拿地积极，质量遭投诉……西安招商地产等房产企业都是怎么了？

2019年底时，谁也没有想到持续稳中上升的西安楼市，会在2020年里走势微妙的让人难以琢磨，忽冷忽热的感受让深陷其中的购房者和从业者，如同来回穿梭在赤道和北极之间，难以言表。

疫情、网络售楼部遭质疑、“三道红线”猝然压顶等大环境下，2020年的西安楼市诞生了一系列关键词：第一个“万人摇”楼盘诞生、土拍市场楼面价过万已成常态、二手房市场下滑、调控政策继续加码、交房维权......

在纷纷扰扰的表象之下，我们想透过现象看本质，缕一缕2020年楼市，窥一丝今年的动向。

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谜一样的销售数据

如果评价2020年对于地产企业造成的最大影响，高票当选的可能是“快销售、高杠杆、高负债、高周转”的运营模式将无法持续。

高周转房企的显著特点是“快”：拿地快、开工快、开盘快、去化快。疫情相当于给高速运转的流水线踩了急刹车。导致项目开工延迟，开发进程放缓；销售回款中断，资金流动压力大；已开工项目被迫中断，前期资金快速回收无望。

再加上不少房企遭遇偿债高峰，房企资金链压力陡然加大。网络售楼部，公开降标，恒大直接打出“75折”卖房的招牌等举措，都是为了保障资金流的正常。

而在西安出台若干缓缴政策后，略微缓过来的房企们打开售楼部大门迎接了积蓄许久的市场。重新连接后，各楼盘开盘去化率一路上升，7月甚至在“紫薇东进”诞生了西安自实施摇号选房政策以来第一个万人摇项目。

但这更多是供需失衡、央行防水、房企快销售试图回笼资金、房产保值定位等共同营造的假象。

而各房企在受政策管控、市场反弹等情况下，销售数据不比往年。

销售榜单上，也因统计口径和诸多原因而产生了不一样的数据排行。

以近日中指研究院拿出的西安房企销售TOP10来看，相对去年TOP10清一色的千亿房企霸占榜单，今年在销售总额走低、TOP10榜单门槛下降的情况下，仍有本土房企进入。

这份榜单，一定程度上说明了千亿房企的储备，以及有国资背景的西安老牌本土房企在政策、口碑上的优势，在特殊时期予以突显。

奇怪的是，在另一份流传度极广的“2020年全市房企年度累计成交情况排名”中，缺席中指研究院榜单的融创以303亿的年底成交金额稳坐“第一”，而在该年度累计成交情况排名中，西安本土房企无一上榜。

在创典数据中，西安2020年房企TOP10的成交金额更低，甚至没有一家突破200亿元大关。

相对混乱的榜单，谜一样的市场数据，被一遍遍美化处理后，已经很难看出其真实面貌，参考价值的含金量降低不少。

不同于销售数据，土拍方面由于其特殊性，数据则更为真实且可靠。

2020年，西安房企们在拿地方面，却如同购房者期望通过房产保障资产一样，依旧壕气十足。

从2016年底开始，西安土地市场“拨乱反正”，房企以招拍挂、收并购为主，此后，官方要求房企精装修交付、配建15%公租房、教育配套费，但房企摘地积极性较高，一线房企热衷抢滩，地王频现。

高新中央创新区88亩宅地，综合可售楼面成本达15000元/平方米；浐灞生态区未央湖板块58亩住宅用地，报名参拍企业多达30家......一系列之最为2020年西安土拍市场的火爆添油加柴。

与此同时，去年11月官方公布库存量降至西安历史最低点。供应跟不上，且房子在管控下逐渐走向买方市场，开发商的投入愈发增大，但拿地却更为“积极”。

在其背后，则是“房住不炒”主基调下，西安地产企业明白自身定位，主动或被动跟随“无形的手”上的指挥棒去博弈。

XI'AN

  政策调控试图打破“连涨神话”

西安楼市连涨55个月，官方、购房者、开发商这三方关系中，除了开发商谁都不愿接受这一“记录”的延续。

市场是一个多方博弈的过程，也是一个利益争夺的地方。

去年11月30日，西安楼市调控趋严，从二套房首付比例、商品房预售管理、差别化信贷、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理等五个方面着手提高购房门槛。

11月-12月期间，浐灞、高新、高陵等三区进行“交房即交证”试点。

12月23日，西安市住房和城乡建设局又印发了《西安市商品房销售信息公示管理规定》的通知。《规定》要求房屋实际交付标准应与样板房展示内容保持一致。

连续两条政策，以及试点区域的扩大，多方面提高了购房者的权益保障，也进一步提高了开发商的资金门槛。

在以上显性因素以外，在大众不甚关注的环节。一方面是西安为了控制住房价整体上涨，在审批层面拦住了不少几年前高价拿地的“两万房”。一方面是新政对市场的影响，让主城、二环等区域主打高端改善的楼盘暂停了推新的脚步。

从创典数据来看，西安12月普通住宅供应量86.9万㎡，环比下降46.1%，同比下降30.7%；成交量 175.4万㎡，环比上涨16.3%，同比上涨48.6%，成交均价15072元/㎡，环比上涨4.6%，同比上涨19.3%。从微观市场来看，本月开盘项目30个，整体推货量、成交量大幅下降。

数据来源：创典

一套“组合拳”下来，调控为“燥热”的西安楼市泼上一盆冷水。

只是到了2021年，受政策影响资金紧张的房企们将“高价盘”再度入市之后，在一室蒸汽的桑拿房里，西安楼市还能继续稳住房价吗？

在纠结房价问题之外，更需要关注的是买房之后的问题。

XI'AN

  什么时候能让购房者不再被迫维权

去年11月时，荣耀西安网依据地方领导留言板当月数据进行统计，发现在1000条已办理留言中，房产维权相关留言超过200条；在当月所有留言中，粗略统计，房产维权相关留言超过三分之一。

仅仅是向官方渠道投诉的房产维权信息就如此之多，2020年上千条房产维权留言中能得到媒体聚焦而得到解决的更是少之又有。

在诸多维权事件中，我们关注到，西安地产市场自品牌开发商入驻后，容积率、绿化、配套、设计等多方面都在向正规化提升，但随之增加的是品牌楼盘遭受维权的投诉和报道也大大增加，而且往往问题一出就涉及大量住户。

2020年被媒体集中曝光的典型房企中，如绿地、碧桂园、招商等问题都较为突出，有意思的是这些房企都和被政策打压的“高周转”有关。

近几年，绿地奉行高周转大杀四方，被指“牺牲质量换规模”，安全事故频发，业主维权成风。

在西安较为典型的案例，有长安区绿地城(DK-1)项目自6月交房后，出现瓷砖空鼓掉落，卫生间玻璃隔墙也破裂，卫生间阳台等多处漏水，合同内容也从商住两用变成了仅限办公。

还有12月时闹得沸沸扬扬的绿地两项目的叫停事件。

12月28日，曲江新区建设局发整改通知，要求停止违规交房行为。绿地香树花城二期工程，在未完工，未进行消防、节能专项验收、竣工验收的情况下，擅自向业主进行交房。

12月29日，国际港务区交通和住建局下发整改通知，绿地国港城一期项目未通过验收违规交房，待竣工验收合格后，办理备案手续后方可交付使用。

在媒体分析中，追求高杠杆高负债率的绿地近年来深陷房屋质量维权漩涡中，而西安绿地又是杠杆最高的板块。

当频遭质疑的“高周转是不是等于低质量”，碰上西安绿地。作为较早进入西安的品牌房企，西安绿地正在面临如何证明自己的品牌不会因为高周转而低质量的困境。

图片系绿地城(DK-1)业主在微博、地方领导留言板公开发布

如果说高周转导致低质量的维权可能性大，那么是不是低周转就能保障房屋质量不会大规模出现问题呢？

在西安，关于房子总有让人出乎意料的地方。

2013年招商进入西安，次年曲江招商依云项目动工。凭借着“招保万金”的金字招牌和“高毛利低周转”的定位，招商依云在进入西安后获得市场的青睐，尤其是在进入西安房价高涨期之后，招商依云成为了曲江二期的高光项目。

但让人疑惑的是，招商进入西安3年后才开始继续拿地，等于项目精力几乎专注于招商依云一个项目上，而交房后的表现，招商依云却并没有起到应有的“标杆”作用。

2019年底，招商依云二期提前数月向上千名业主交房，维权一次无用后。在2020年4、5月，业主又发现多项问题亟待开发商作出解释。

如南北两侧高层消防扑救面过大，绿化不足；

公共楼道宽度不足1.2米，不符合设计规范；

9号楼南边地基下沉；

没有担架电梯，4号楼与11号楼先后发生消防栓漏水事件，导致部分房子和电梯进水。

一时间，招商地产在西安的口碑遭受质疑。有业主甚至认为：“招商依云二期项目是在砸招商地产的品牌。”在问题集中爆发之后，引发媒体报道，并在网络上引发热议。

对此，招商依云二期进行了有限整改，但对于楼道宽度不符合标准以及绿化与宣传不符等问题只是做出了解释。

业主关心的9号楼南边地基下沉问题，经相关检测报告得出原因：“排水管网堵塞，地基土浸水是导致该建筑出现地基不均匀沉降的直接因素，基础地基处理质量较差是内在因素；该裙楼出现不均匀沉降，已对结构安全产生影响，应立即采取有效措施进行加固处理。”

“如果发现漏水，不及时补救，那么还会因为浸水导致地基下沉。”对此，有招商依云业主认为，作为知名房企，应该珍惜品牌的美誉度，而不是一味推辞。

该事件告一段落之后，又有装修品质差、停车位、供暖等多项问题被媒体集中报道。

其他项目如高新招商臻观府，也被网友投诉在未获得预售证及备案价未公布情况下，私下进行内部认筹，并表示参与认筹，后期可参与优惠，不认筹没有优惠；同时，该项目在未开盘情况下，肆意捆绑高新一中学区违规销售。

在诸多观点中，大家对于招商进入西安后的表现呈不断下降的趋势，认为很大一部分原因是冲着“百年招商局”的牌子买房的，但结果却让人质疑招商怎么“就这”？

2020年，招商地产毫无疑问成为招拍挂市场拿地表现最为抢眼的房企。一年下来，横跨航天基地、浐灞、高新等区域重磅加码，又出售西安招商嘉时49%股权来完成增资，对媒体表示要在西安参与更多房地产项目开发。

试问招商，数年专耕一个项目都没做到精品效应，却在大手笔拿地后想进行高快周转的模式，届时，又该如何恢复购房者对西安招商的信心呢？

2020年，绿地和招商的问题，也向各大开发商和无数购房者们提个醒，虽然如今西安地产已经进入头部市场，纵使有本土企业坚守，市场还是以品牌房企为主。

但不能因为做完标杆竖起口碑，占据了足够的市场份额之后，就开始糊弄西安购房者，一起起维权案件就是购房者们向开发商们发出的通牒，而西安官方层面在政策上也会愈发加高对房屋质量的要求。

西安购房者不会永远都吃品牌效应这一套，业主维权的道路还是太过艰难。

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2020年的西安楼市，确实太过“魔幻”，银根紧缩的房企们依然对西安房地产市场面临的机遇与挑战而野心勃勃；购房者们则徘徊在各大楼盘间，寻找难觅的低价盘；业主却苦恼于到底为什么会上了品牌开发商的当。

而在一年的波澜后，2021年西安楼市可预见的是监管和政策将继续加码，楼市稳定依旧会是主基调，房企的竞争也会加速，但将会是强者更强的局面。

我们也希望在房子回归居住本质的道路上，购房者和业主的权益能得到保障，西安楼市能在新的一年不再高居头条。

招商地产的那个楼道是真的窄哦

都不如五六年前买的本土小开发商的房子了

地价涨、成本涨，房价不让涨，你说最后的亏空谁买单？还不是消费者。

不要忘了其他房企前50成员，比如 隆基泰和铂悦山，1.1米的过道、迷你大厅、自带秋千的消防管道、一层住户家里的消防栓、还有进不了担架的担架电梯……