自贸区来了！西安房价面临N种变数

从8月16日陕西省政府办公会审批通过总体方案，到8月31日得到确定的消息，陕西自贸区获批仅半个月时间，速度之快、效率之高，令人惊叹！

尽管商务部部长高虎城说，商务部还需会同相关省市和部门，研究完善新设自贸试验区总体方案；陕西省政府截止目前也还没有公布自贸区具体的范围，但是，9月1日的陕西日报在刊发相关消息时，已经明确：
"陕西自贸试验区涵盖了西安国际港务区、西安高新区以及西咸新区空港新城等地。"
这与此前媒体报道的如出一辙。无论正式公布时，会否有细微调整，但上述三个区域基本不会有排除的可能。
同时，该报还说陕西自贸区将：
按照“围绕三大定位，主攻四大产业，突出五大功能，完成六大任务”的发展思路，力争经过3至5年的改革试验，建成具有国际水准、投资贸易便利、高端产业聚集、金融服务完善、文化交流深入、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区，打造陕西开放发展新引擎，探索内陆地区改革开放有效路径，更好地支撑“一带一路”战略深入推进。
从目前已知的范围开看，西安占了两大块，高新区和港务区。这对于西安来说，是极大的利好消息已毋庸置疑。
那么，空港新城呢？从西咸新区新一轮规划（2016-2030）来看，空港新城也与西安密切关联，因为新区规划提出要以建设大西安商务中心为定位之一，让西咸新区的发展要更切合实际。
什么叫“更切合实际”？楼市君理解，就是要在城市功能和产业功能上和西安无缝对接。目前从西安北客站正在建设轨道交通13号线，直达机场。意味着，空港新城将通过交通的连接和西安成为一体。

自贸区的房价一般都涨

根据媒体报道综合，在2015-2016年，上海、广东、天津等自贸区的房价都出现了上涨幅度较快的情况。上海自贸区刚成立"满月"周边房价便上涨三到五成。深圳2015年房价上涨过快，前海蛇口自贸区周围的房价幅度过大，引起大家高度关注，几个月的房价涨幅超过50%。2016年上半年，上海、深圳、广州房价的走势，已经非常令人吃惊。

这样的涨幅当然也与他们本身是一线城市或沿海城市，土地及房源紧张、人口基数大有关。但不可否认的是，自贸区的推动力也是巨大的。那么，对于西安的高新区、港务区来说，自贸区背景下，房价将会如何？

高新区本来已经是西安房价最高的区域之一。这与高新区的产业支撑、综合配套、城市环境等密切相关。自贸区概念的落实，对于产业主导的高新区来说，房价看涨只是又增加了一个因素。
而对于另一种物业——写字楼来说，恐怕是一个大利好。这一点在《陕西自贸区总体方案通过，这些区域的房价要大涨》一文中，楼市君已经有提到。目前高新区的写字楼总量接近500万方，超高层就有10几个，集中在唐延路、锦业路。楼市君有一个预感，随着自贸区的落地，唐延路-锦业路成为真正意义上的CBD可能性极大。
高新区的写字楼受制于总量饱和、需求不足的影响，总体上正在经历一个艰难的阶段。其成交量始终处于一个较低的水平，成交价格连续两年在11000元/㎡水平上徘徊。这一方面于房地产大势有关，也与写字楼同质化有关，也与写字楼始终处于硬件比拼阶段，而缺少主题服务有关。同时还与鼓励“双创”的政策因一定程度上减少了办公场地需求有关。
自贸区概念的落地，对于高新区的写字楼来说，犹如"在皴裂的土地上晒下了几滴甘露"。对于唐延路上的万达西安ONE、禾盛京广中心、泰华金茂国际、摩尔中心，以及睿中心、都市之窗；对锦业路上的中铁西安中心、永威时代、锦业时代及绿地的写字楼等现有项目，是个机会。但是，短期内也可能是"几家欢喜几家愁"，就看谁能抓住机遇主动求变而迎合未来自贸区下企业的需求。

港务区：短期内浐灞抢先
西安国际港务区的楼市发展，目前还处于一个较为低级的阶段。主要集中在灞河东岸、港务大道沿线。这与港务区的的城市功能划分和定位有关。最早的定位是，居住及生活服务只是区域产业功能的一个配套。加上港务区与浐灞生态区靠的太近，其生活氛围及区域环境还远不如浐灞，在某种程度上，浐灞可谓是港务区的"后花园"，居住在浐灞，工作在港务区，将是一种较为可行的选择。
当然，目前港务区楼盘，灞河边的陆港金海岸、高新地产的九溪，及位于灞耿路的绿地国港城等房价在5500-6500元/㎡，与浐灞世园板块，即灞河东岸楼盘的同类房源相比，价格相差无几，这可能吸引一部分在港务区工作的人士就近选择，也会导致一部分人士为追求好一点生活氛围而"舍近求远"到浐灞置业。
而对于中高端置业人士来说，距离港务区车程十分钟左右的浐灞生态区的浐河、灞河沿线的均价8000元/㎡花园洋房、主力价格在11000-16000元/㎡别墅产品等，是一个非常有诱惑的选择。对湾流、紫薇花园洲、振业泊岸、世园大公馆、中海悦墅、保利心语花园等项目来说，都可能是新的机会。
在未来几年，随着港务区的道路、学校、医疗等，配套不断完善，已经拿地的项目能快速推出，其楼市发展的格局将可能得到改变。
值得一提的是，地铁三号线的开通（东北终点在港务区），对港务区来说，有利于住在其他区域而在此上班的人群出行，但对于楼市的发展目前未必是好消息，因为在此上班的人，可在其他区域买房，而不必现在就住到这里却忍受配套不足之困。

空港新城：临近板块或更受益
空港新城的地产开发，目前依然处于"洪荒阶段"。值得关注的是空港·绿地新城，其均价5300元/㎡还是多少有点优势。其他楼盘基本是当地援助名消化。
受制于功能定位和航班航线的限制，空港新城目前还看不出未来能有多大作为。倒是对有朱宏路机场高速便利及北客站轨道交通13号线之利的西安经开区北客站板块、朱宏路板块，以及秦汉新城兰池大道板块的楼盘可能是个福音。

业界人士的各有看法
关于自贸区对西安楼市的影响，西安的部分业界人士也发表了自己的看法。我们来看看业界人士怎么说：
业界人士吴先生认为，相对于自贸区本身，（对楼市的作用）不太看好。作为内陆，经济开放程度明显弱于成都重庆，道路艰辛。至于房地产，愿者上钩。就和世园会一样炒了一波浐灞一样（世园会并没有给浐灞楼市带来想象的助推力度）。再大的利好，也脱不开西安房地产良莠不齐，依然供大于求的现状。什么时候西安二手房成交活跃，自贸区才是真格的利好。
业界人士牛先生则认为，对所在新区可形成有力支撑，但面对疲软大势，辐射力、支撑力都极为有限。吴先生也支持后半句的观点，认为找不到一个因为自贸区就放弃三环内大把成熟配套房子的理由。
业界人士蔚先生认为，西安楼市一直不温不火，影响不大。刚需更看重教育、综合配套；富人选择的点太多了，不好说（狡兔三窟、分散投资）。
而业界人士胡先生则认为，预计对高新楼市能有小推动，毕竟高新有客户基础及价格支撑，房源供给量相对较少，市场需求量较高。

综上所述，有几点建议供参考和探讨：
1房价总体上是看涨的。
"自贸区"的光环只是一个助推，更为主要的是区域本身的基础和未来几年的发展，这是关键。有基础、发展快、成熟度高的地段的项目可优先考虑，因为这样的地段对人群的吸附能力强。万一自贸区范畴的楼盘房价在一定时间内未达到自己预期，也不要后悔。是金子总会发光，好房子总会升值。急不得，等得来。
2选择品质和品牌楼盘。
凡事总有例外，即便是有自贸区的利好，但也不能排除楼盘及开发企业有突发情况发生，品牌企业的实力和能力，能保证不出现意外，即便出现，也不至于难以解决，可以省却不必要的担心和烦恼。要注意"大胆选择、小心求证"。
3选择有题材的楼盘。
因为任何楼盘注重还是人住，投资无论是出租还是将来等房价涨了后出售，都需要考虑楼盘周边的配套，比如是否有名校、是否靠近地铁站、购物是否方便。就近入学、出行便捷目前是选择楼盘的两大重点考量因素。这样的楼盘，价值往往大于价格。
4看产业集聚和就业吸附力。
说到底，楼市的繁荣与否，关键是人。而人口是否增加，则与产业发展和就业环境和政策有关。高新区、港务区、空港新城未来对新增就业人员的吸引能力，决定了区域的后续发展。投资"就业中心"及为就业中心提供生活配套服务的地段的楼盘更有价值。

"陕西自贸试验区涵盖了西安国际港务区、西安高新区以及西咸新区空港新城等地。"

批了自贸区，还会是慢牛而己

西安又多了个炒房价上涨的噱头

房价也就那样，不上不下。

房价高也是自贸区范围内的商品房价格高，毕竟这个才是刚开始。另外陕西毕竟不是北上广深，既不是出于长三角也不是出于珠三角。现在河北的房价上涨很快（靠近北京和天津的河北区域），听说都突破2万了，

房价再涨，有多少人能买起，以前靠陕北暴发户，现在陕北也没路了，省内还有多少高收入地区？省外自贸区也很多，人家谁跑这投资，不要太过乐观？