“旧改”即将来临，效果将堪比“棚改”？房价会继续上涨吗？

近日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。

毫无疑问，这是一项涉及上亿人的惠民工程。

但是此举着实让人看不懂，从去年底的楼市松绑，到现在的日趋收缩，如今又搞旧改，寓意几何？

解局君认为：旧改不是棚改，是因地制宜而不是楼市松绑，更不会导致房价走高。

当前经济形势并不好，上面的任务很艰巨，既要稳定经济、又要稳定楼市，但二者又存在一定矛盾，所以这个尺度很难把握。

其根本意图是让经济结构转型，按住楼市，基建过度，而旧改也是基建的范畴。

而且，今年以来，政府发行了很多地方债，地方债发行规模在今年6月份会再上6000亿，目的就是为了基建项目筹资。

旧改计划领导层充分吸取了当初棚改的教训。

众所周知，当初棚改采用审批制，地方政府为了政绩大批上报项目，黑心的开发商不断拆，而老百姓有了闲钱都拼命买房，反正最后都是中央财政买单。

如此以来，棚改确实改善民生了，但也推高了房价，透支了居民消费能力，造成了更严重的泡沫。

所以旧改直接采用了创新投融资机制。

鼓励金融机构和地方积极探索，运用市场化方式吸引社会力量参与。

说的通俗一点就是居民出一部分，财政补贴一部分，但整体的补贴比例有限；

但是社会资本一说解局君认为可以忽略，现在上面严控金融机构资金进入楼市。

上面文件的原则是，旧改主要是由开发商负责，政府不会过度去干预。

言外之意让开发商自己筹钱。

巧妇难为无米之炊，现在房企的融资环境这么差，自己都缺钱，哪有能力搞大拆大建？

而且旧改大部分来自在于居民和市场的内在需求，居民就是想大改，也没有多余的房子啊。

面对困境，房企们又会如何选择？

说实话，现在房企日子并不好过。

拿地市场。经历了3,4月的楼市小阳春，各个城市严控严控拿地，所以现在地王难以再现。

为了抢地，深业与万科、佳兆业与力高组成了联合体，合力竞拍，利益均沾。

房企融资方面。与往年有所不同，今年年报季刚过，泰禾、金科、新城控股、大悦城、阳光股份等多家房企就接连遭受深交所、上交所的“拷问”。

不仅对房企本身，就是给房企违规输血的金融机构也难逃罚单。

但根据住建部数据：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米；

保守估计，旧改投资总额可高达4万亿元，如果改造期为五年，每年新增投资8000亿元以上。

这是一项大工程，市场很诱人，开发商再缺钱也会挤破头颅、蜂拥而至。

这是和政府打交道，如果前期旧的项目改的好，那么将来就不愁有新的项目。

其次，房企还有自身的考虑，当前优质土地的获取比较困难，部分房企有通过做旧改来获取土地的考虑的。

如今，上面还有财政支持，何乐而不为？

房企说通了，接下里就是老百姓了。

解局君认为老百姓肯定是愿意的，因为谁不想花小钱办大事？

对于个人家庭，旧改可以提升房屋价值。

如果小区地理位置优越，旧改之后房价可能会大涨，之前已经有很多这样例子了。

但是拉升之后的房价不是炒出来的，而是实实在在的价格。

还有小区建了停车位，小区周边多几个便利店或者便民市场，小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯……

也能刺激居民平时多花钱改善生活，也给居民生活带来了实际便利。

最重要的是，旧改因为都是局部修改，这意味着很多项目可以在半年内就能完成，周期短，而且还能迅速转化成消费能力。

也就是说，短期内少投入，让老百姓的房子坐等升值，真可谓一举多得。

所以在上面下文之后，市场反馈非常踊跃。

一些省份第一时间公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。

对于旧改计划，解局君认为是上面精心安排的一盘大棋。

因为当初棚改的失败，所以从18年开始，政府逐步收缩棚改规模了，有很多三四线城市，原定的棚改计划甚至都已停止，而且在资金端以地方债取代PSL。

所以旧改绝对不可能是棚改2.0，否则岂不成了换汤不换药？

但中美贸易摩擦导致出口受阻，内需疲惫，需要消费刺激，所以上面提出旧改是恰到好处。

而老旧社区的改造，不仅能拉动上游：水泥、涂料、电梯、玻璃、瓷砖等等行业的发展，还能刺激下游：物业服务、保洁、医疗、托幼、养老等行业，还可以稳定就业。

解局君是这么理解的，这相当于以旧换新卖出其应有的价值，而不是棚改凑一时热度，炒概念，造成房子没有人居住的高空置率。

同时，旧改计划也没有特定一二三四线城市的区分，旧改是精准定位，哪里有需求就改哪里。

长远来看，上面开放中小城市落户、加快农村人口向城镇化转移、暂停棚改……

包括现在旧改计划，说明中国的房子已经很多了，中国楼市已经从增量时代进入了存量时代，所以旧改就是对存量房下手。

根据统计：中国现有房屋空置率高达20%，而随着人口老龄化加剧、以及新生儿的不断减少，空置率还会提高。

虽然中国的城镇化在加快，但现在空置房屋也足可覆盖全中国人口了。

此前市场传闻，上面要进行人口普查，同时普查住房状况，所以解局君认为：不久的将来，房产税也快落地了。

试想，如果一味的盖房，老百姓拼命买房，房屋产权责任不清晰，怎么征税？谁有时间管老旧破小区？

所以从这点来看，未来的楼市监管政策肯定会越来越严格。

其次，现在中国楼市分化行情严重，上面开放户籍就是为了整合资源，让人口向一二线城市转移，但是为了不让楼市出现系统性风险，又不能让三四线楼市房价短时间内暴跌。

所以现在三四线楼市房价必须稳，因为三四线楼市没有产业支撑，难以掀起大风浪，而旧改就是这个目的。

最后，人都涌入了一二线城市，那么就会形成城市群。

城市群解局君通俗的理解，就像是一个城市，而老破旧小区就像是城中村、或者城边村，这样的状况就是开放户籍了，将来恐也难有人落户。

所以要解决好落户问题，需要大中小城市和小城镇联动，所以旧改计划势在必行。

只有城市变好了，人们才会涌入，加剧城市群效应。

所以，作为一个老百姓而言，一定要抓住这波千载难逢的政策红利！

房产兴邦

改造≠拆迁

旧改和棚改一字差概念得先要大宣传，靠拆村发大财路是不通了。旧改很有可能保护部分地域地标特色，就看建筑史专家和政府负责长官如何发挥能力！

旧改必然，古城墙内老破小机会悄悄来临

旧改不是拆掉就房子建新房。房子数量不会增加，改造户手里也不会得到钱。

旧改估计是更换水电气管线，加装电梯，外立面统一样式，小区道路，绿化整治修补，修复屋顶，拆除小柴房。

棚改，政府从中赚钱。旧改，政府还得贴钱。不搞大拆大建了，节能减排。毕竟，建筑垃圾都没地方消化了，中国城市不能被垃圾掩埋了吧。旧改是好事，利国利民，高质量发展。