西安二手房整体挂牌均价15864元/㎡ ！10大片区6涨4跌！

在上周，我们提到楼市“小阳春”现象时，曾提到过，目前“小阳春”极有可能只是一个过渡，原因是：、可以明显发现近期批售速度减缓，开发商推盘速度也随之放缓，楼市可选择房源缩减，摇号项目增加；、土拍市场火热，新拍土地价格出现高涨；、全装修政策实施，未来房价会出现上涨趋势；、购买力不足，恐跌情绪仍在持续；、落户政策不断放宽，新进市场的购房客户不断增加。再加上各种消息的噪声，市场难免会有所波动性调整。

新房市场出现“断供期”，购房者不断增加之下，楼市“小阳春”也同步影响到二手房市场，部分城市二手房出现成交上涨。从目前了解到的情况来看，西安二手房目前询问量增加，但成交并未出现明显上涨。

据诸葛找房数据研究中心监测，2019年第10周百城二手住宅挂牌均价14834元/平方米，环比上周上涨0.16%。这也是全国二手房市场挂牌价自检测百城数据以来首次出现上涨。


需要注意的是：尽管整体二手房市场首次出现上涨，但二手房上涨基础主要来源于三四线城市与目前调控政策较松的二线城市。根据数据监测来看，三四线城市环比上周上涨0.34%；二线城市小幅上涨0.19%，调控对于市场的影响逐渐见底；而一线城市环比上周下跌0.48%，调控不放松下跌幅扩大。

从具体数据来看，2019年第10周西安二手房所统计各区全市挂牌量64511套，挂牌均价15864元/㎡，与上周相比，价格出现微弱下降，但整体处于稳定。

城区内6个城区价格上涨，4个城区价格下降，但涨跌微弱。其中二手房均价最高的为曲江新区，挂牌均价为23624元/㎡；二手房均价最低的为新城区，挂牌均价为13298元/㎡。上涨幅度最大的城区为长安区，涨幅达0.82%，下跌幅度最大的城区为曲江新区，跌幅达0.61%。

从目前市场表现来看，我们可以发现：
、满二满三政策影响下大量二手房源入市、二手房成交量下跌，急于出手的中介和房东开始调整挂牌价，以求脱手；
、受到新房限价+中签几率变大，新房无论是价格还是产品都较二手房更优，购房者更愿意购买新房；
、但高价地块房源纷纷入市，催生部分二手房源房东坚持观望，不愿意低价出手；
、但随着落户政策持续放松以及三年清零行动，新进市场的购房客户不断增加，一部分购房客户也会流入二手房市场，稳定市场。
、楼市行情并非瞬息万变，即使二手房终会降价，但不少中介和房东还是想要坚持最后一波红利，趁机高位出售；

于是，市场走向的不明确，让二手房市场开始处于横亘期：成交量涨跌不定，但价格却仍然坚守，甚至很多二手房价仍然在犹豫中往上走。

也因此，如今二手房市场相比较去年而言更加玄幻：
多数买家买了怕跌，等了怕涨；
多数卖家卖了怕涨，等了怕跌。
但谁先低头谁吃亏，所以就杠在那了。



我们整理了近期西安市区热点板块的二手房价梯度表。

从图上可以看到：二手房价格在13000元/㎡以下的板块相较于新房板块来说更多且更位于市区核心地块。但大部分板块处于二环内，二手房房龄基本在2-15年间，周边配套发展完善；小部分板块处于城西、城北、城东，二手房为刚刚建成的小区，周边配套发展正在逐渐完善，处于补涨阶段，潜力较大。


丨需要说明的是，西安二手房板块阶梯，是观楼根据所在板块房屋的大致均价进行划分。但二手房市场是「个体化」的，大到小区的建成、学区、周边配套、品质、物业维护好坏，小到房屋的室内装修都会影响房屋价值。

这在如今这样一个土拍价格高企，新房价格稳中有涨的阶段，也给了我们一个新的置业方向，二手房。



那么二手房能够购买吗？

个人建议是：谨慎购买，优先选择新房，其次选择区域内配套齐全的次新二手房，最后选择区域内性价比突出的二手房源。

新房市场随着房源放量提速，逐渐充足。市场房源增多，市场会继续趋于理性，摇号意向登记家庭减少，中签率增高。其次由于受到限价政策的影响，价格相对比二手房价格来说较低。同时新房无论是从户型设计还是小区整体环境都有一定的升级，所以新房对于购房者来说更加合适。

而对于二手房来说，如今是一个不错的置业时机。原因则是：

、对于某些优质地段或是区域来说（比如学校、医院、工作地点或配套齐全的区域或地段等），新房房源并不多，对于急于购买该区域房源的购房者来说二手房更适合。

、很多二手房都是借这一次房价上涨的利好趁机涨价，但原本购买时房价并不高，也因此房价整体涨幅并不高，但对于仍处于价格洼地的二手房来说，买入就意味着可以再继续增值。

、新房市场在全装修政策下，势必会迎来价格浮动。急速削弱市场新房二手房价格倒挂现象（但还是会存在），二手房关注度会逐渐降低，房东和中介会选择稳定价格或降价以求脱手。

、满二满三政策下，今年至明年将会有大量二手房源入市。这其中大部分房源属于急于退场的投资房源，一方面价格相对会压得很低，另一方面房源充足，价格会持续下降。

、从目前我们了解到的市场情况来看：现在二手房的议价空间明显比去年大，许多房源都有急出意向，同时也有不少房源自降1-30万。而只要是买家诚心要，多数房东都愿意让价，让价空间约在5%-10%。与片区内新房房源价格拉近，对于想要即买即住的购房者来说，是一个不错的选择。



但在最后仍然想要提醒购房者的是：在购买二手房时一定要充分判断，毕竟如今仍然处于高位上的二手房，在市场下行的过程中能否依旧顺利出手或保持增值？未来能不能经受住考验，尚且不知。要知道，市场的洗礼只有区域够强、楼盘够好才经受得住。

失去房价优势，西安就没啥优势了