西安老街怎么改？以北京大栅栏改造为例

庞湃，荣耀西安网特约评论员，曾经的文青，善于寻找社会热点中的内在逻辑，把脉城市沉疴，曾多次与城市管理层切磋讨论。

五一期间，北京前同事丰哥和我微信聊天，我认识他的时候，他正好参与大栅栏老街改造，现在自己成立设计工作室，聊天那天正在日本考察。

跟他聊天自然避不开旧城翻新，老街改造这类话题。北京是古城，又是一线城市，我这个外行一直认为北京的老街改造工程相当“恢弘”，他笑着说：不恢弘，走的是人心。

这不禁让我想起同样是古城的西安。

有人说，近几年，伴随整个消费升级热潮，西安一批新品牌快速涌现，如SKP，大悦城等，依靠强势营销和资本推动，它们的挤占，势必吸干一些传统业态，更别提老街了。

没错，五味什字、安居巷、早慈巷这些西安老街，相较于如今大放光芒的大唐不夜城，看起来似乎有些古朴地稍显“过时”。

但我想，无论消费怎么升级，“时间的见证者”的老街，在90后都开始怀旧的风气下，依然有着可观的富矿。

特别是移动互联网、支付等设施下沉，老街有了重新发掘的可能：只有让资本先有嗅觉，价值才能被称之为价值。

俨然，这是老街改造的良方，而照方抓药的医生，需要做出超乎寻常的改变，才让可能陷入颓势或者僵局的老街，实现二次生长。

值得我们思考的是，超乎寻常的付出与改变究竟是什么？

丰哥参与的北京大栅栏老街改造，或许可以帮助我们窥得一丝契机。

改头换面，50年后依旧繁华

提起北京的“大栅栏”，人们第一反应也许是前门外的那条店铺林立、宽阔整齐的商业步行街，早在50多年前，大栅栏就是京城最繁华的商业、文化和娱乐中心，“京师之精华尽在于此，热闹繁华，亦莫过于此”。

实际上，大栅栏差点没人去。

因为大栅栏地区胡同密布，道路狭窄，污水横流，很多建筑年久失修，公共设施极为缺乏，几乎没有绿化。当地居民说，这是北京市中心的“贫民区”。

2011年，大栅栏更新计划启动，当时定了一个红线：推倒重来、统一规划、拆古仿古，刚性的都不行，我们请了城市规划师、建筑师、艺术家、还有当地社区居民、商家等为我们出谋划策，最后觉得将这片街区建成新老居民、传统与新兴业态相互混合的景象是符合政府与大家预期的。

丰哥说，摒弃以往“单一主体实施全部区域改造”的“傻大笨粗”，就是为了让大栅栏就是大栅栏，而不是南锣鼓巷二世。

用软性托住文化，用生态重塑生态，老街的光彩重新被擦亮。

别看是老街，招商的门槛还不低：必须是高附加业态，并能够与原住民友好相处等。

在快钱和慢钱的选择中，大栅栏选择了以后，选择了长久。

在丰哥看来，能够有这样的底气来自于对基础设施建设精益求精的自信。

就拿停车来说，能够通过花坛折叠等技术，让老街停车容积率与新街持平。

▲改造后的大栅栏商业街

底子扎实，分考的高，好学校可不任你挑？

如今大栅栏已入驻了近二十种不同业态，聚集设计业态，并主办北京国际设计周，已成为北京设计高地。

我问丰哥，现在大栅栏是个什么样，丰哥笑着说，老样，新样，还有富贵样。

其实，西安对老街的改造不比北京晚。

2005年2月，彼时西安市人代会《政府工作报告》便已提到：”西安将启动‘皇城复兴计划’……这将是考验政府能力的系统工程。”

甚至，这还不是最早的。

98年北大街改造，01年西大街改造，08年东大街改造，这些街道自古以来就是商贾云集之地，比一般老街基础好。

但结果，大家都看到了，改造反倒成了从繁华到衰落的分水岭，大拆大建，政府把控，只关注硬件提升。

像西大街拆除督军老宅，设置政府机构割裂商业连贯，曾经的“西部第一金街”也随着西大街百盛的停业而不再辉煌；

东大街拆除记忆标识建筑；北大街设计风格与钟楼、北门不协调，如今仍存大量小门面杂货等致命问题却没有被重视。

三个老街，走了三种路，竟是一种结果，而成为这种结果的，又何止这三条老街。

或许是有了失败的教训，顺城巷的改造明显好很多。

顺城巷位于西安城墙之下，长度共计13.7公里。改造采用PPP模式，整体打包给中贸集团。

鉴于顺城巷较为狭窄，容积率低，于是，英国欧华尔顾问公司与西安建筑科技大学决定走两条路：产业和旅游，产业走“小而精”高端业态，旅游走湘子庙、卧龙寺等景点串联。两条路交叉横错，共荣共生，添稠顺城巷经济密度。

值得注意的是，顺城巷改造保留历史遗迹，在整个流程中，政府、资本、设计都处于自己最擅长的位序中，这样做出的决策，一般来说，友好度较高，政府的刚性与资本柔性兼顾。

西安老街该怎么改?

说到这，我和丰哥想到几条拙见。

1、

一定要多方参与决策

老街的价值在于老，想要原汁原味保留并成为优势，不是一家就能彻底搞掂，最好政府、老街居民、企业等多方站在自己擅长的角度去平衡这个事。

别一家排版，两头受累，搞得不接地气，也不走高端，风格模糊。

那么，就连吸引资本这第一步都会很难走。

2、

特色一定要凸显

说白了，就是体现老街的最核心属性。

比如饮食街就主抓美食，民国风情就主抓民国风，千万不要在老街改造中强加属性，什么都要想要，成了美食、旅游、文化、建筑、怀旧的乱锅炖，四不像就真把老街毁了。

关键在于招对商，丰哥说，凡是盲目招商照来的，东一榔头，西一棒槌，把老街改造弄得跟菜市场改造似的。

如果老街特色不突出，也可以改造转型，老街容积率低，太“大”的事没地方，小而精正合适。比如建设七星级的庭院式酒店，既可以保证老街风貌，单位面积回报率又相当可观。

3、

用强迫症完善基础设施建设

换句话说，要把人伺候好，伺候舒坦。

当今，如果还觉得这句话刺耳的话，证明这个人，这个城市还很原始。

要达到这个目标，特别是老街，市政部门往往会有“有就不错了”等惰性思维，缺少“再上一层”“要做就做最优”等信念。

这一点，不论是老街改造，还是其他，西安都必须要提升政府部门攻坚克难的毅力，如果没有，那倒还不如不做。

2019年，西安开展重大基础设施建设项目107个，摊子大，种类多，主要是刚性。而高端业态肯定会对老街的基础设施比较挑剔，那揣摩商业心理，领会商业意图方面的细活，“五大三粗”的政府应该让位与深谙其道的社会资本。

无论是BOT，还是PPP，方式不是很重要，政府只管大方向，把之后的流程彻底松绑，只要能够提供设计人性，设施完备，理念新颖的公共服务，政府都可以依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付对价。

你发挥聪明才智，我提供政策支持，大家利益共享、风险共担。

当然，这并不是一个老街改造的全部，还有投资后的修正过程，要做大量的创新储备，以及用品牌的方式去开拓品类等等环节。

丰哥说，老街历经数十载甚至百载，身子骨脆，错不起，所以改造的每个环节都不能少，决策者不能怕麻烦，否则后果就不仅仅是麻烦了。

贪多嚼不烂

以往，西安的文化旅游一直差强人意，给人一种“东西好不会卖”的印象，老街亦是如此，历史有，文化有，却看不出来。

▲老西安城 俯瞰

长安一片月，万户捣衣声，仅仅在城墙范围内，西安老街的数量就不胜枚举：曾经是西安市人民政府的南北院门，文物圣地书院门，古代大学三学街，老富人区夏家什字，玄而又玄玄风桥，唐朝养马饮马池，民国风情金家巷等，单单听名字，就充满着可观的价值。

或许，在如今急功近利的视野看来

▲金家巷里的 张学良公馆

如今，西安的文旅产业愈战愈勇，大雁塔、钟楼等历史古迹关注度持续走高，城外也有多项大型文旅项目动工，在大西安致力打造万亿级文化旅游产业时，西安的老街改造应是最好时机。

眼下，西安许多老街的将迎来机会：几乎都有原住民居住，老街的基本架构仍然停留原始；注入与“皇城”相适应的产业，又会迎合了政府对该区域投资开发的期望，这对于资本来说，从白纸上画画还是要比补救半截子画来的要容易些。

最后，丰哥说：

“可以先拿一两个老街做试点，切勿十条街同时开工这种，老街改造不是修韭菜楼，贪多嚼不烂。还有做试点就要做纵深，不能只顾街面一层皮，不要做假古董。”

如今，大西安正在吸引全球注视。

老街，同样渴望世界的聚光。

树绿花红 生意盎然！才是终极目标。 千万不要搞一堆堆破破烂烂的不伦不类的所谓的仿古！可以洋中有古，各自秀各自的！！重点在城墙以内，，成都春熙路挺好的   ，还有，类似西安地区   一定要重视园林绿化小广场作用，既舒适又养眼  还能起到调节交通拥堵人口过度密集改善空气以及空间效果的作用！！城墙内改造一次不容易！百年大计！

重点在城墙以内。重点在城墙以内。重点在城墙以内。

城墙内改造百年大计！

城墙周边的老街真的不错，应该重视保护开发。

老街区改造还是应该和杭州学一学，改的非常的有品质。

{:mocs_48:}

老街区改造是个大工程，也是个势在必行的工程，可以试试，万众期待

前门大街(包括大栅栏)改造已经是公认的败笔了，
目前客流低到感人，
不明白西安为什么要学它。

Gordon_XA 发表于 2019-5-16 11:10
前门大街(包括大栅栏)改造已经是公认的败笔了，
目前客流低到感人，
不明白西安为什么要学它。

大拾烂，改造后环境确实还可以，改造还没结束，去年十一在那里住了几天，目测一半房子没招到商，我觉着是卡在高昂的租金上了，人气不冷不热，毕竟紧靠前门大街和天安门广场。

城墙内一律仿古啊

把城墙内社会职能部门全搬出去，再进行改造。

大栅栏除了外地旅游的。本地的表示已经根本不去了。

保护老宅，恢复格局，限高增绿，修旧如旧，把握好这几个原则，古街坊的开发保护便不是问题。