扎心! 西安房价格局变了, 买房门槛再次刷新

最近很多网友都在问紫薇东进这个项目什么时候能开盘？

其实紫薇东进这个项目其关注度高，最重要的原因有两点，一是价格低，而是倒挂。

2019年12月27日紫薇东进四期7#备案价公示，四期7#为高层，总计4个单元，1单元为25层，2T4，2单元、3单元、4单元均为31层，2T4，公示价格10008元/㎡-10468元/㎡，总计440套房源，面积81㎡-108㎡；而二手房价格根据安居客数据显示，最新挂牌均价为15074元/㎡，倒挂近5000元/㎡。


这个位置这个价格的项目，在目前西安楼市可以说非常稀有，但几年前，如果让你买紫薇东进这个项目，你可能还不愿意，但是时至今日，只想说“真香”！

这是一个残酷而又无奈的事实，对于刚需购房者来说，当然是房价尽量低的好，就我们后台收到的问答，大部分刚需购房者的首付预算都是30-40万左右，有网友中南春风南岸摇号摇上了，但是首付差10万，只能放弃。

很明显，刚需首付30-40万，在西安大部分板块的选择是越来越少！

壹

现在已经不是你选择区域，而是区域选择你！这句话用在曲江新区和高新区这两个区域可以说非常贴切。

高新区去年底到今年的土拍楼面价基本都过万，而今年的热门软件新城板块，楼面价甚至高达1万5/㎡左右，而目前整个高新区在售项目中，价格最低在1.6万元/㎡，最高在2.8万元/㎡，整体均价在1.9万元/㎡左右，即使是范高新区的项目均价也在17000元/㎡左右。

而早前被很多购房者吐槽的苏宁云著项目也售罄了，其最后一批房源均价17530元/㎡，参考去年和今年高新区多宗土拍楼面积，1万6、1万7的项目真可谓是买一套少一套，后面新盘入市，预计价格都会在2万+，甚至更高！

曲江新区还有大华曲江公园世家和华润置地曲江九里这两个均价在1万2、3左右的项目，而这两个项目只要登记必定是千人摇，摇号的痛苦想必很多购房者都经历过，此前还有曲江美好时光项目均价在1万1左右，虽然不用摇号，但是已经售罄了。


2020年1月-6月西安主城+西咸各区域备案价公示情况

从2020年上半年备案价公示来看，浐灞、未央、西咸新区（沣东新城）、航天和港务区是供应大户，基本都位于三环外，主城区的几大板块供应量很少，由此可见，如今要在西安主城区，选择越来越少，门槛越来越高，房价格局已经颠覆！

贰

据淘房君不完全统计，目前西安在售楼盘约有230个，而三环内在售楼盘仅40余个，其余大部分都到三环外了。

西安三环内新盘的数量不多，即使有新的土地供应，地价也都不低，而西安房价近几年一直是逐年上涨的态势。


时至今日，即使是三环外的各个片区，房价格局也不断被刷新。下面这张图片，很直观。结合当下最新的房价情况，标示出了西安三环外几大板块的均价。


其中，三桥、高铁新城、港务区和浐灞、沣西新城等板块均价相对较低，12000元/㎡-14000元/㎡左右的单价，基本上是目前西安买房最低准入门槛。

在这些片区里挑几个典型的楼盘，分析一下它们的首付和月供成本。

以首套100㎡房源，30%首付，30年还款期限，LPR加点70（即利率为5.35%）计算。

几个在售典型项目的首付/月供成本：


我们发现，如今在西安，房价12000元/㎡左右的100㎡小三房，3成首付至少要35万以上，月供也基本在4700元/月；房价到13000元/㎡的话，100㎡首付就在40万左右了，而月供也在5000元/月。

也就是说，首付款40万，月供5000的预算标准，基本上在西安三环外还可以选到一个不错的小三房。

但，如果你的首付款不到40万，月供不到5000元，那么，郑州三环外大部分房子就可以直接Pass了。

西安的刚需门槛，就这么不经意的从30万蹦到40万，而实际上，留给刚需的这样首付的楼盘并不多，不只是单价提高的原因，更是开发商在户型设计上，100㎡左右的房源越来越少。

首付款我们先暂且不提，单看这5000元的月供，就是一个很大的问题。

根据中国银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

也就是说，月供大约占家庭月收入的50%以下才合理。也就是说家庭月收入至少在1万元/月之上。如果加上杂七杂八的各项费用，家庭每月工资总和需要大于11000元才合理；当然，如果买更大的房子，月供成本会更高，那相应的对收入要求就更多，如果达不到，那么生活水平必然会有很大的下滑。

西安目前几大热门板块2020年上半年，房价情况如下：

浐灞：房价上涨680元/㎡

浐灞在2020年1月份的均价是14496元/㎡，6月份的均价是15176元/㎡，环比下跌1.12%，整体也是一个上涨的趋势，但表现在每个月，跌宕起伏，但涨跌浮动不是很大，整体表现平稳。


长安：房价上涨1397元/㎡

长安区域在2020年1月份的均价是14360元/㎡，6月份的均价是15757元/㎡，半年时间，房价上涨达到1397元/㎡，其中航天板块上涨幅度比较大，该区域入市的一些新盘，价格较高，拉高了整个长安区域的均价，比如：改善爆款碧桂园云顶2万+，凤栖原地铁口的凤栖云筑均价18759元/㎡。


经开区：房价上涨1850元/㎡

经开区在2020年1月份均价是11587元/㎡，6月份的均价是13437元/㎡，自2019年9月份以来，在很长一段时间内，经开区的房价是低于西安市的平均房价水平的，自今年4月份开始，该区域房价开始攀升，文景路沿线楼盘变动比较大，经开区房价的快速上涨，一方面与该区域一直以来的均价水平有关，另一方面，一些高于板块均价水平的楼盘，比如碧桂园文景府，明显起到了拔高区域平均房价的作用。


西咸新区：房价上涨311元/㎡

西咸新区在2020年1月份的均价是12838元/㎡，6月份的均价是11793元/㎡，稳中有增，自2019年12月份以来，西咸新区的房价水平也是一直高于西安整体房价水平的。


尤其是沣东新城，从今年来几次备案价来看，房价直逼甚至将反超主城区，一些高端盘，比如海逸长洲，天地源·兰樾坊，备案价已经破3万。价值“洼地”不再，西咸也逐渐步入了“高房价”行列！


曲江：房价上涨1993元/㎡

曲江一直是西安置业的热门板块，当然，房价也自然是只高不低，该区域在2020年1月份的均价是17136元/㎡，6月份的均价是19129元/㎡，上涨高达1993元/㎡，自然也少不了一些高价盘的带动，比如：金地世家风华2万+摇号抢，再比如华润置地曲江九里，推出的洋房产品均价1.9万+，从房价走势图可以看出，该区域的房价，是远远高于西安市的平均房价水平的。


附：根据智联招聘4月8日发布的《2020年春季西安雇主需求与白领人才供给报告》显示，西安地区2020年春季求职期的平均薪酬为7692元/月。

长安房价比未央，浐灞还高！

刚需买买

纵观西安各区房价情况，西咸新区的房价涨幅稳中有升，后续价格上涨空间依旧很大，刚性需求者居多，已不是价格洼地

曲江：房价上涨1993元/㎡,是远远高于西安市的平均房价水平的。

曲江新区的好位置已经越来越少了

最好涨到5万一平把，西咸新区垃圾地方都17000了，只能呵呵了

厉害

西咸还可以吧，西安近郊就长安西咸了。

不过再怎么长安是西安，西咸不知道是什么，以后也不会是西安

千年长安 发表于 2020-7-9 11:13
最好涨到5万一平把，西咸新区垃圾地方都17000了，只能呵呵了

去了西咸我都惊呆了。。一马平川。。鬼都没有。。像极了5年前的浐灞。所以5年你愿意等吗？还给你一个浐灞级别的西咸。。20多岁可以去买     40岁就赶紧安宁宁的。

西安如果没有新的增长极，目前潜力已经榨尽了，永康准备的一盘大棋，还没落子就离场。。。西咸的固投若是全靠省里，5年已经是很乐观的预期了。

紫薇东进要改备案价了

现在看规划的备案价的                                                                               https://ballvi.cn/zz.swf%5B