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昨天上午，是恒大文旅城开盘的日子。 一大早，我的朋友圈就被同行刷屏，刷屏的内容并不是帮恒大宣传，而是刺激客户的软文，大致内容是：“谁说市场凉了？主城区30公里开外的泾阳某项目上演万人抢房大战，你还在等房价降吗？”
恒大的开盘盛况，无疑给西安市场注入了一针鸡血，让很多正在观望的人，变得焦虑不安。 我到达开盘现场时，已是下午三点，选房活动尚未结束。 现场停放的几十辆大巴、数量警车、救护车，以及上百名严阵以待的保安，让我意识到，恒大没有吹牛，发软文的同行没有吹牛，这里的的确确在上演一场抢房盛宴。 当天37度的高温，郁热的空气夹杂着人群高涨的热情，化作一股股热浪，时时扑面而来。 而我的脊背却阵阵发凉。 因为我仿佛看到了这样一副画面：嗜血的资本在不停的挥舞着锋利的镰刀，割下一茬又一茬的韭菜。没有被割的韭菜在沮丧，已经被割的韭菜在狂欢。
下午5点，开盘选房活动结束，3900多套房源被销售一空。
一、 关于文旅地产
文旅地产，顾名思义，就是文化＋旅游＋地产。 文旅地产通常有四大模式：主题游乐型、景区依托型、度假酒店型、以及文旅小镇型。
恒大文旅城，就是典型的主题游乐型，以主题公园带动商业配套和住宅项目。
对于开发商来说，文旅＋地产的打法，是在经济周期中运用对冲关系构建的一个风险相对较小的业务结构：通过销售住宅及商业，短期内获得巨额现金流。然后把现金投入到文娱项目的建设上，通过对文娱项目的运营，获得长期稳定的回报，从而实现资金在久期上的转换。
说白了就是：用你买房的钱，建游乐园，然后通过游乐园的运营搞活人气，收门票、激活周边商业，从而获得稳定的回报。
这下你可能明白了，开发商打的概念是，用游乐园的人气带动住宅的升值。 而事实上，住宅只是回笼资金的手段，游乐园是用你的钱建起来的。 是住宅反哺游乐园，而不是游乐园反哺住宅。 那么请问，世界上哪个楼盘的价值，是靠过山车和海盗船带动起来的？ 游乐场就是再火，人气再旺，最多带动周边的商业，和住宅有半毛钱关系吗？游客会去你家吃饭吗？ 有人可能会说，游客会去我家住宿，人家恒大童世界号称3天3夜玩不完。 拜托算一下住宅的租售比有多低。住宅的租金，只能用来对冲物业费和房贷利息。
如果买住宅是为了租金收益，那就大错特错了，如果你不考虑升值，你还不如在市中心买套公寓，至少能给你带来持续稳定的现金流。
不要提上海的迪士尼，人家靠的是地段，以及全国乃至世界的游客量。
住宅的升值，靠的是学校、是医院、是商场、是交通......是一切一切的市政配套。 而不是旋转木马。
二、关于万达文旅
说起文旅地产，不得不说一说万达。 早在2016年，王健林同学曾经在央视放话：有万达在，迪士尼20年内别想在中国盈利。 豪言壮语，让人热血沸腾。 然而话音未落，老王同学就把手中的13个文旅项目卖给了融创...... 更有趣的是，上海迪士尼开业仅11个月，就实现了收支平衡。 回到文旅地产的概念上，文化＋旅游＋地产，“文化”两个字圈起来，要考。 没有深入骨髓的文化，玩不转文旅地产。老王玩不转，许家印也不一定玩得转。 恒大文旅城的游乐场开业后，我一定会去玩，但我保证不会去第二次。 陕西4000万人口也一定会去玩，但一人去玩一次，也及不上迪士尼的零头。 外省的人不会来玩，至少河南人不会来，因为开封也有恒大文旅城。 按照恒大的收割速度，相信不久的将来，全国各地乃至驻马店，都会有恒大文旅城。
三、8公里外的乐华城
从恒大文旅城向东8公里，就是西安市的另一个文旅项目——乐华城。 乐华城早在2016年就开业运营，今年年底，乐华城会迎来它第一批业主，首期住宅——翠堤学府即将交房。 翠堤学府去年6月25日首开，均价9000左右。 一年后的今天，乐华城即将推出它的湖景高层，均价依然是9000。 要知道，国家统计局数据显示，2019年西安市房价同比去年涨幅是23.8％，乐华城显然是拖了后腿。 占地近6000亩的乐华城，推出的概念是游乐场＋建材城＋风情商业街＋幸福小镇＋黄冈学校＋住宅，然而没有市政配套的前提下，这一切都是浮云。 园区里唯一的一条已建成商业街，仅有两家开业运营，其他都是空着的状态。
我走进整个商业街位置最佳、最靠近游乐场的那一间铺子，这是一家咖啡店，店里空无一人。
鲜为人知的是，这条商业街对面的那一排围挡后面，是已经烂尾了四年的商铺。它的背后，是4000名水深火热的业主。
很显然，乐华城走的是一条跟传统文旅地产玩法相悖的路子。先把游乐场建成投入运营，再卖住宅、卖铺子。
这样的玩法，优点是住宅和商铺可以卖上好价钱，缺点是资金压力无疑是巨大的，烂尾的商铺已说明了一切。
四、城市发展的速度
如果说大多数城市的发展，是在高度和边界上的拓展，那么历经13个王朝建都的西安，则是在同一个空间之上，叠加出来的时间之城。 而近20年来，西安市区的边界不断向外扩张，可以说是日新月异。 而事实上，从北城墙到北客站，直线10公里的距离，西安用了30年的时间。 也就是说，西安城区每向外扩张1公里，大概需要3年的时间。 不要小看了方圆1公里的空间，它需要巨量的人口和建筑的填充。 按照这个速度，主城区20公里开外的恒大文旅城，如果有朝一日，它被列入西安的主城区，需要60年的时间。 当然，这个计算方法并不科学，但至少可以说明，恒大文旅城在很长一段时间内，会是一个荒郊野外的存在。 而这样的项目，开盘均价居然卖到了9500左右。 20年前，灞桥的西航花园，长安县的紫薇田园都市，打的也是文旅生态的概念。 20年过去了，只有紫薇田园都市凭借高新区的规划华丽转身，拥有了完整的市政配套。 而西航花园，已变得残破不堪，时至今日依然是舅舅不疼、姥姥不爱的远郊地产，只有当地的原住民们，依然痴恋着它被岁月追逐的容颜。 紫薇田园都市的神话，如非有朝一日西安荣升为共和国首都，恐再难复制了。
如果有人看了以上文字，仍然执迷于文旅概念，并乐意享受“3小时都市生活圈”，那么我就再提醒一个事：请自行百度检索“关键词＋垃圾焚烧厂”。 对了，还有起降咸阳国际机场，约2分钟一趟低空掠过项目上空的飞机。 “不怕，我们有内部填充惰性气体的双层中空隔音玻璃。”置业顾问满脸真诚地说。
文章转载：地产裂痕 | 
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