西安商业地产去化周期升至86个月后市运行环境进一步趋恶

　　伴随着西安房地产市场近二十年以住宅物业为主体的开发推动，西安商业地产也在此过程中呈现周期性、阶梯式发展特征。以2009年国家在全球经济危机后一系列拉动内需的经济政策为起始、以2011年房地产行业住宅限购为机遇，西安商业地产迎来新一轮周期的快速崛进，西安商业经历了近几年的开发热、市场投资需求热之后，根据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：截至2014年7月末，西安商业地产库存去化周期已升至86个月，再次步入此轮周期下行低谷，而在行业发展的大环境及市场供需因素下，后市发展仍进一步趋于恶化。

　　1、2014年以来西安商业地产销售大幅下滑前7月同比下跌近四成

商服用房销量情况

　　此轮商业地产发自2009年国家在全球经济危机后一系列拉动内需的经济政策为起始，以2011年房地产行业住宅限购为机遇，西安商业地产迎来新一轮周期的快速崛进，西安商业地产2013年创历史新高，成交面积达121.84万平米，较2012年增长27.67%

　　而进入2014年，西安商业地产发展也呈现快速下行，西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2014年1-7月份，西安商服用房共销售面积为45.67万平米，较同期缩水27.43万平米，同比去年同期下跌37.52%。

　　2、“高库存、去化难、运营难“成当下西安商业地产发展三大难题

西安商服用房结转可售和去化周期

　　西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2014年7月末，西安商服用房结转可售为562.68万平米，去化周期高达86.29个月。从图中可见，2011年商服用房的去化周期为46.51个月，而随着商业市场开发商集中入市，以及大体量商业综合体的开发，库存量的增加，市场已呈现出明显供大于求的态势，商服用房的去化周期飙到86.29个月。而商服用房所面临的百货、购物中心同质化严重、“高库存、去化难、运营难”三大问题集中显现，让未来商业市场或将面临大的洗牌，众多项目后市运营维艰。

　　从目前西安在建商业项目来看，普遍体量较大，招商压力有所增加。如：已经开业的华南城、骡马市的兴正元广场、解放路万达和东大街万达新天地、君城·新天地等，目前仍有商铺空置。由于现在还有一些大体量购物中心及商业街在建，后期将在近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能还将进一步上升。

　　3、2014年西安商业用地招拍挂仍呈上升增长 后市库存压力呈现进一步加剧

2014年1-7月西安土地成交用途情况

　　西安房地产信息网数据研究中心数据显示： 2014年1-7月，西安市土地交易量为545.39万平米。从2014年1-7月份西安土地成交用途情况占比图可见，就纯商业占比约为29.68%，仍占据主力位置，较上年同期增长25.21%。从而可见，商业土地的关注依旧保持相当的热度。而随着用于商业用途的土地的持续成交、建设、上市，预计未来将增加商业市场库存的压力。

　　4、多重因素导购西安商业地产发展陷入窘境

　　2013年以来，诸如家乐福、新玛特撤出西安”、“万达新天地近半空铺“等等，西安商业地产运营险象环生，一方面西安商业地产重蹈集中大规模开发、供需失衡的复辙，另外受电商冲击、商业同质化趋于严重等综合因素对商业地产运营带来的整体巨大冲击，西安商业地产运行环境整体趋恶。

　　而对于商业地产开发商而言，商业地产开发具有高资金投入、回笼周期长等特征，对于开发商的资金能力形成巨大挑战，另一方面，作为2011年住宅限购后的诸多住宅开发商拥入商业地产市场开发，只注重前期开发而缺乏商业运营的经验，这也成为目前诸多商业地产项目陷入危机的重要成因。