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
▲2019年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数
掐住房价上涨的大动脉
如某地产大佬所言，房地产的本质属性就是金融，不管是炒什么，首先得有钱。
开发商买完地没钱盖房，去哪整钱啊？银行！
老百姓只够凑个首付钱，剩下咋办呢？银行！
炒房客本钱不够怎么炒房呢？买楼抵押给银行后再卖楼买楼，接下来继续找银行！
中农工交建等五大银行2018年年报数据显示，在个人贷款中，住房贷款是主力。2018年全年，五大行个人住房贷款占个人贷款的比例，最低的一家都超过了60%，最高的一家干脆越过80%。
《中国经济周刊》曾援引数据报道，2008—2018年，我国个人住房贷款余额从3万亿元增至25.8万亿元。
可以说，银行是向房地产市场输血的大动脉。
中央屡次强调“房住不炒”后，在调控房价上也拿出了手段，直接掐住了房地产市场的大动脉。
5月10日，银保监会发文，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，严禁通过房地产信托给开发商购买土地的前端融资加杠杆行为。
7月12日，国家发改委发文明确指出，房企发行外债只能用于借新还旧，且置换的境外债务只能是未来一年内到期的中长期债务。
在中央再次强调“房住不炒”的前一天，7月29日，央行在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上指出，房地产行业占用信贷资源依然较多，今后要合理控制房地产贷款投放；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
全面收紧贷款的调子已定，各地也不断将房贷利率上涨。
据媒体报道，西安已有部分银行上调了房贷利率，首套房贷利率从此前的上浮15%调至上浮20%，二套房利率上浮至25%，相比之前均提高了5个百分点。
房贷利率的上涨，提高了贷款买房的难度，购房者对于买房的意愿也会受到不少影响。有媒体甚至做出了开发商为了吸引购房者，将会降价抛售的预测。
在西安，虽然没看到降价销售的楼盘，但是从近期西安公示的新盘备案价来看，大多数楼盘0涨幅。
同时，开发商们想要从银行拿钱的想法也受到了限制。
而近日，银保监会办公厅下发了一则《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，要求重点检查包括西安在内的32个城市的银行在四大领域的房地产业务，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等。这一则《通知》，意味着个人、房企贷款、融资的压力都将加大。
“钱袋子”被锁住，接下来又是房企债务集中兑付期，房企销售面积已经持续下滑7个月了，开发商们的日子也将越来越不好过。
西安的房价该歇一歇了
西安上半年GDP增长是7.0%，比较中规中矩，经济下行压力始终存在。
房地产方面，房地产开发投资同比下降1.1%。商品房销售面积1154.34万平方米，下降7.9%，其中，住宅销售面积933.12万平方米，下降10.8%。
房价被称为拉动GDP增长的绝对支柱之一，西安GDP增速的下滑，也被大家认为受房地产因素颇多。
然而房地产开发投资意愿下降，房价却依然在涨，可见西安房地产市场剔出的只是实力不足的房企，大部分房企和购房者依旧看好西安。
但是，中央依旧明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时又收缩房地产的”钱袋子“，接下来房企想要拿地的压力也将随之变大，西安也不会铁着头硬要鼓励房企大手笔拿地，继续炒作”地王“。
目前西安已经采取了限购、限售、限价等一系列调控措施，并且加大了保障房的供应，现在又加上了限贷的手段，最大程度去控制炒房的存在。
虽然大家常常调侃”限购限购，越限越涨“，期望政府直接出手降低房价，甚至降到前几年的水平。
但是房地产市场背后，确实不可忽视地方政府对于房地产市场拉动经济的看重，但是西安的政策红利、地理位置等等因素，让市场始终对西安看好，已经不是政府单方面想拉高房价的因素。
根据近日西安市住建局公布的数据显示，算上农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的话，西安住宅房屋总量已超过500万套，媒体甚至算出来个”西安户均住房约两套“的结论。
可以说西安并不缺房，缺的是好房子。被视为房价基本盘的二手房价格，在西安始终不温不火，刺激西安房价最终还是新房价格。
在中央的基调下，西安大概率会在维持市场稳定的前提下，继续出台相关政策，控制购房者的热情和限制开发商的拿地和定价。
如果在即将到来的销售旺季，西安房价涨幅继续领跑，政府却没有大动作的话，也免不了约谈的结局。
今年下半年，涨，不可避免，但是西安房价也到了该歇一歇的时候了。
素材来源：华商网、侠客岛、新华社等
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