浐灞、港务区、沣东哪个最有前景？

沣东是西安的？

西安规划遍地开花，究竟哪里结果？



5月29日·房产公司总监 优质房产领域创作者  撰文=徐三刀
在西安买房一直有两个争论，究竟是“买眼前的繁华”，还是“买未来的繁华”，说白了，就是“中心理论”，还是“边缘理论”！
买眼前的繁华，追求“中心理论”，强调只有人口流动量大，接盘者众多，区域房价才能坚挺，否则一切都是无根之水。
买未来的繁华，追求“边缘理论”，强调规划条件优越，可以拿时间来换空间，抄底开发区才是王道，主城区已至天花板。
大家都知道，买房想要舒适度高，一方面要配套条件比较优越。距离学校近，有大型商业，还要有地铁，以及医疗机构，最好是三甲医院。否则通勤成本高昂，消费环境差，买菜不方便，导致生活艰难。
但现实情况是，这一类房源，或是房价突破2万/平，或是属于老旧社区，选择余地不大。反而是新开发区，配套规划虽然不足，但因为有地铁规划，在贯通之后可以低成本享受城区教育、消费、医疗资源，市中心资源被普遍分享，不再是稀缺品。
而且还有一点是，西安大型房企开发普遍在三环外，或者是绕城高速附近，想要买个品牌房，规划比较优质的项目，开发区要多于老城区。从投资价值来看，品牌新盘增幅也要比老破小强不少。
两种理论，看似都对，一个要炒高成熟区，因为配套好；一个要抄底开发区，因为价格低。但有一点被大家忽略了，并不是所有的新区，都会成为未来中心，即便是主城区1000万人，又能塑造多少个中心？
遍地开花的西安楼市，究竟哪个板块会结果？也说不准，
关于“城市中心”与“产业中心”，我们一定要有判断，因为在房地产营销之中，很多词汇包装，让原有的表达，丧失了指向性。
一个城市格局，很难变动，例如西安，城市中心就是钟楼，因为南北中轴线、东西中轴线都要贯穿钟楼，在城市扁平化发展之中，这一中心位置，不会动摇，即便是房价塌陷，也不会影响钟楼的绝对中心位置。
但如果不是地理中心，价值就有变动。例如上海陆家嘴、广州的天河、北京的国贸，这些都是顶级的开发区，景观资源一流，商业资源汇聚，人口资源稠密，看似价值永恒，都有一定的保质期。
为什么会出现这种情况，产业转移，人口流动，例如50-90年代西安的“产业中心”，就在电工城（仪器制造等）、纺织城（纺织印染等）、军工城（军用品加工等）；90年之后西安的“产业中心”，变成了高新（高科技）、曲江（文商旅）、经开（制造加工）。产业转移塑造“新中心”。随之，我们就看到了，现在房价最高的板块，就是这三个区域。
西安市是省会城市，产业中心的崛起，分流了城市人口和固定资产投资，导致“城市中心”关注度低。加上管理交叉，棚改拆迁难度高，交通条件差，商业产品老旧，造成了“内城塌陷”。
因此，我们看到了一个比较诡异的情况，就是“城市中心”地位仍然，城墙内却普遍萧条，因为产业分布，西安竟然出现了“多中心”，例如向北诞生了市政府商圈、向南诞生了小寨商圈（小寨十字）、曲江商圈（环绕大雁塔）、向西诞生了高新商圈（高新路十字）。
但现在西安四面出击，规划大西安三大轴线，遍地都在叫“新中心”？
做规划和搞落实根本不是一回事。广州珠江新城规划四年耗资不到一百万，但想要建起来累积4000亿都挡不住，城市开发每一寸都是人民币。
一般财力充足的城市喜欢“摊大饼”，四面出击，遍地新区，到处都是“价格洼地”，敢出手的基本都赚了。财力不足的城市，也喜欢四面出击，遍地新区，统统放权，先搞土地经济，再搞楼宇经济，容易砸在手里。
有人要问，为什么官方不去拆迁老城区，优化老城区，反而去开发新区一片空地上搞建设，难道拆迁安置不计成本吗？
其实，老城区拆迁比新城区开发难度更高，成本更大。典型如莱安百花村摘地，一亩地两千万，一半成本都用来安置和解决遗留问题。但如果在新开发区，例如在沣西新城，一亩地就是六百万，还不用考虑拆迁难度。
在西安搞拆迁就是“猫鼠游戏”，不少村民半夜起来盖楼、把持挖土方、包揽工程、抗拒拆迁、撕毁协议、集体反水等等，只要你能想到，都有案例可循。拆迁难度太大，例如佳诚长安集、金地格林、西江月、保利天悦、丹轩坊就是这种情况，好一点的拼命死扛，差一点的就地破产。
最为关键的一点是，土地出让金可以用来搞配套建设，又能刺激土地升值，即便是拿土地换产业，还有操作空间。可以说，源源不断的土地出让金，让可望不可及的地铁、医院、学校、公园全部落实。
西安是“开发区造城”，其中，很大一方面原因就是拆迁难度太高，举一个例子，至今市政府旁边还有村子没有拆掉，与熙地港一路之隔，竟然还没有被推平，可见难度之大。

因此，无论是西安，还是合肥，搞开发一定是瞄准新开发区，老城区即便是“城市中心”，房价也只会不断下跌，不会刹车
随着“产业中心”的形成，房价也会呈现梯度效应，越是产业区中心地带房价越高，越是边缘地带越低，与之相对的是，城市中心地带变成了房价沼泽地，连中介门店都没有，最终变成一地烂泥。

说到底，买房要么有产业，要么一定要有概念，如果二者皆无，彻底放弃。所以，大家买房一定要以发展的眼光看问题，尽量去寻找“产业中心”。

那产业中心，究竟在哪里？这一点需要重点看每年的政府年报，都写得清清楚楚，还有就是多看土地拍卖情况，高价地和商用、科研、公建较多的区域，一定是未来中心地带！

当然，即便是以发展的眼光看问题，我们也比较反对制造泡沫，如果是一个毫无希望的新区，即便是抄底，也毫无价值。

最近，官方提出了一个关键词汇，叫做“收缩型城市”，这个词对于城镇化发展首次提出了反例，有些城市不仅会缩小，而且还会消失。如果房价走极端，未来就只有两种情况，一种房价像香港，一种房价像鹤岗。

过去，我们一直将“人多”视为癌症，人均占有率偏低，也不相信人口属于一种资源。结果长期以来，很多城市明明是收缩

前一段，陕南某个小城市都提出了100亿投资打造滨河新区，想要炒概念摊大饼。概念不错，讨论挺好，可惜人口不够，这种规划就是泡沫，浪费资源。
人口大量流出的城市，就不具备建造新区的可能性，这会直接造成原有的新开发区无力继续，新开发区悬在空中，想要继续规划受到约束，城市减员缩编。

这种例子不少，陕西范围之内，榆林、咸阳等地都有，就不举例说明了，这种举例属于招黑，没有价值。如果想要知道陕西城市人口流出量，可以检索一部分券商资料，写得很清楚。

西安原本城市发展骨架很小，如今“跨三奔四”搞开发，大部分新开发区都十分荒芜，究竟如何判断，还是要从区域整体规划、产业实际落位、土地出让情况详细分析，再做判断。

复兴长安 发表于 2019-5-12 23:03
当然是沣西新城最好，因为不是以房地产业为主的新城最有前途，比如高新

沣西是产城一体化3.0发展方式来规划的 跟上面这些不一样。

只看好沣西潜力大

沣东

q289151292 发表于 2019-5-12 17:53
果然沣东的人多

我感觉这个还真不是哪里人多哪里的投票就多。三个选项中只有沣东不处在城市边缘

废都酒徒 发表于 2019-8-15 00:28
沣东是西安的？

沣东就是西安的

鱼化工业园

现在交通方便，离城区远近不是问题，关键看产业，因为产业带动就业，港务区产业多，浐灞无产业，沣东不清楚

如果说西安的东北方向（港务、浐灞），西北方向（西咸）都是西安的“一路向北”发展战略的话，那么相对于西安的南边，未来几年西安的发展，还是要看北面的发展，向北看齐，亮点都在东北、西北方向！

香樟梧桐 发表于 2019-5-29 12:20
东郊地铁那么多，环境那么好，还靠近三环，然并卵房价1万出头，大多数人投沣东。为啥？西安的未来在西边

南边表示 西边永远是垃圾

沣东有西咸新区和高新区两大助推器加持，更看好。

必然是浐灞

沣东5年后cbd就成型了

浐灞、港务区合并了最好了