地产圈流传一句话“购置住宅是小学生，投资商铺是大学生”为什么呢？
前不久，央行出了一份调研报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。从当前掌握的资料看，这是目前国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。报告的有些结论与大众的普遍认知一致，比如我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；财富更多地集中在少数家庭，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。
有些结论则与一般的认知有出入。比如，车子的豪华与否，住房套数的多少，普遍被认为是拉开财富差距的重要因素。报告却显示，城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。商铺及厂房等经营性资产才是家庭资产差距大的重要原因！
有钱人为什么喜欢买商铺、厂房、写字楼等经营性资产？未来还能不能买？怎样的商铺、写字楼等受到他们的青睐？
限购等调控下，无法大量买住宅
根据央行的报告，在受调查家庭中，15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为257.5万元，占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。
家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。按家庭总资产排序，资产最高10%的家庭中，近半数的家庭拥有经营性资产，这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%；而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产。
为何富人喜欢买商铺等经营性资产？原因主要有以下几点：
一、限购限贷等调控下，无法大量购买住宅，只能投资商办
2011年，西南财经大学中国家庭金融调查 (CHFS)显示（口径与最近央行发布的调研报告一模一样）：
城市家庭平均资产为247.60万元
城市家庭资产的中值为40.5万元
中国家庭自有住房拥有率为89.68%
9年之后的2019年，数据如下：
城镇家庭平均资产317.9万元
城镇家庭资产的中值为141万元
中国家庭自有住房拥有率为96%
我们知道，平均数是很具有欺骗性的，2019年马云的财富是2750亿元（数据来自胡润百富榜），明源君的财富只有0.0X亿元， 两人的平均数是1375亿元，明源君妥妥的被平均了。
相比之下，中位数更能反映真实情况。9年间，城镇居民家庭平均资产只增长了28%，中位数却增长了248%！平均数从中位数的6倍多，缩小到了只有2倍多。
考虑到住房占了城镇居民资产的7成，而且，越是资产少的家庭，住房占其总资产的比例越大。我们不难得出这样的结论：城镇化和住房价格的上涨，推动了大多数城镇居民家庭资产的增长。
那为啥有钱人家庭资产的增速反而较慢呢？因为其不能无限加杠杆。
假设你2009年买入100万元的房子，首付3成，贷款70万元，房价按照每年增长30万元的速度逐年递增。最初几年，回报率非常高，可是随着时间延长，你的年复合收益就没有那么高了。为啥？因为，随着时间的推移，你的杠杆率越来越低——你的负债并不能跟你的财富同步增长，使得你的回报越来越慢。
只有让负债与财富的增幅保持一致，你才能享受到最大的财富增幅，但是即便你付得起首付还得起月供，也没办法那样做，因为调控——限购限贷等
来源：明源地产研究院
富人有钱可以买更多住宅，放更大杠杆，但是政策不允许。只能转而买商办，因为商办基本不限购。
二、商办能够提供稳定的现金流，且租金回报率远高于住宅
在很长一段时间里，商办，特别是商铺的收益率本身也不错。以至于一直有“一铺养三代”的说法。
选择商业与住宅的三个相同，四个不同。
1，同样地段为王道
2，交通便捷
3，周边配套规划
四个不同点：商铺
1，昭示性
2，通达性
3，面宽度
4，发展潜力人流租金及售众群体。
住宅：
1，采光
2，通透
3，格局
4，舒适度。
推荐指数：
【大明宫院子】
项目优势：
1.地段价值：二环内主城之上，项目位于拾萃路与麟德路交汇处
2，大明宫遗址公园新修麟德门正对面，预计月底开门，吸纳旅游人群及周边三公里休闲人群，离龙首原地铁站680米。
产品价值：
1，小面积30—110平米，零公摊，赠送同等面积，买一层送一层，层高5.85米。
周边租金：现出租商铺为238每平米，龙首北路租金为260-350元。
2，金角位置正对公园大门，9米2超宽角铺门头。
3，商业配比优势明显9间商铺，6种业态消费均不重叠。
客流人群来源：
高端社区底商，今年月交付，8月份入住率达100%.
麟德门预计开门时间为5月底，吸纳周边方圆三公里。
交大二附院全科三甲，2200床位，固定医生700人。
拾翠路预计2020年年底修通贯穿火车站北广场，正在修建中后期成为双向六车道的城市主干道缓解未央路车行压力，链接西安市一环及二环。
建议业态：
紧邻医院：精品水果超市、赠送面积可做储物使用。
连锁药店：面积合适110.18，门头宽8.55米
公园业态：奶茶店、宠物医院、茶行、品牌理发店、鲜花礼品、蛋糕烘培、进口红酒、品牌干洗店、生鲜超市、咖啡店。
https://pic.app.ixian.cn/20200517_624189_1589702412534.jpg
https://pic.app.ixian.cn/20200517_624189_1589702412619.jpg
项目位于麟德路与拾翠路十字，西安交大二附院紧邻，二环内位置很好
说的太好了！购置房产是小学生，意思就是说买房子住宅的好像小学生，有人养，一直养到参加工作甚至结婚生子。说明住宅房子好比小学生，有升值空间，比较稳！而购置商铺是大学生，意思就是说，买了商铺，好比大学生毕业了，有可能找到工作有可能找不到工作，稳定性差。20200517原创
现在谁还买商铺？
都是韭菜
笑傲风尘 发表于 2020-5-18 11:27
现在谁还买商铺？
的确，把人当韭菜呢？
商住交易税费，投资性价比一塌糊涂。。
商住属于长线投资，交易税费很高，但一般购置商业好地段的人一定不会再卖。除非地段价值不高商户换新率较高才会有人愿意卖。
在这手里有商业的人一般用钱的话会做抵押贷款，因此租金会成为贷款月供，为业主减轻利息。
欢迎有异议的来项目进行探讨，我来帮你解决{:mocs_32:}
笑傲风尘 发表于 2020-5-18 11:27
现在谁还买商铺？
连支付宝收益率都下降了1.8左右还在降{:mocs_30:}，有眼光的人只是把理财的资产换了一种投资方式，回报更加问题。毕竟当今社会能投资的产品太少，不动产至少是抵制通货膨胀最有效的方式。
城墙外不是西安 发表于 2020-5-18 12:37
都是韭菜
韭菜一般币圈喜欢这么叫，那是说无人接手，那么请问从租客来讲为什么很多人前期先租后期当二房东还能收转让费。这就说明经营思路在转变，无论经营什么业态，思路不改变，经营不好只能说是自己的问题，同样业态总有经营盆满钵满的。{:mocs_32:}
西部辉煌 发表于 2020-5-17 19:01
说的太好了！购置房产是小学生，意思就是说买房子住宅的好像小学生，有人养，一直养到参加工作甚至结婚生子 ...
{:mocs_32:}购买住宅的首要需求是居住，这是刚需，其次才是抵制通货的投资心理。
国家的城市发展：1，人口数量、2，招商引资
3，城市化进程。4，商业占比。
在国家限购情况下，多次置业的可能性太底。
拉动内需的最好方式就是促进消费。
请关注一下阿里巴巴的战略布局，已从线上引流至线下盒马生鲜，有些区域覆盖不到，那么社区底商1公里内的消费成为下一个目标。内容涵盖（净菜、干洗、家政、快递、生鲜、电商仓库），{:mocs_30:}大佬的眼光都是根据大数据分析出来的，跟着走不会偏{:mocs_33:}
西部辉煌 发表于 2020-5-17 19:01
说的太好了！购置房产是小学生，意思就是说买房子住宅的好像小学生，有人养，一直养到参加工作甚至结婚生子 ...
哈哈哈，小学生总会长成大学生，您说的都会发生，那么就看这个大学生的底子如何决定了他的工作是否高薪
一铺毁三代
以前是人多，商业少，商铺也有限。。。现在是人没增加多少。。商铺增加了好几倍。。。啥都是多了就不值钱了。。。。一铺养三代是有条件的。 西咸百晓生 发表于 2020-5-22 00:52
住宅好比小学生，商铺好比大学生，那个稳定性好见任见智，一个老商业街拆毁容易建造难，现在的灞桥镇老商 ...
满满的回忆，西安这次绝对下势了，碑林区菊花园区域拆迁，复建碑林区博物馆，怀念鸭汤米线{:mocs_9:}，小雁塔也要兴建南北广场，城市发展就得大刀阔斧，二环内又是核心区域。
火车站是一个城市的窗口，北广场的新建关系着旅客抵达后对城市的第一印象。今后，“走出火车站，抬头大明宫”将成为西安市的真实写照。————西安欢迎您！！！
西安是旅游城市，就该有模有样
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