大学城居住圈两大教育景观楼盘PK 低密住宅国色天香优胜明威橡树湾

　十多年前，长安大学城现在的区域在西安人心中是一片农耕地，虽然自然环境优越但由于配套和基础设施的匮乏而不被看好。然而，经过十多年的发展，如今大学城周边雅居乐、万科、宏府、天朗等一批知名房企争先入驻，在促进基础配套设施建设的同时，为该区域的居住人群提供更加舒适的居住环境。樱花广场以及清凉山的投入使用更是为大学城居住圈的人居氛围的成熟增添光彩，目前的大学城居住圈逐步朝着“文化+经济”的发展模式前进，加之搭乘西高新的便车以及航天科技产业园的推动，未来地段升值空间被众多置业者看好。故在此，西安房地产信息网数据研究中心特对处于该区域的国色天香与明威橡树湾项目项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图进行综合性价比大PK，为当下购房者提供一些置业参考。

　　国色天香项目位于西安高校林立的城南文教区热点板块“大学城”内，该区域是连接西高新、航天科技产业园的黄金节点。项目总占地面积237亩，规划总建筑面积约33万平米，绿化率高达40%，社区整体规划有3条景观轴线、9个景观节点、4个景观带，入户花园，形成丰富多彩、层层绿化的生态景观体系，是西安城南罕有的高档生态景观社区。且项目规划有2000平米的幼儿园和大型时尚商业街等配套。　

        　

        国色天香鸟瞰图

       明威橡树湾优踞城南新核心，北邻电子城板块和小寨商圈，南邻长安区正在发展的政务生活区，西邻高新一、二期CBD板块，东邻航天产业基地和曲江文化创意产业园区，处于六大板块交汇的核心位置，作为领衔城南唯一公园旁的学位房，明威橡树湾率先引进北京知名红黄蓝幼儿园、17所省级示范小学之一西北大附小，出门即小学，全程式9年金牌启蒙教育为孩子打造美好明天。

　　

        明威橡树湾鸟瞰图

       在此，西安房地产信息网数据研究中心根据西安普通住宅性价比评估系统对国色天香与明威橡树湾这两个项目进行综合性价比评定，分别评定为四星半级与四星级，以下我们通过各项指标进行针对性分析：

　　

        国色天香与所处居住圈、城区、西安市住宅性价比分项指标对比

       从该图中可以看出，在居住圈配套、社区规划与景观、社区配套方面，国色天香相比大学城居住圈、长安区以及整个西安市平均值都有明显的优势，尤其是社区规划与景观，分值均高出25分以上;外部景观对比长安区以及整个西安市来讲有优势，但是距离大学城居住圈的周边配套还是有一定的差距;可以看出，国色天香的品牌实力较差，相比大学城居住圈、长安区、西安市均有比较大的差距，还需进一步的发展与完善。

        明威橡树湾与所处居住圈、城区、西安市住宅性价比分项指标对比

       从该图中可以看出，在品牌实力、外部景观、社区规划与景观、社区配套方面，明威橡树湾相比大学城居住圈、长安区以及整个西安市平均值都有明显的优势，尤其是社区配套，分值均高出20分以上;居住圈配套相比大学城居住圈以及长安区来讲有优势，但是距离西安市的周边配套均值还是有一定的差距，有待进一步的改善。

        国色天香与明威橡树湾性价比分项指标对比

       在居住圈配套、社区规划与景观方面，国色天香相比明威橡树湾有明显的优势，然而在品牌实力、外部景观以及社区配套方面不及明威橡树湾，有待进一步改善。以下为两个楼盘性价比信息的具体情况。
       一、品牌实力：明威橡树湾为房地产开发二级资质，更胜一筹

品牌实力星级		国色天香：★★	明威橡树湾：★★★
企业概况	企业名称	西安天都房地产有限公司	陕西明辰房地产开发有限公司
	公司（集团）成立时间	2001年6月	1997年
	企业资质	四级资质	二级资质
	注册资金	5000万元	3000万元
品牌知名度	开发项目	长安中央广场、国色天香二期	橡树星座，橡树街区，紫昕花庭等
	集团已开发面积	约42万平方米	78万平方米
	企业集团名称	天都地产	明威集团
	集团开发覆盖城市	西安	西安

　　天都地产成立于2001年6月，注册资金为5000万元，是一个专业从事房地产开发的公司，目前在西安开发项目有长安中央广场与国色天香，属于房地产开发四级资质;明威集团成立于1997年，是以房地产开发为主业，集风险投资、物业管理、汽车销售与维修、影视艺术品投资等于一体的多元化综合企业集团，注册资金为3000万元，目前在西安开发项目有橡树星座、橡树街区、紫昕花庭等，属于房地产开发二级资质。
        　　二、居住圈配套：人文教育配套的完善，以及多条公交线路环绕让国色天香略胜一筹

周边配套星级		国色天香：★★★☆	明威橡树湾：★★★
商业环境	大型购物中心、百货商场、商业街	80米处万科商业街；500米处奥特莱斯（建设中）	600米华东服饰广场，苏宁电器、国美电器、长白商厦
	大型超市	150米华润万家，800米人人乐	500米有华润万家，1公里秋林超市
	中档以上集中餐饮	200米处必胜客、肯德基	600米竹园村火锅
人文教育	大学	150米处陕西师范大学，700米处有邮电大学，1000米处有西北政法大学、西安外国语大学，陕西师范大学，西北政法大学，西安外国语大学	400米处西安欧亚学院，2公里有陕西师范大学、西安邮电大学、政法大学等，4个
	古迹遗址	清凉寺距离约3公里	清凉寺
	中学	150米陕师大附中（万科城）、1.8公里郭杜中学	600米处韦曲镇十三中学，3公里处长安二中
	小学	150米陕师大附小（万科城）、500米处有西安电子科技大学附属小学	西北大附小（项目建设），600米塔坡小学、3公里长安一小
交通配套		4-16、4-12、4-11、4-08、4-07、4-06、166、906、4-26、4-22、322、321、600、616等14余条公交线路	4-09、260、4-13、162，4-13等5条公交线路
银行		中国银行、建设银行、中国信合、中国农业银行，中国银行（文苑北路）距离约700米	上海浦东发展银行ATM、中国邮政储蓄银行、中国银行、陕西信合，上海浦东发展银行ATM距离约700米
医院		700米处长安区医院（建设中）	1.5公里有长安区医院，300米有西安市工人疗养院

　　国色天香与明威橡树湾的商业环境均比较完善，购物商场、大型超市以及中档以上集中餐饮等配备齐全;人文教育方面，国色天香项目就位于陕西师范大学的对面，距离其他大学也都比较近，又因项目就在万科城的隔壁，距离陕师大附小、陕师大附中仅有150米，后期孩子的上学会很方便;国色天香的交通配套以及医疗设施相比明威橡树湾也有比较大的优势。整体来看，国色天香的居住圈配套相对完善，在本轮PK中略胜一筹。
       三、外部景观：紧邻的清凉山森林公园让明威橡树湾独占优势

外部景观星级	国色天香：★★★☆	明威橡树湾： ★★★★☆
公园/水系	1000米处雅居乐建设中的150亩长安主题公园，1.2公里处郭杜公园	300米处清凉山森林公园
绿化带	200米处雅居乐建设中的150亩长安主题公园	紧邻项目西侧150米绿化带
大型广场	200米处万科时代广场，1000米处樱花广场	600米长安步行街广场

　　明威橡树湾项300米即达现已开放的清凉山森林公园，建设用地1005亩，是唯一的隋文化主题公园，唯一90%绿地覆盖面积的绿肺森林公园，形成了一个巨大的天然氧吧，每天释放大量负氧离子，起到了很好的降尘降噪作用，园中配有大型游乐场，是周末游玩的好去处;国色天香的外部景观相对较差，但是目前雅居乐正在建设中的150亩长安主题公园，可以满足业主平时的娱乐、休闲所需。
        四、社区规划与景观：国色天香凭五星级优胜明威橡树湾

社区规划与景观星级	国色天香：★★★★★	明威橡树湾：★★★☆
社区规模	33万平方米	42万平方米
占地面积	160000	98666平方米
容积率	2.17	3.2
绿化率	40%	40%
建筑形式	住宅，商铺	住宅、商业
开发分期	两期	三期
人车分流	是	是
车位配比	1.13	0.7
景观规划特色	中式园林	将ART DECO建筑艺术风格与法式园林气质巧妙融合

　　这两个项目绿化率均为40%，属于高绿化社区，国色天香的社区规模与占地面积均大于明威橡树湾，国色天香的车位配比相比明威橡树湾也是有很明显的优势，景观规划特色方面，国色天香采用中式园林风格，社区整体规划有3条景观轴线、9个景观节点、4个景观带，入户花园，形成丰富多彩、层层绿化的生态景观体系，是西安城南罕有的高档生态景观社区，明威橡树湾项目以其精益求精的品质追求，将ART DECO建筑艺术风格与法式园林气质巧妙融合，打造出项目高贵典雅的形象。整体来看，国色天香的性价比星级为五星级，而明威橡树湾仅有三星半级，故在本轮国色天香胜出。
      五、社区配套：学位房、完善的运动设施与生活配套使得明威橡树湾获胜
      国色天香社区在建2000平米的幼儿园以及大型时尚商业街，后期像游泳馆、健身馆、网球馆、小区会所等设施都会齐全;明威橡树湾作为领衔城南唯一公园旁的学位房，率先引进北京知名红黄蓝幼儿园，社区内部设有1个环氧跑道、1个健身运动场所、2个羽毛球运动场地以及3个篮球半场，人性化设计，满足不同年龄层业主的活动需要，一站式生活配套，2.7万平米繁华商业，超市、社区医院应有尽有，充分满足业主日常所需。
       总的来看，国色天香与明威橡树湾均带有幼儿园以及大型商业，尽可以满足业主的教育、购物需求，但是明威橡树湾是西工大附小的学位房，且社区内部的运动设施以及生活配套应有尽有，故在本轮比拼中，明威橡树湾获胜。
       六、置业成本分析：
       西安房地产信息网研究中心特对国色天香建筑面积83平两室户型进行置业成本分析，以供置业者参考：(因明威橡树湾目前处于前期咨询状态，故暂不对该项目进行置业成本分析)

项目名称	面积（㎡）	单价(元)	房款(万元)	装修款	契税+大修基金(估算)	从购房至收房装修需准备的总款	购房首付(万元)	购房贷款额(万元)	购房月还款额(元)	建议最低家庭年收入(万元)
国色天香	83	7000	58.10	11.62	1.78	71.50	18.10	40.00	2994.08	11
(以贷款年利率6.55%，首付3成，贷款20年，建议最低家庭月收入以月还贷额的3倍计；购房需准备的总款=房款+装修预算费用+契税+大修基金)

　　国色天香83平的两室户型，按照目前均价7000元/平计算，房款为58.10万元，购房贷款额为40万元，购房月还款额为2994.08元，适合家庭年收入在11万元以上的置业者选择。
        七、综述：
       从上面的分析可以看出，在品牌实力、外部景观以及社区配套方面，明威橡树湾相比国色天香有一定的优势，但是国色天香的居住圈配套、社区规划与景观均比较完善，略胜明威橡树湾一筹。
       综上对比得出：通过对国色天香和明威橡树湾项目普通住宅的各项指标进行分析对比，可以说二者各有特点，各有优势，又均有不足。但是根据西安普通住宅性价比评估系统得出，国色天香的综合性价比得分为7.34分，属于四星半级楼盘，而明威橡树湾的综合性价比得分为7.16分，属于四星级楼盘，故在最终的综合比拼中，国色天香以半星级的优势胜于明威橡树湾。

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