兰州房产：房企去库存化的政策手段还有那些？

为了积极化解房地产库存，政策应该会有所作为。兰州房地产市场现在关心的，是政策还有哪些手段，这些手段可能带来什么样的效果。
住房保障货币化，定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途
住房保障本是国家使命。兴建保障性住房/买商品房作为保障性住房/货币补贴，只是实现住房保障目标的手段。兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。我们认为，在绝大多城市，回购商品房作保障房或货币补贴解决中低收入居民住房问题，符合解决房地产库存问题的时代背景。
一些三四线城市开发企业本无力偿还土地款，此时地方若能回购部分商品房当保障房，实际上可以抵冲企业欠的土地款，也并不形成大规模现金流出。
兰州房产专家认为，这一政策不会带来太多负面效应，因此出台可能性较大。不过，地方毕竟财力有限，能够回购的商品房和整体供应相比杯水车薪，该政策不可能单独发挥立竿见影的效果。
住房信贷政策（最低首付比例要求调整）
除了首套房定义标准的变化，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率管制和放开首付比例管制。随着利率市场化的到来，其实首套房的按揭贷款利率已经基本放开。目前首套房按揭贷款利率之所以没有出现7折，并不是因为政策不允许，而是因为银行不会去放。差别化住房信贷政策在利率方面的调整空间已经基本没有了（降息并不是住房信贷政策）。
下调交易税费或对购房给予财政补贴
一手房方面，兰州房产专家认为针对开发企业的营业税和土地增值税虽然存在减免空间，但不太可能进行减免。毕竟，针对新房销售的税费来源对地方的重要性远胜于二手房。而且，地产行业的营改增尚未完成，这时候下调开发企业营业税率可能性不大。针对购房人的契税有调整空间，主要是地方可以扩大契税的减免范围。
控制土地供给
控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。过去几年，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备普遍庞大。控制土地供给虽然不能很快解决问题，但却是解决问题必由之路。
政策为改革争取时间，没有新周期也没有硬着陆
我们相信，地产政策的初衷，并不是推动房价大涨，而是为了维持平稳的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题恶化。如果要调整政策，一是为地产相关改革争取时间（例如加快户籍人口城镇化，继续放开计划生育等），二是为整个经济转型和寻找新的增长点争取时间。

本文转自：兰州房地产lanzhou.julijia.com/