分析2019年买房还是卖房
2019年投资买房相当于1910年去做太监，1944年去当汉奸，1948年加入GM党。未来10年财富风口一定会发生重大的变化，根据过去经验继续投资买房是非常傻的事情。
讲一讲上述判断的大逻辑。
从城市化率来看，到2018年底，中国城市化率已经接近60%，从全世界其它国家的发展经验来看（主要是发达国家），城市化率达到60%是一个拐点——债务的拐点——包括政府债务与居民家庭债务的拐点。也就是说，在这个60%之后，政府的债务会下降（大规模的基础设施建设基本完成，铁公机建设开始逐年下降），居民债务也开始下降（大规模购房行为基本结束）。
从人口结构来看，中国上一个十几年购房高峰的主力军是60年、70后、80后，未来购房的主力是90后与00后，由于计划生育政策，90后+00后人数还不到前者的30%。
从城市化发展来看，过去由于经济发展不平衡，导致极少数大城市吸纳了太多的资源，形成大城市对中小城市的虹吸效应。19大报告明确提出未来工作的重点就是解决这个经济发展不平衡，地区差异不平衡的问题。未来城市化发展方向也会变——从过去大城市这个点的放大变成一种城市群均衡发展的模式。比较典型的例子就是粤港澳大湾区。
从经济发展的角度来看，过去房地产的迅猛发展，导致房地产吸纳了太多的资源，拿走了经济发展大部分的红利，是制约制造业发展最大的因素。所以，即使在短期内中国经济还不能摆脱对房地产的依赖，管理层也会全力控制房价，让房地产投资（投机）完全无利可图，才能逆转全社会的资源源源不断向房地产流入趋势。
管理层天天强调要“转变经济增长模式”，要“调整经济结构”——不逐步摆脱经济对房地产的依赖，能“转变经济增长模式”？能完成“调整经济结构”？
最后给一个数据，截止到2017年，中国人均居住面积达到40平米（农村45，城市36），这个数字在全世界名列第三，甚至已经超过大部分发达国家居民的平均水平。我们还是一个发展中国家，这个数字是不是已经很超前了？
所以，管理层有一万条理由去打压房地产！
只是，有一个原因非常棘手——
这就是地方财政对卖地收入的依赖。
2017年全国公共财政收入17.2万亿，卖地收入5.2万亿。公共财政支出超过20万亿，另外还有几千亿的赤字。想象一下，如果把房地产干掉，财政上少了这5万亿的卖地收入，估计全国大部分地方政府就要宣布财政破产。
那么怎么解决这个问题？
我们每年税收增长大致是一万多亿，5万亿也要4年——关键是财政支出未来增长压力也很大，光是税收的自然增长是无法补上这个巨大的缺口。
答案呼之欲出——
房产税。
这是唯一每年可以提供几万亿收入的途径。目前全国房产价值约为400万亿，假如未来几年后能够对一半的房产征收房产税，税率平均为1—2%，这就是2—4万亿。加上其他税收的增长，加上少量的卖地收入，国家财政收入就能实现基本的平衡。
所以，未来的路径非常清晰：以房产税来逐步替代卖地收入，逐步让地方财政摆脱对房地产的依赖。
这个时间周期大致是4—5年。
为什么是这个时间周期？
因为现在全国政府手里的土地储备大致是23万亿，估计在1000万亩—2000万亩左右。要将这批土地卖掉（或者大部分卖掉）需要的时间周期是4—5年，在这个期间，“稳房价”就非常重要——房价不稳，谁来买地？宏观调控可以适当放松——2018年因为严厉的房地产调控已经让很多地方政府的财政快要破产了。稳房价+调控放松绝对不代表房价可以暴涨，部分城市与地区温和上涨是允许的——
所以，未来几年内部分城市部分地区还是存在结构性的房地产投资机遇——啥叫结构性的机遇？理论上任何行业都存在“结构性的投资机遇”——比如，我家外面的餐饮一条街几年时间10家死掉了9家，有一家赚钱——这也叫“结构性的餐饮投资机遇”。
所以，这个房地产的“结构性”的投资机遇绝对不是普通人能够把握的。专业人士在掌握的信息与数据远远超过普通人的情况下也经常有看走眼的时候。更何况房产价值外部不可控因素太多了——可能明天教育局出一个文件，就会导致某些区域房产价值的剧烈变化。
在政府卖土地去库存这个周期内，房产税一定会开始试运行，然后逐步扩大征收范围。
等到政府土地卖得差不多了，房产税的征收范围也覆盖城市50%左右的房产。
然后，
农村宅基地入市！
这才是终极大杀器。
农村宅基地目前有3000万亩，这是什么概念？假如平均容积率按2计算，3000万亩宅基地就可以盖400亿平米的住宅，加上前期政府释放的1000万亩—2000万亩土地总共可以盖500亿—600亿平米的住宅，人均按40平米计算，就需要13亿以上的增量人口。差不多还得有个中国2.0——你觉得这可能吗？
如果人口增量不可能，要让现有人口存量消化掉这几百亿平米的住宅，中国人均住宅面积就要达到80平米！
再给大家讲一个数据，1999年中国人均住宅面积是8平米，1999——2017年是中国城市化最快的时期，就这样从8平米干到40平米也花了18年，那么，未来在90后00后人口数量远远少于60后70后80后的情况下，人均住宅面积还要增长40平米需要多少年？
最保守的估计也要一代人吧。
这还没完，农村宅基地入市意味着什么？
意味着小产权房就可以转正了！
当地方政府财政收入从卖地转化为房产税时，地方政府绝对有动力迅速让小产权房转正的！这相当于平白增加一大块税源！我们先不想3000万亩农村宅基地都来盖楼需要多少时间，只想象一下，全国各大城市几十亿平米小产权房如果转正对于城市房价意味着什么？
当然，考虑到房地产对于中国经济的巨大影响（包括我们金融系统过去几十年对于不动产的抵押依赖），政府是不会让房价硬着陆的，所以包括房产税的推进，小产权房的转正、农村宅基地的入市都会有一个循序渐进的过程，政府会托着房价像抱着一个婴儿一样——让它一点一点地阴跌落地。
不管怎样，未来房子的供求关系将彻底逆转，房子供应远大于求将是延续几十年的长期趋势！
什么？农村宅基地不会入市？
来来来，看一则新闻。
今年两会就要为这个修改土地法。
现在限制在“经营性”这个范围是防止对住宅土地市场造成巨大的冲击。这个政策倒不是主要冲着房地产来的，这是为了促进实体经济发展的一个配套政策。让我们中小企业可以不通过地方政府这个中间商直接购买农村土地，盖厂盖办公楼盖酒店等等。管理层为了支持中小企业发展，出台的是一条龙扶持政策——土地可以直接购买农村集体土地（土地成本降下来了），金融有政策性贷款支持，未来还有降税降费等等利好。
促进中小企业发展目的不仅仅为了提振经济，更重要的是吸纳就业——5G、人工智能大规模替代初级劳动力的时代就要来了，管理层已经在未雨绸缪（最近促就业的政策是不是一波接一波？），可惜很多人站在一个新时代的门口却懵懂不知。扯远了，改天写文填这个坑。但是，客观上这个政策对于目前经营性房地产（包括商铺、写字楼、旅游地产）绝对是巨大的利空。
还有一个现象提醒大家注意，就是去年开始的地方抢人大战。
为什么地方会拼命抢人？抢人不仅仅有利于地方加速卖地去库存，更重要的是，未来地方的收入将从卖地转变为房产税与人头税，抢人就是抢银子啊！比如西安这一两年抢了100万年轻人，未来就是不考虑房产税，这100万人每人贡献1万元人头税（个税、消费、社保）就是100亿旱涝保收的固定收入！有这新增100亿收入做底子，西安就能更快的摆脱对卖地收入的依赖！
春江水暖鸭先知，从中央到地方政府都在拼命做转型准备，很多人还傻乎乎的懵懂不知——呃，现在网络上一些所谓的楼市大V天天喊京沪永远涨，地产调控放松、货币放水就是最好的买房时机。偏偏就有一大批人深信不疑！
去年6月我老婆一个闺蜜打算在北海一个县城买旅游房产，跑来咨询我的意见。我还是苦口婆心讲了半天，当时她唯唯诺诺满口称是。后来还是跑去买了。房子永远涨已经浸透在很多人的血液中。我还能说什么？只能深深的叹息。
想象一下现在投资炒房的人未来将面临什么？
简直就是一波接一波的重量级利空啊！
先是各种行政手段限制短期交易投机，然后是房产税，然后是房产税扩大征收范围，然后是小产权房转正，然后是农村宅基地入市！
哐机！哐机！哐机！哐机！
这是什么声音？
这是投资买房者未来几年内一步一步跌进坑里滑向深渊的声音。
那么，2019年投资买房是不是相当于1910年去做太监，1944年去当汉奸，1948年加入国民党？
因为过去十几年买房子躺着都能赚钱，你就用过去的经验去指导未来的投资？
管理层提着你的耳朵喊：房住不炒！房住不炒！房住不炒！重要的事情说三遍——其实说三十遍也不止了，你充耳不闻那跳进这个大坑还能怨谁？
所以，2019年买房还是卖房答案还用问吗？
当然是卖房！现在90%的人手中持有的多余房产都应该在未来几年内卖掉！
问题是现在钱也不值钱啊，房子卖了钱也在贬值，不卖说不定还能升值~ 你说这么多。老百姓没有其它靠谱又不被收个本金的投资渠道。不买房能干啥。买了房，比如你有五套房，经济再差，你也是有五套房那个阶层的人
又是一堆陈词滥调。美国辣么成熟的国家，现在房价已经超过泡沫最大的2007年。
说了这么多还不是因为你穷，有钱谁不买房
当一碗面20块钱的时候，你会觉得5000块一平米房价很亲民
楼主整天意淫什么？免费发你一套房子吗？ 亏了论坛不收费，如果发一个帖子收费50元，估计在论坛里就看不到天天喊房价大跌的人了。
前天看央视的红色通缉纪录片，一个外逃米国的人，10年前几万美金买了一套公寓，10年后回国自首时卖了几十万美金，最后追缴回的赃款数额比当时挪用的多了不少，等于间接创汇了。不动产的价值到哪都一样，只有币在不断注水。 论坛就是发表各种论点的，不是买就是卖。就是发个观点。这个观点是不讨人喜欢，因为有悖人情愿。
这个论坛奇葩的人真多，看看都回复的啥东西。只准说一个观点就高兴。别的不让发表。
发了就是你买不起房，给你免费发套房，还是因为你穷。