神话3月楼市？不要被幻想缠住了……

行业有个说法：3月看全年。

放西安市场来说，不觉得特别正确。


   
2018年的春节，西安多数楼盘休了一个难得的长假，原因是房源供应紧缺，好多盘无房可卖。1月，据克而瑞数据显示，西安商品住宅成交均价仅为11641元/㎡（含精装房），同比上涨47.45%。

尽管如此，春节前后西安楼市量价齐涨，到了2月末，库存量同比下滑9.46%，1276.01万㎡，去化周期仅剩9.7个月。

3月，楼市整体开启高烧模式，销售端开盘即清盘，买方市场全民都在凭“运气”。

到了年中，西安商品住宅销售面积1046.43万㎡，6月末库存降至297.42万㎡，6个月有4.51万人在西安买房，较2017年同期增加了0.87万人。

以8月为转折点！供应量和成交量双双下滑，市场开始由年初的整体火热，走向冷热分化，8月底，近50%项目未能开盘即请，西安楼市从疯狂无序开始回归理性。

年末，供应房源出现结构性变化，中高端产品大量面市，不摇号楼盘占比走高，“抢客”及“折扣”动作再现。横盘期明显，整体价格涨幅有所收缓，量增价稳。

简单来看全年，3月几乎就是抛物线的制高点。

从春节前后的“房荒”

3月抢房楼市高烧

年末的趋稳回归主城

从计划上市22.5万套

实际上市量仅50%

从上半年涨幅增速大

下半年被压制涨幅放缓

“金三”看全年有参考意义么？或许是有的。

但并不影响我们客观的再看看当下。



   
到了2019年。1月2月，西安商品住宅市场供求量环比腰斩。

在意向登记方面反衬更为明显。比如1月1日至2月26日所有意向登记的37盘，其中现场核验人数少于房源数的楼盘共计25个，平均意向登记比为1:1.3，部分楼盘如大华翰林华府、高科麓湾、德杰状元府邸由于其本身地段、性价比等因素登记火爆。特别明显的是，主城刚需产品去化快，基本上市即售罄。

从结果来看，1-2月作为年末置业和年初返乡置业的链接节点，住宅市场由于受到政策持续加压作用、投资客撤场、房企销售节点、上市计划以及购房者观望情绪等作用的影响下，依旧保持“供需双冷”的尴尬局面。

然后，土地市场供应爆发了，据克而瑞数据统计，今年前两个月供地合计 76 宗，为近一年来最大值，但成交12 宗，成交量环比有所减少。

二手房市场成交量同样有所减少，均价保持稳定。政策方面，2月13日发布落户新政，放开全国各地高校在校生源在西安落户，但你会发现，短期内对西安房地产市场没太大刺激作用。

但相较于过去两年来看，市场总算进入一个大热过后相对稳定的冷静横滞阶段。不过依旧在涨，2月份国家统计局发布的数据，西安房价环比涨幅为1.4%，领先全国70个大中城市。


   
但从3月开始，西安楼市的态势明显不一样了。

比如热盘更热，之前凉的项目也开始升温。房源批售逐渐增多，价格公示节奏加快、整体去化稳步上升、再现“千人摇”场面......

3月份入市的项目，成交均价在10000元/㎡左右的不少，主力价格在12000元/㎡左右，少数在14000元/㎡以内，且多在浐灞、曲江、航天、沣东等热点区域。

而从去年3月30日《关于进一步规范商品住房销售行为有关问题的通知》下发至今，西安市已发布销售公告334次，共计推出房源88967套。334次开盘销售中，无需摇号销售的约170次。

也就是说，从变化趋势看，无需摇号销售的楼盘占比从33.3%提升到53.3%，市场热度明显降低。

事实上，相对爆款盘和有多少盘能摇起来，购房者最关心的还是价格，再说白一点是“性价比特质”——

比如，大华公园世家、紫薇花园洲、康桥悦蓉园、万科公园华府、碧桂园锦唐这类高登记盘，从板块来看，大多是断供稀缺位置+配套相对成熟的区域，相对低的价格，然后再结合位置、配套、交通等优势的楼盘，才有此殊荣。

像万科悦湾、绿地新里公馆则与上述楼盘板块现状不同，但还能够有5：1的登记比，一方面在于推盘节点，核心还是他们属于价值高潜力板块的代表性楼盘。

而主城区内万元左右的刚需盘火起来并不意外，像高科麓湾、紫薇东进、瑞和大唐府邸等盘，万元上下但凡加大供应量，必屡开屡清，中签率普遍在2-30%。


   
再看最新一批价格公示情况。



从价格公示来看，本次价格公示7盘，总计2443套房源，均为高层产品。分别是华润置地·未来城市、汇悦城、雨润·星雨华府、保利·天悦、德杰·状元府邸、曲江风华、长安金茂府。

其中毛坯项目共3个，分别为华润置地·未来城市、汇悦城、雨润·星雨华府，共计1247套房源。精装项目共4个，分别为保利·天悦、德杰·状元府邸、曲江风华、长安金茂府，共计1196套房源。

本次公示楼盘高性价比盘主要集中在城北和城东，万元以下房源高达950套！

其中，以港务区核心区域华润置地·未来城市、汇悦城，城北草滩新秀雨润·星雨华府为主的毛坯楼盘，在如今价格成为购房选择核心衡量标准的时间点，8字头的高性价比楼盘也将会成为近期意向登记中购房者的焦点。

而类似于保利天悦、金茂府、曲江风华这类虽置于稀缺核心地段位置+配套相对成熟的区域，但受到目前市场微凉，价格为主导需求的楼市阶段而言，登记相对而言会继续延续以往登记情况。但部分楼盘随着所处板块以及周边配套的完善之下，项目登记预计会较往期登记情况而言稍有提升。


   
以上是客观现状，其中“火”的逻辑也很好理解。

而小阳春后能否持续高走？

不确定。

但加过杠杆买房的朋友们应该懂，即便不跌，不涨其实就是跌。不要因为报告里没提“房住不炒”，就抱过多幻想。大战略不时刻挂在嘴边才是最应该相信的。

关于市场，也不太可能再走向开盘全部即清状态。我们只关注了红火的“千人摇”或者遇冷的尴尬盘，有些楼盘哪怕没有平销，也是勉勉强强的游走在边缘，下次加推时，蓄客压力只会更大。

反而开发商的主流想法，依旧是趁着行情还可以，加速出货。本应不愁去化的项目，选择乘胜追击，一方面在于之后的行情无法预测，另一方面，你看，竞争压力也不小。

此外，3月也有一些新情况流出，西安某盘在周末雇人排队签到，给出的工资是20+5元路费……



这里就不展开评论了。市场好不好冷暖自知，能不能买到好房子不要光在朋友圈看“小阳春”，还要自己多看多跑。

对接下来的西安楼市，没有必要恐慌，焦虑之下反而更容易踩坑。毕竟，有朋友称，去年10月份自己入手的新盘，时隔小半年并未出现涨价，此刻供货量依旧很充足。

虽然此时的楼市参与方，不论是拿地还是买房，多少都出现了冲动行为。但大周期面前，真没有必要神话地价去预期未来。

3月也不是固定典型的参照物。作为刚需，存在迫切的住房需求，趁目前还有万元毛坯面市时，该出手还得尽快出手。现在的二手行情，仍处于调整阶段，也完全可以慢慢看。

分割线
-买房有问题？问观楼！-

别逗，中国央行在偷偷缩表。

奥园中签率不到10个点

蹦跶不了多久了

瓜瓜他爷 发表于 2019-3-28 07:38
奥园中签率不到10个点

是呀，太猛了，还是价格的原因

悟语 发表于 2019-3-28 07:50
蹦跶不了多久了

刚需还是不能等。投资就要小心入坑了

很有同感，给你点赞哦！

曹rui 发表于 2019-3-27 14:03
别逗，中国央行在偷偷缩表。

大家快来看，簿美人曹rui