论区域“生命力” 西安陆家嘴价值几何？

原创： 木娄君  观楼  今天


5月10日下午，第四届丝绸之路国际博览会开幕之际，西咸新区在举办的投资环境推介暨重点项目签约会上，现场共集中签约项目38个，签约总额达749亿元。

细数大西安新区，论起新区利好支撑、发展速度、成绩表现，作为我国首个以创新城市发展方式为主的国家级新区--西咸新区当仁不让成为如今大西安发展的重要核心发展区域。随着区域的不断发展建设，成为众多购房者选择。

支撑购房者有信心投资区域未来的则是西咸新区不断涌入的资本、产业、人口。



再细化下来，除了许多购房者熟知的西咸新区五大新城（沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）近几年表现非凡之外。其实还有两大园区：西咸新区丝路经济能源金融贸易园区、西咸新区国际文化教育园区。但由于房企活动较少、区域处于埋头发展阶段，也因此市场对这两个园区的发展鲜有声音出现。

但就像2016年浐灞、2017年西咸、2018年港务区凭借政策扶持以及区域实力累积迸发而突然大火一样。随着近两年丝博会众多巨头投资签约以及自身基建不断完善，这个落位于大西安西轴线、沣渭三角洲，被众人寄予厚望“大西安陆家嘴”--“西咸新区丝路经济带能源金融贸易区”的身影逐渐开始出现在市场之中，几成2019年（甚至几年内）发展速度最快、购房者最值得关注的板块之一。



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为何能够如此肯定？

关注一个城市或区域发展，我们通常会从定位、人才流入、产业创新、企业入驻、宜居性、环境、基础设施、房地产市场这八点来综合分析。

前四项（定位、人才流入、产业创新、企业入驻）表明一个城市或区域的成长性；后四项（宜居性、环境、基础配套、房地产市场）则表明一个城市或区域的生命力。

丨先看区域“成长性”。

一般来讲，国际级中央商务区，都配置有国际级的高端生活社区。丝路能源金贸区便是如此。

丝路能源金贸区总规划面积41平方公里，包含两大片区：能源金贸区、国际文教园。



能源金贸区的发展定位是打造大西安CBD中心，总部级企业集聚；
国际文教园的发展定位是打造大西安高端住区样板，引领国际生态、绿色、活力的生活方式。

从这两个园区的发展定位不难看出，大西安金融贸易发展、以及国家化商务、居住核心已然落地。在未来，西咸新区甚至是全省都将会倾注心血来助力区域发展。

再提个小插曲：可能很多人可能不知道，去年12月初，西咸新区举行过一场揭牌仪式，在整合原有能源金贸区、国际文教园的基础上，组建新的丝路经济带能源金融贸易区管理办公室，并交由西咸集团代管。实现两个园区的优势互补、资源共享、融合发展。

基于这一点来看，能源金贸区（打造CBD中心）+国际文教园（打造高端住区样板）这一组合方式已具有类似于上海浦东新区CBD、纽约曼哈顿CBD等国内外著名国际化大都市的城市功能（CBD+高端住区）！

还需注意的是，区别于其他城市CBD中心需要商务、住宅同时发展起步的缓慢发展、甚至土地互相制约对比，能源金贸区+国际文教园凭借着园区契合度，在合二为一后，由点成面。不仅仅只是发挥出1+1=2，甚至能够起到1+1＞2的作用，两大园区优势互补、资源共享、融合发展，成为西咸新区甚至整个大西安集产业、人居、生态为一体的核心发展区。


丨园区宣传视频

同时，区位的天然优势也让金贸区成为城市资源配置的主场。从区域来看，金贸区位于西安、咸阳两市之间，作为“西咸一体化”的关键点，双城融合之下，资本引入、政策扶持、企业入驻、人口流入都将会得到重点对待。而从城市群来看，推进“一带一路”倡议下，金贸区位于西咸新区核心位置，关中城市群发展的核心位置，在2018年11月，西咸新区能源金贸区与西安、成都、重庆三市的外商投资企业协会签署了支持大西安新中心中央商区建设四方合作协议，从合作协议中我们可以明显看到成都、重庆为主的成渝经济圈将会为金贸区提供产业引入、战略合作、平台整合等资源及技术支持。

也因此定位的高起点，让区域早期积累的发展基础优势也已逐渐体现，吸引越来越多企业和资本流入：


2018年丝博会上，金贸区共签约19个项目，涉及总部经济、能源金融、医疗卫生、酒店服务、创业创新等产业。在下半年，陕建集团第二总部、绿地丝路中心、中天集团西北总部、天众新材料总部、台湾基泰城市广场、鑫苑金边国际广场等总部经济项目和中国银行、农业银行、长安银行、华夏银行等知名金融机构，涵盖总部办公、金融商务、五星级酒店、高端住宅等多种业态，总投资达180亿。



而在前不久的5月10日上午，西咸新区能源金融贸易区举行CBD总部及重点项目开工，包含陕建集团第二总部，绿地丝路中心，沣东第七幼儿园、第七小学和第七中学，西安绕城高速西咸互通式立交，能源金贸区中央公园及地下空间综合开发工程，沣太安置小区等，包含总部经济、基础设施、社会配套、安置房建设等领域，总建筑面积140万平方米，总投资达112.5亿元。

可以预见大规模的资本涌入，城区的发展启动，从现在起，正式开始。

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丨再看区域“生命力”。

西咸能源金贸区的未来区域价值，不仅体现在核心产业发展，更在城市建设理念所引领的未来城市发展新方向。

片区高标准、高起点，是目前每一个新区成为众多购房者选择的核心因素。而为了更高标准打造，西咸新区委托国际著名设计单位美国SOM编制城市设计，同时特别邀请新加坡“规划之父”刘太格先生、中国工程院张锦秋院士、中国社科院原副院长李扬先生对城市进行问诊把脉，坚持以人为本，以“最生态的环境、最舒适的尺度、最完善的配套、最宜居的住所、最强的归属感”为建设标准，打造“山水田城”的现代、国际、时尚的国际都市。



能源金贸区：位于沣东新城内的核心位置——北临渭河、西傍沣河，东至太平河、南至科源东路，总体规划约27平方公里。片区距西安市区中心17公里，距西安咸阳国际机场 9公里；距西安北客站 13 公里。3条地铁线路穿过，11条高速环绕，多条交通干道联结主城区。同时，在商务商业方面，西咸自贸中心、商务中心、企业总部大厦、金融港、青创园等一期写字楼、商业、办公、酒店、公寓已封顶，二期生态商务区也在近日开工。


丨绿地丝路总部效果图

国际文教园：位于沣西新城腹地--东临沣河、南至科技六路、西至沣渭大道、北至西宝高速新线，总体规划约14平方公里。距西安市中心19公里，距咸阳市区8公里，距咸阳国际机场17公里。片区周边湿地、公园生态资源环绕，5条地铁线路联结。生态方面，同时文教园景观规划为“一公园、一廊道”，即沣河滨水生态公园、沙河生态廊道，加上紧邻沣西新城中央公园的近万亩公园绿化。教育方面，除已建成文教园第一中小学、文教园第二中小学、陕西西咸耀华国际教育学校未来文教园将规划8所高品质的中小学一站式教育资源。



从上面资源配置来看，尽管两园区联动发展，但就像主城区“高新+曲江”模式一般，区域基础配套资源并不是100%共享。也因此，在购房前，对于园区资源配置以及自身购房需求的匹配度就需要提前注意。能源金贸区商业资源、企业总部更加集中，片区住宅未来将主要以高层、大平层为主。文教园区生态、教育资源更加集中，片区住宅未来将主要以高层、小高层、洋房为主。

而从目前房企拿地来看，西咸新区如今成为房企拿地主要阵地，恒大、万科、华润、绿地、绿城、招商、保利、金辉、金地、中南、蓝光、华侨城、电建、中铁、东原、中梁、当代、科为、紫薇、陕建工等纷纷在区域内开疆拓土。而这场拍地热度，也会随着两园区的不断发展顺势蔓延以及升温。

而目前，两园区发展也同样被各大房企认可，地价直追主城区：

文教园：2018年，WL1-6-6宗地由重庆招商依云竞得，同时竞拍的还有万科、中海、金茂、正荣、保利、电建、沣东城建、西咸文旅实业、经开地产、沣西置业，最终土地价格折合915万元/亩，楼面地价6240元/㎡，溢价率：62%。

金贸区：2019年，XXFD-JM10-01-02宗地由西北绿城竞得，同时竞拍的还有中梁、中海、正荣、金地，最终土地价格折合981.25万/亩，楼面地价为5887元/㎡，溢价率为53.31%。【绿城城市品牌馆（绿城·留香园项目）今天正式开放，不限购的产品，想必会受到很多购房者的关注，有兴趣的朋友不放去看看。】

在产品、土地价格、成本的作用下，高逼格、高价格的高端改善产品会在金贸区集中亮相。但不得不承认的一点是，随着区域高标准规划，如今成为“拖后腿”的教育、交通、基础配套、环境随着发展逐渐完善后，如今的改善价格很有可能会成为未来的刚需价格。


丨能源金贸区核心区效果图

此时在回顾一番，一个依托于国家和省级政策优势、区位条件突出、交通条件便利、生态环境优越、多项政策叠加的“楼市白菜心”，逐渐绽放在大西安新中心，成为创新城市发展方式的示范区和引领区。

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最后说几句题外话，最近有朋友在后台咨询我们金贸区最近有很多新动作，能不能关注。

从未来的定位、规划还是目前发展态势来说，对于“等得起”的刚需、改善以及投资客来说，仍然属于西安市主城区外的最佳投选地。

但需要注意的是金贸区本身处于发展起步阶段，区域内配套目前正在补齐阶段，特别是文教园板块，受到区域先天地缘限制，据西安主城区较远的缘故，对于几年内极度依赖地铁、公交通勤的刚需来说，就显得比较尴尬。

也因此导致对于住房需求急迫的刚需购房者来说，投选建议并不高，如果受到地缘限制，不妨可以关注离主城区近的金贸区板块、三桥板块或世纪大道沿线。

而对于类似金贸区的板块，如沣西、秦汉、空港、泾河、临潼、泾渭、鄠邑等不限购新区置业的购房者来说，一定要做到既要看未来发展趋势，更要看现状条件，同时也要把握地段的规划内容及建设进度。规划内容再好，建设上不可能采用铺地毯式的齐头并进，有时序差异。同时建设力度大小不同，也将导致建设进度快慢不一。快慢不一，一方面会导致区域规划的改变；另一方面也会导致区域价值兑现的快慢。

所以优选先、慎选后，才是投资新区的最佳方式。