西安怪象：“刚需价”受冷流摇，高价盘频成爆款！

原创： 木娄君  观楼  今天


从5月1日至今，共有24盘，5678套房源进行意向登记，吸引近19575组家庭进行登记。（截止下午，新增4盘登记，分别为东方宸院、碧桂园·香湖湾、曲江风华、天地源·曲江香都项目。意向登记时间：2019-05-21 08:00至2019-05-23 18:00，有意向的购房者不妨可以提前关注。）仅从结果来看，市场处于供不应求阶段，需求持续增加之下，房源价格与千人摇楼盘数量双双上升。



但明显与以往意向登记房源普遍均价在10000-13000元/㎡左右不同的是，持续上线的更多的是高价房源。

从近期的意向登记结果来看，除恒大御龙湾、西安全运村、清凉山居、绿地国港城、西港碧水湾、西岸国际花园、当代·嘉宝公园悦MOMΛ、绿地新里城、蓝光公园华府外其余楼盘（15个）价格均在13000元/㎡以上，同时普遍的大户型也让总价再次被拉高。这一点，让正在算价格的木娄君心都漏跳了一拍。

而这样的“非常态”之下，扎堆放量的高价房源并没有降低市场需求反而频频造就千人摇楼盘出现。例如：华润悦府（20924.79元/㎡）、天地源·万熙天地（15496.61元/㎡）、万科澜岸（14087.44元/㎡）、金辉世界城（15259.28元/㎡）、金地曲江风华（14298.79元/㎡）均在意向登记时达到了意向登记人数爆表。

在13000元/㎡以下房源里，除西岸国际花园、清凉山居、绿地新里公馆外其余项目意向登记均表现平平。

让木娄君比较震惊的是西港碧水湾（均价9797元/㎡）、绿地璀璨天城（均价11964.72元/㎡）项目，作为楼市中近期少见刚需价格盘，却罕见得出现了登记人数不足房源总数最终进行线下平销。

无论是由于产品周边配套资源优势较少亦或是偏向于线下营销走快销道路，这两个刚需盘意外受冷与前面频频“千人摇”相对比之下，一个问题更值得我们所有购房者深思：为何购房者仍会宁愿放弃9字头房源而争抢13000元/㎡以上的高价房源呢？高价房源到底有什么好？



答案只有一个，那就是随着市场理性的回归，地段成熟、交通便利、配套完善（或已落地），已经（或短期内）形成成熟的生活住区终将会优先成为购房者的首选因素，价格往往只会成为一个制约因素。

而由于一时间贪于价格选择价格较低但周边配套、交通或者品质不足的楼盘，不仅未来自住会造成诸多不便之外，房子的增值能力也会大打折扣。也因此，相比于其他项目仍处于纸上“空谈阶段”的规划而言，实际落地的利好和成熟的区域规划让这些优质项目在意向登记中，脱颖而出成为爆款。


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而在如今房源价格公示明显放缓、房源供应明显不足的背景下，购房者应该如何正确选择楼盘？

木娄君认为，对于刚需的购房建议是楼盘优先满足三个条件：

丨第一，品牌房企可放心出手，这一点就基本不再赘述了。特别是本土房企中的：天地源、紫薇、高科，目前已经进驻西安的金辉、融创、金地、世贸、碧桂园、万科、大华、绿城、华润等品牌房企的刚需项目值得购房者关注。

丨第二，周边2-3KM有地铁，地铁对于交通的便捷性自然不用木娄君多说，而且地铁周边盘一般而言都比同品质楼盘要高500-1500元/㎡，同时保值性也很突出！

丨第三，项目价格处于市场水平中等区位，建议刚需不要太过于考虑价格低的楼盘，也不要考虑涨价太过猛的楼盘。原因有两个，一方面价格低的楼盘从目前看基本都在远郊地区，周边配套发展基本为零或者刚处于起步阶段，对于刚需来说，工作生活都不是非常便利且周边配套基本不满足日常生活。【当然，目前来看港务区板块（发展快）、航天板块（发展快）、西咸新区（沣东、沣西、秦汉、泾河、能源金贸区）都还是值得关注的。】另一方面，价格涨幅出现不正常规律的楼盘一般都是小房企品牌，属于捞一波红利就走的主，一般情况下楼盘品质、物业等等都不尽人意。（这些多发生在近远郊不限购区域，需要购房者在购房时多多关注）



而改善购房者除上述的条件适当升级外，还要有两点值得关注：

丨第一，项目周边具有唯一性或稀缺性。比如教育、绿化、商业、交通、未来规划发展等等，具有唯一性。换句话说，也就是增值点。

丨第二，区域成熟或未来绝对处于核心位置。例如曲江、高新、浐灞、沣东以及市府板块都是比较成熟或未来成熟的区域。而价格增长曲线你也可以从曲江、高新、浐灞以及沣东这几个区域中看出。

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